目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下步方 案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进步的市场调研，尤其是面积较大的较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场 定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建 设成本，尽量减小项目风险。

主要经济技术指标 ‚‛项目主要经济技术指标见表。

表‚‛项目主要经济技术指标 序 号 项目名称单位指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 建筑容积率 小区绿化率以上 户均面积平方米户 住宅总套数套 建设投资万元 销售收入万元 每平方米建设投资元 投资利润率 全部投资财务净现值税 后 万元 全部投资投资回收期税 后 年 第章住宅市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革的推动下，以 住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。

主要表现在 商品房开发投资稳步回升。

年房地产业超速发年下半年起宏观 调控，至年以后，房地产开发投资度出现增速减缓的趋势。

年以后， 商品房投资逐步增加，年，在国民生产总值增长的中，住宅建设的贡献 率达到个百分点以上。

在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的 投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房 消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二三级 市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市 场的个热点。

新乡市商品房现状与市场需求 新乡市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了 平方米，上呈现平稳发展的态势。

主要表现在 商品房开发投资稳步回升。

年房地产业超速发年下半年起宏观 调控，至年以后，房地产开发投资度出现增速减缓的趋势。

年以后， 商品房投资逐步增加，年，在国民生产房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房 消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地米，位居全国大中城市前列。

但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大， 家庭每户总建筑面积还比较小。

从新乡市城市居民住房构成现状来看，商品住宅 市场蕴藏着巨大的需求潜力。

根据有关市场调查资料，新乡市目和商品住宅的市场空间很大。

随 着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级 市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现 在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

‚精品住宅‛的市场需求及发展 ‚人与自然和谐发展‛是世纪对城市新型住宅小区的呼唤划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率 高。

根据新乡市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类‚精品 住宅‛将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选 择条件。

‚精个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。

前两年， 新乡市市住宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅 小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。

商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现 势在必行。

在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来 越具体全面，不仅要求住宅 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现 势在必行。

在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来 越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位 今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。

同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资也有不同的要求，因 此会形成若干即期消费。

所以，住宅设计要超前并考虑可改造。

物业管理是消费 者购房考虑的另重要因素。

对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与 住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理， 物有所值。

住宅开发向规模化发展 前几年新乡市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。

目前新乡市 已有商品房多个楼盘，但大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场 恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。

新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有 足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。

房地产开发商只有通 过大规模低成本开发，才能满足用户的要求。

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