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改造后的海棠宾馆符合昌黎县大力发展旅游接待服务的政策导 向，已初步得到地方政府部门的认可和大力支持，为项目实施提供了 便利条件。
项目建设资金自筹万元，贷款万元。
项目估算总投资及效益情况 项目估算总投资万元，自筹万元，贷款万元。
据测算，项目建成后，年营业收入万元，财务内部收益率 ，投资回收期年含建设期。
主要技术经济指标 主要技术经济指标详见附表。
表主要技术经济指标表 序号项目名称单位数量 建筑类别民用建筑 耐火等级二级 抗震设防裂度度 主要结构选型框架 建筑层数总高层 建筑总面积 外墙面高级外墙涂料墙面 项目建设总投资万元 劳动定员人 市场需求分析及定位 市场需求分析 社会环境分析 随着我国社会主义市场经济体制逐步建立与完善，社会政治保持 长期稳定，广大居民的消费水平将随着经济发展逐步提高，同时扩大 内需，刺激消费是近年来我国政府直推行的积极的财政政策，政府 鼓励消费，尤其是在黄金周的带动下日益发展的假日经济旅游 经济，为旅游业的快速发展带来前所未有的历史机遇。
经济环境分析 改革开放二十多年来，反映城乡居民生活水平的恩格尔系数不断 下降，城镇从年的下降到现在地，农村从年 的下降到现在地，城乡居民的消费重心由满足食品需求 逐渐开始向穿用玩等其他休闲方面转移，旅游业发展的市场潜力 越来越大。
自然环境分析 昌黎县属暖温带和半湿润的大陆性季风气候，四季分明，夏无酷 暑，冬无严寒，平均气温，年平均降水，空气相对 湿度，森林覆盖率为，人均绿地占，黄金海岸以 碧海蓝天清风金沙闻名于天下，国内国际众多游客都慕名而 来，每年接待上百万游客到这里休闲度假旅游观光。
市场环境分析 海棠宾馆所处的地理位置优越，改造后的海棠宾馆将带动本地区 全面发展，完善的设施将提高其整体竞争力，为宾馆提供有力硬件支 持，满足广大顾客的需求。
游客需求分析 随着我国城乡居民收入水平和生活质量的不断提高，人们的消费 观念和消费模式正发生着明显的变化，由传统的简单的消费观念转 变为多元化的积极的消费观念，人们需求的中心不再是为得到， 也不再是那些廉价的商品和服务，而是对产品的质量设计造型 用途品牌提出了更高的要求。
以上分析可以看出由于黄金周的实施，京沈高速沿海高 速公路的建成，秦皇岛正成为京津地区以及东北部分城市短期旅游的 首选目的地。
据市旅游局统计，秦皇岛游客接待量连年创新高 年万人次，年万人次，年突破千万人次大关， 达到万人次，收入亿元，国内国际众多游客都慕名而 来，每年接待上百万游客到这里休闲度假旅游观光。
市场环境分析 海棠宾馆所处的地理位置优越，改造后的海棠宾馆将带动本地区 全面发展，完善的设施将提高其整体竞争力，化的积极的消费观念，人们需求的中心不再是为得到， 也不再是那些廉价的商品和服务，而是对产品的质量设计造型 用途品牌提出了更高的要求。
以上分析可以看出由于黄金周的实施，京沈高亿元。
年仅五黄金周 就接待万人次，收入亿元，同比增长。
年十 黄金周接待万人次，收入亿元，同比增长。
旅游 业发展态势十分迅猛，行业增长潜力巨大。
海棠宾馆的客源包括各种国内和到档次都已形 成定规模，该项目的实施将从根本上改变海棠宾馆没有高档次舒适 客房的现状，具备了承担大型接待服务项目的条件，可以成为昌黎县 高档次的会议中心接待中心。
同时接待较高层次的会议培训峰阶段，每个 房间只能收入元。
现在设施已不能满足经营工作的需要， 为了提高海棠宾馆的接待培训能力，扩大海棠宾馆在昌黎县旅游 渡假行业的知名度，提高经济效益必须对原建筑进行装修改造。
两差 客房已经不能满足顾客需求，人们追求的是高档舒适客房。
响应昌黎县委县政府政策的需要 昌黎黄金海岸作为北方历史悠久的旅游避暑胜地，城市定位于 生态型园林式国际性旅游休闲渡假区，昌修改造。
主要建设条件 地理位置与建设地点 海棠宾馆位于昌黎县碣石大街中段。
场址土地权属类别及占地面积 海棠宾馆占地全部为城市建筑用地，面积为。
地形地貌地震情况 昌黎县属于燕山震烈度为度。
工程地质与水文地质 场址为冲洪沉积平原，覆盖层厚度较均匀，下部为花岗岩强风化 及中风化层。
场址地下水较丰富。
气象 秦皇岛市昌黎县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋 拆除，将造成资源浪费，不 符合国家倡导的节约资源，低碳生产生活，并给投资方带来更大的经 济负担。
在装饰装修设计时，应充分考虑原有建筑的特点，在对原结构不 做重大调整的原则下进行设计，设计主要考虑是功能上的满足和后期 经营上的需要。
坚持实事求是的原则。
原有的旧楼已不能满足顾客的消费需求，人们的消费观念已发生 重大变化，花钱买合适花钱买开心花钱买健康成为新的消费标准。
设计要融入新观念新技术新设备新材料，合理整合资源，打造 星级宾馆。
坚持质量创新原则 严格按国家有关技术规范要求进行建设，要从设计施工材料 采购等关键环节入手，落实责任，强化管理，为顾客提供随心舒心 放心的三心居住环境。
坚持以人为本的原则 宾馆客房要最大限度地满足顾客对功能环保健康的要求，认 真研究顾客的消费理念。
建筑方案设计 设计依据 最新绿色环保室内装饰装修设计规范与验收标准实用手册 金属石材幕墙工程技术规范 建筑装饰装修工程质量验收规范 酒店建筑装饰装修设计规范 三星级酒店设计规范 建
（终稿）三星级酒店商务酒店新建项目可行性建议书.doc（OK版）
