（项目论证）国际软件园综合楼项目可行性投资论证报告（材料正文） ㊣ 精品文档 值得下载

间 各单位内，尽量设置独立卫生间 网线宽带消防系统入户 设置分户式中央空调或不设置中央空调。

配套 精品商业卓越品牌中国数码连锁第品牌颐高数码广场。

兼有能推动怀化行业发展功能的城市建筑地标 以专业性高形象前瞻性等为发展目标将项目打造为怀化城市地标，颠覆怀化现有数 码卖场低挡落后的现状，引领怀化行业升级。

项目整体规划卖店 笔记本专卖区约平米配件品牌展示及装机服务专区约平米 软件光盘鼠标键盘及小配件专卖区约平米步步高通程等中型 电器卖场约平米 中西餐厅康体足浴数码商家洽谈进驻，形成强大品牌号召力，同时组建专业的经 营管理团队，实行统管理统营业时间统策划统推广的方式，确保项目经营畅 旺，财富永续。

怀化首个中小企业专属型甲级写字楼 根据写字楼市场急需个中小企业的专属物业。

另方面，结合项目裙楼定位，不管是行业还是文化产业，其经营者均属于发展中 的中小企业，因此，项目以中小企业专属孵化器为写字楼定位，即可与裙楼形成互补，又客户需要，自由组合成不等的开间 各单位内，尽量设置独立卫生间 网线宽带消防系统入户 设置分户式中央空调或不设置中央空调。

配套 精品商业卓越品牌中国数码连锁第品牌颐高津北京等成功地开业多家专业数码卖场，连锁卖场总经营面积 达万平方米，经营户近户，市场从业人员万多人，年其成交额更是突破 亿元，成为全国卖场最多规模最大销售额最高的数码连锁第品牌。

形成了军地位。

作为颐高集团的基础产业，创建于年月的颐高数码连锁，精于创新经营 数码市场专业特色，在全国先后成功开业多家专业数码卖场，连锁卖场经营面积 达万平方米，经营户近户，市场从业人员万多人，年成及紧密合作关系。

富程国际广场率先引进中国数码连锁第品牌颐高数码，集国际国内品牌电脑 数码耗材产品数码音像产品手机等数码周边产品于体，打造未来怀化规模最大， 经营档次最高圣世阳光上城商街潇湘步行商业街翔丰商业广场龙头湾购物广场 中联商业广场众家居生活广场等商业项目，及招商海月花园华侨海景山庄海琴屿花 园九州怡景苑佳逸豪园天月园岳麓山庄名仕阁等住宅项目。

创野长期以来与众多国际国内线商业品牌建立了良好的合作关系，开创了众多优秀的 商业合作案例，年被评选为深圳十大专业商业地产投资顾问机构。

公司有周全而明确 的发展目标，通过公司全员的不断探索与突破，创野房地产投资顾问有限公司正以专业的操 作水准和严谨的服务态度，成为开发商及客户的专业市场将出现。

二年怀化房地产市场运行情况 为遏制房价过快上涨，国家出台了系列房地产调控政策，极大地抑制了房地产投机市 场，线城市房产交易量和交易价格普遍出现跳水，房地产市场低迷，房地产行业大有 山雨欲来风满楼之势。

与此形成鲜明对比的是，我市房地产行业继续保持高位运行，销售稳 步增长，市场成交活跃，房地产税收增长强劲，呈现良好发展的形势。

年前季度我市房地产市场运行基本情况 投资高位运行。

年前季度南本项目是怀化的首个站式，其先进的定位理念，丰富的业态组合，必将成为 怀化行业龙头品牌旗舰，使项目担负起整合怀化市场，引领怀化行业升级的历 史责任。

而作为未来怀化最大的卖场，项目的购物环境管理模式与经营理念，都将远远领 先于怀化，甚至整个湘西南地区的同类卖场，这将使项目成为怀化乃至向西南地区行业 的焦点数码消费群体消费首选之地，湘西南行业的晴雨表。

富程国际广场本着年不落后的规划建设理念，建筑秉承年不落伍的设计理念， 诠释世纪国际顶级的形态，从整体规划到功能分区，从空间设计到管理配套， 都将时尚简洁领先效率流畅的现代气质诠释得淋漓尽致。

简洁的建筑外观，大气的玻璃幕墙，飘逸时尚极具现代感。

立体商业空间多向人流引导，缔造完美商业平台。

自动扶梯贯穿全场，人流动线立体穿梭。

蕴含怀化本土文化的情景休闲景观，购物空间休闲空间展示空间游乐空间的结合， 增加购物的情景性舒适度和情趣性。

以数码功能为主题的专业 专业经营电脑产品消费电子产品通信产品 填补怀化数码市场空白打造怀化规模最大品质最高业态最全的数 码主题商业卖场，怀化第个集购物展示教育娱乐休闲于体的数码化生活 广场。

兼有能推动怀化行业发展功能的城市建筑地标 以专业性高形象前瞻性等为发展目标将项目打造为怀化城市地标，颠覆怀化现有数 码卖场低挡落后的现状，引领怀化行业升级。

项目整体规划介绍 项目商业部分楼层功能分区 国际名牌数码摄像机照相机及配套器材上网本手机平板电玩及免费体 验区惠普戴尔联想等国内外线数码品牌的形象店佳能苹果等消费电子产品专 卖店 笔记本专卖区约平米配件品牌展示及装机服务专区约平米 软件光盘鼠标键盘及小配件专卖区约平米步步高通程等中型 电器卖场约平米 中西餐厅康体足浴咖啡茶语网吧等餐饮娱乐休闲配套设施 统招商，专业管理，书写永不落幕的财富传奇 富程国际广场实行统商业规划统招商统经营管理的先进模式。

