定的住宅户型和功能标 准再作进步的市场调研。

要根据市场变化作出更为准确的市场 定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工 作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

宁德市蕉城区工程咨询中心 第二章市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革 的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的 态势。

主要表现在 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居 民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费 热点正在逐步形成。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房， 成为启动房地产市场的大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换 活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。

宁德市商品房现状与市场需求 按照党的十六大提出的全面建设小康社会的目标，建设部 年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小 康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存 需要实现向舒适型的转变，基本上做到户均套房人均间 宁德市蕉城区工程咨询中心 房功能配套设备齐全。

从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅 平方米，与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到 平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。

从住房分配结 构上看，目前蕉城区约的职工居住着房改房，而商品房仍是 部分高收入者的投资需求，中低收入家庭的住房社会保障机制尚 未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心 还有相当部分的危旧房需改造，这是消费需求的重要组成部分。

目前，蕉城区在平方公里的面积上容纳了万人， 已属饱和。

按建设部提出的小康社会住房目标计算，若不考虑人 口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积 万平方米，即平均每年需新增万多平方米。

若蕉城区 实现城市化的战略目标，到年城区面积达到平方公里， 人口达万万人，在未来的年内，蕉城区需新增商品房 建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平 方米，这相当于东侨开发区设立六年的新增建筑面积。

因此，蕉 城区住宅市场潜力巨大。

根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划，近期总 体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划 人口为，中期至年万人，远期至年万 人。

作为宁德地级市新城区，作为中心城市的重要组成部分，经 济的发展必将带来城区的拓展，必将带来人口的增加，人口的增 宁德市蕉城区工程咨询中心 加必将带动经济的发展，从而增加房地产业的市场容量。

开发区 目前商品房的建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均 住房面积达到平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积 中期至年为万平方米，远期至年为 万平方米。

因此，在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建 筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。

在未 来的年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米， 即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年的新 增建筑面积还要大。

故东侨开发区发展的近期与远期潜在的住宅 市场容量巨大。

目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎 没有大面积可出让的土地，剩余的土地资源大多集中在东兰组 团。

东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化 科教工业生活居住为主的综合区，内设行政办公高社会住房人均建筑面积达到 平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。

从住房分配结 构上看，目前蕉城区约的职工居住着房改房，而商品房仍是 部分高收入者的投资需求，中低收入家庭的住房社会保障机制尚 会住房目标计算，若不考虑人 口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积 万平方米，即平均每年需新增万多平方米。

若蕉城区 实现城市化的战略目标，到年城区面积达到平方公里， 人口达万万人，在发区总体规划，近期总 体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划 人口为，中期至年万人，远期至年万 人。

作为宁德地级市新城区，作为中心城市的重要组成部分，经 济的发展必将带来城区平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积 中期至年为万平方米，远期至年为 万平方米。

因此，在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建 筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。

在未 来的区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎 没有大面积可出让的土地，剩余的土地资源大多集中在东兰组 团。

东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化 科教工业生活居住为主的综合区，内设行政办公规划而易地建设。

因此，随着高速公路的建设通车宁德市 主要行政机关和文化设施的迁移福温铁路的开工以及火车站的 建设，东兰组团将成为东侨开发区个新的投资热点。

精品住宅的市场需求及发展 从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含 量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地 率高。

根据宁德市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势 预测，这类精品住市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼 盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住 宅细分是今后住宅市场的发展趋势。

前两年，宁德市住宅市场针 对些消费群体，推出高标准多户路水电气通信等市政设施。

用电宁德市电网已与省电网并网，省网和闽东电网使该 项目用电得到可靠保障。

城区现有福州至闽东电网变电 站个，变电所个，千伏输变电站设在东侨开发区。

宁德市蕉城区工程咨询中心 本项目用电完全可得到可靠供电。

用水宁德市蕉城区现有供水厂两个，其淡水质好，取之 便捷，日供水能力万吨。

供水管已接至项目建设地边，完 全满足项目建设和经营用水需要。

本项目自城市自来水管网供 水接入干管为，从闽东路预留口引入。

通讯宁德市邮电通讯事业发展较快，已实现了传输网络 数字化，光缆通讯移动通讯邮政快递全区信息港高 速传输网工程已完工。

项目周边的主干道邮电通讯电缆已埋设完 毕，为项目提供了良好的通讯服务。

本项目通讯直接由宁德市市 话通信网接入。

场地建设场地为荒滩地，土地需要平整。

商住小区商业及文化教育配套设施齐全 世鸿伟业商住小区配套有店面人防地下停车库会 所幼儿园等设施。

附近有市高级中学东侨实验学校等教育设 施，建设中的闽东学院也在该区周围，形成了良好的文化氛围。

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