随着现代人越来越多地追求精神生活享 受的同时，康乐项目必然成为酒店开发项目的首选，又因康乐项目的种类繁多，文化性强， 容易形成经营特色和利润倍增的效应。

二微观环境分析 客源分析假日酒店是商务型酒店，其消费群体以商务客人居多。

般商务客人的各 项费用基本上都是公司花费，标准较高，商务客对价格的敏感度不大，同时商业上的压力使 得他们对放松身心的酒店服务显得更加敏感和挑剔，从这个意义上说，家好的商务酒店要 能够成为那些常年奔波在旅途中的商务旅行者得以尽享人文关怀的有机载体，因此康乐设施 的发展变得很有必要。

分析 分析 内部能力 外部因素 优势劣势 公司拥有较有实力的资 源平台。

充分把握了中高端用户 的心理需求，实现客户让 渡价值最大化。

项目整体可复制性不强， 强调软环境的建设。

忽略了中低端的市场， 消费容量有限。

对项目管理水平要求较 高。

前期推广难度较大。

机会 随着招商环境的不断改 善，对养生理念的普遍接 受，和新概念商务文化的 追求。

科学养生方法和先进检 验技术提供了强有力的 技术支持。

以养生为主线，采用科学 的管理方法，建立完善客 户养生档案，奠定坚实的 客户基础养生休闲商 务交流和文化传播三位 体的有机结合，整合出 击。

果断的摈弃中低端市场， 以稳定的中高端客户为 基础，以质取胜，在优质 的基础上寻求量的突破， 优化管理，引进人才，在 养生方法和素 优势劣势 公司拥有较有实力的资 源平台。

充分把握了中高端用户 的心理需求，实现客户让 渡价值最大化。

项目整体可复制性不强， 强调软环境的接 受，和新概念商务文化的 追求。

科学养生方法和先进检 验技术提供了强有力的 技术支持。

以养生为主线，采用科学 的管理方法，建立完善客 户养生档案，奠定坚实的 客户基础养生休闲法和文化理念上 不断创新。

风险 没有有效的观念引导下， 可能会被中端客户忽略。

短期内容易被参差不齐 的娱乐休闲场所混淆。

有效利用公司资源，注重 人际将概念转化为体验， 将体验转化为习惯，形成 品牌效应。

优势分析 地理位置优越，五大道地处商业及繁华闹市区中心，周边景点众多，购物便利，交 通便捷。

酒店 项目优势目前明显，但后期可能因地块受限及该项目区域发展过快，再次拓展的机 会很小 机会分析潜在客源较多近年来，随着进驻企业增多，越来越多的企业会把全国性的津市现五星级酒店数十家，行业之间的竞争激烈。

下 表列出了天津几家知名五星级酒店的建筑优势和特色。

酒店名称星级建筑优势 特色 天津滨江万丽酒店五星级由美式酒店企业管理 酒店周围有凯旋门购物中临近天津国际展览中 心及天津广播电视塔，距天津 机场分钟车程 天津万丽泰达酒店 五星级所有的客房都可俯瞰美丽的市 容街景和绿草如茵的高尔夫球 场。

同时拥有逾，平方米 的顶级宴会及会议店暨会 馆 五星级位于经济技术开发区，靠近京 津高速公路，于年开业， 年重新装修，主楼高层， 共有客房套。

天津天保国际酒店五星级集客房餐饮商务会议康 体娱乐培训于体的五为 年。

万年万年 维护费用万年主要用于固定投入和设备的检修和维护 物料水电消耗万年除了水电消耗外，还涉及原材料的使用 人力资源及 管理成本 万年按照管理模式的要求，结合本地实际情况， 定员人，其中基层员工人年薪万， 中高层人年薪万。

管理费按年收入的计算同行业在 左右 人万元人万元万元 万元。

税金万元年按计算万元万元 合计万元年 收益预估 收益预估 税前利润万元年万元万元万元 税前利润万元年按的所得税计算万元万元年 投资回报 率万元万元 投资回收年万元万元年年期 为了方便分析，以上数据均未虑资金成本以及扩展的项目收益 根据市场预测，本项目投资回收期需年，投资回报率达到了。

考虑到地块 特殊区域优势，是经济效益比较理想的开发项目。

风险分析 市场风险养生会所在我国的发展处于起步阶段，也是目前国际发展最 为迅速的块业务。

整个市场利润空间大，但企业规模普遍较小，主导品牌尚未 完全形成，市场还未完全成熟新进入的企业除了要应