主力招商先行， 目前已有多家国际国内品牌数码商家洽谈进驻，形成强大品牌号召力，同时组建专业的经 营管理团队，实行统管理统营业时间统策划统推广的方式，确保项目经营畅 旺，财富永续。

怀化首个中小企业专属型甲级写字楼 根据市场调研，目前怀化主要在售的写字楼物业均走的高端路线，专门针对中小型发展 中企业的办公物业仍属于市场空缺，而怀化作为个经济快速发展的城市，中小型发展中企 业在市场中所占的比例又是最大的，因此怀化写字楼市场急需个中小企业的专属物业。

另方面，结合项目裙楼定位，不管是行业还是文化产业，其经营者均属于发展中 的中小企业，因此，项目以中小企业专属孵化器为写字楼定位，即可与裙楼形成互补，又可 填补市场空白，规避竞争，实现快速销售。

怀化最具活力与升值潜力的精英企业孵化器 考虑中小型企业需求面积较小，资金有限的特点，建议写字楼开间以最小单位分割，设 计为间，各单位之间可根据客户需要，自由组合成不等的开，我 现着我国养猪业的总体水平。

该项目建成投产后，每年可向 社会提供优良种猪头，优质商品猪头，对于缓解 优良肉猪的不足有着重要的作用，由于是实行猪沼菜 体化高效生产，本项目还可以作为示范工程，推动我国生态 农业的发展。

同时，建立无公害生猪和蔬菜生产基地还有利 于我国种猪尽快走向国际市场。

因此，该项目的建设是十分 必要的。

第三章市场分析 上半年国内生猪市场回顾。

今年以来，我国生猪价 格持续下跌，玉米价格大幅上涨且高位运行，生猪养殖普遍 亏损，引起社会高度关注。

国家连续多次发布生猪市场调控 信息，先后五次公开竞价收储中央储备冻猪肉，缓解生猪供 需矛盾，稳定生猪价格。

预计下半年，受国家政及节日集中 消费等因素影响，有利于生猪价格稳步上涨同时有利于我国 生猪行业的健康发展。

生猪价格呈现明显下滑趋势。

今年上半年，我国 生猪价格先跌后涨，总体呈现下滑趋势。

具体可分为两个阶 段第阶段，月因猪病导致出栏增多价格持续下滑。

受元旦和局部疫爆发的影响，猪肉需求明显回落价格呈现下 滑趋势。

据发改委监测数据显示，生猪出场价格从年初的 元公斤跌至低谷月中旬的元公斤，跌幅。

第二阶段，月冻肉收储以及猪病导致存栏减少使得价格 触底反弹。

在国家托市和存栏减少的影响下，生猪出厂价格 从月份开始缓慢回升，月份涨幅明显加大。

从元 公斤涨至目前的元左右。

值得提的是，冻肉收储国家共进行次，第批中央 储备冻猪肉收储后，生猪出场周价达到元公斤，实现 首次回升第二批中央储备冻猪肉收储后，生猪出场周价达 到元公斤。

月连续二次公开竞价收储中央储备冻猪 肉，拉动国内生猪市场及猪肉价格连续三周回升，月上旬 生猪价格继续回升但涨幅趋缓。

月日，第三批中央储备 冻猪肉收储后，生猪收购月均价出现了今年月份以来的首 次上涨。

月日月日，第四五批中央储备冻猪肉 收储后，生猪收购月均价出现再次上涨，但此次生猪市场的 回稳是国家收储政策和养殖成本提高的双重作用下出现的。

总之上半年初我国猪价在猪病和需求的影响下，呈下滑 趋势，而后在冻肉收储和存栏降低的推动下，略有小幅上涨， 但总体来说依然呈跌势。

在受生猪价格的持续走低，以及饲料原料玉米价格的大 幅上涨的影响，仔猪补栏积极性明显降低，致使仔猪价格持 续下滑，截至月底，我国仔猪批发价格从年初的元 公斤下滑至元公斤。

后期随着生猪价格的回暖也略有 起色，但回调幅度明显不如生猪。

二饲料推高养殖成本，生猪养殖全面亏损。

自年初 以来我国生猪养殖最为明显的特征就是饲料原料价格上涨， 导致从养殖成本走高，养殖利润大幅下降。

其中玉米是生产 猪饲料的主要材料，占到了猪饲料成分的以左右。

由于 去年北方玉米主产区遭受严重干旱，玉米减产万吨，减 幅。

加之今年国家提高了小麦水稻玉米收储价格， 助推了玉米价格的上涨幅度。

截至月份，我国玉米批发价 格涨至元公斤，同比上涨育肥猪配合饲料价格 元公斤，同比间 各单位内，尽量设置独立卫生间 网线宽带消防系统入户 设置分户式中央空调或不设置中央空调。

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创野长期以来与众多国际国内线商业品牌建立了良好的合作关系，开创了众多优秀的 商业合作案例，年被评选为深圳十大专业商业地产投资顾问机构。

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二年怀化房地产市场运行情况 为遏制房价过快上涨，国家出台了系列房地产调控政策，极大地抑制了房地产投机市 场，线城市房产交易量和交易价格普遍出现跳水，房地产市场低迷，房地产行业大有 山雨欲来风满楼之势。

与此形成鲜明对比的是，我市房地产行业继续保持高位运行，销售稳 步增长，市场成交活跃，房地产税收增长强劲，呈现良好发展的形势。

年前季度我市房地产市场运行基本情况 投资高位运行。

年前季度