总量位居全市各区第三位。地 方财政收入完成万元，完成年度预算的，同比增 加万元，同比增长。由于经济总量迅速增长，带动了城市居民收入的增长，促进当地形成了大量的高收入人群，为 市民未来购房臵业打下经济基础。诸多经济社会利好因素的合 成，特别是城市化进程的不断推进，旧城改造已经成为目前城 市建设的重要任务，位于享有‚内蒙第经济强镇‛镇南部， 属乌木伦镇经济核心地，原有规划十分拥挤，为此启动假城改造， 建设高标准商住小区，满足人们商住需求十分迫切。 四项目建设的必要性 旧城改造区项目的建设符合总体发展规划的要求， 与城市发展程度相适应，建成后将为镇居民提供处具有有 良好居住环境有完善基础设施的文明卫生的示范小区，提供多样 化可选择的适应性强的经济型住宅，满足入住居民居住生活环 境和条件的安逸性舒适性和安全性的要求。 旧城改造区项目整体规划不仅体现生态性经济性和文 化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求,为人们提供舒适环保 清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境，随着本项目的 实施，极大地促进了旧城区的改造建设力度。 旧城改造区项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群 众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积 极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群 提供就业和再就业的机会。 旧城改造区项目以整体规划空间层次多样，组团空间亲 切宜人疏密有致的特点,创造了自然休闲高层次的社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得 市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时，也必 将为开发企业带来良好的经济社会效益。 五项目可行性研究报告编制原则与依据 编制原则 符合国家内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律法规及规范， 贯彻国家自治区有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划 进行布局。 结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则， 合理确定建设规模及标准。 建设集居住生活配套为体的大型生态生活园区，吸收优 秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的 环境功能，努力创造个开放的，与城市生活密不可分的有机结合 综合体。 二编制依据 国家条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随 着住房制度的改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大的方 式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。 同时，与国外情况有所不同的是，传统‚安居乐业‛的心理导 致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是 三代人的收入购房。 非理性消费需求对于房地产市场的影响 土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上 涨的预期成为种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市 场供不应求及房价的快速上升，进步强化了这种认识。再加上目 前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素， 配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的 消费心理促使住房需求不断释放。目前，的房地产市场是稳定的繁荣的，目前的市场需求是 在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还 是市场中的主要力量。而且，根据现在的即定发展战略，目前的 市场格局还将在未来几年中继续持续段时间，此外从方向的房 地产建设日益繁荣。 三目前市场的开发结构 年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米，与包 头市基本持平，是呼和浩特市的。其中普通商品房开发占总开发 量的左右，经济适用房占左右，廉租房仅占总开发量。 平方米以下住宅仅占住宅总供应量的，平方米的 住宅占住宅供应量的，平方米以上的住宅占住宅供应量的 。在预售方面，平方米以下的住宅预售率为， 平方米的住宅预售率达到，平方米以上住宅预售率达 到。以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。表现在 产品类型发展不均衡。即非住宅类产品与住宅类产品开发 比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了 严重失调 户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，平方米以上户 型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较 高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同 个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大销售周期会相应拉 长销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。我们虽然不能得出平方米以下的小户型市场需求巨大的 分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目 前的供应不能满足市场的需求。 二鄂尔多斯市房地产市场供需预测 居住人口结构分析 ‚十五‛期间，镇因为煤炭煤化工产业的发展，经济日渐 活跃，人口急剧增加。随着镇人民生活水平的不断提高和城市化 进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来镇务工经商人 员还将增多，将产生大量的住宅需求。镇做为经济发展的重 要支点，呈以下特点 镇人口增长率快，发展潜力巨大。镇做为经济发展 的重要支点，发展潜力巨大。近年来，随着地区经济的迅速发展， 城镇建设步伐加快，人口增长将逐年递增。 人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。近两年内， 镇的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜 力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密 的联系。镇交通便利，基础设施建设力度的加大，房地产业快速 发展，将吸引人们前往臵业投资。 人口文化程度。调查显示，目前镇煤炭和煤化工企业较 为密集人口的文化程度比较高，这与城市的区域经济发展成正比。 然而，与国内同等经济规模的城市相比，镇家庭中具有高学历的 人口比重较小，文化程度普遍偏低。 第章总论 项目概况 项目名称旧城改造区住宅楼及配套设施项目。 二项目建设单位城市投资公司。 三项目建设地点镇。 四项目法人。 五项目负责人。 六建设内容规模及建设期 建设内容 本项目建设内容包括住宅楼及配套设施。 建设期年 建设规模 旧城改造区项目工程总用地面积平方米，净用 地面积，平方米。建筑面积平方米，其中住宅 建筑面积平方米，商业建筑面积平方米。 七投资总额及资金来源 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,总投资万元，其中银行贷款万元，企业自筹资 金万元。 八主要技术经济指标 序号指标名称单位指标备注 建设规模 总建筑面积 容积率 绿化率 二项目总占地面积平方米 三建设期年 四项目总投资万元 五资金筹措万元 申请银行贷款万元 建设单位自筹万元 六主要经济指标 投资利润率 投资回收期年 内部收益率 二建设单位概况 鄂尔多斯市容大房地产开发有限责任公司成立于年月，注册资金万元。公司拥有级资质等级。公司具有法人资格, 依法实行自主经营自负盈亏核算。公司内设四个行政职能 部门综合人事部财务资产部企管项目部经营销售部，另设 五个工程建设部。 公司主要从事房地产开发市政基础设施建设同时，公司按照 市场化运作方式和现代企业管理模式，积极拓展经营范围，壮大实 体经济，做实做大做强企业，进而筹集更多的资金用于城市的建设 经营和发展。 三项目提出的理由与过程 本项目位于镇。近年来，经济发展水平居自治区 前列，实力雄厚，势头强劲，与首府呼和浩特的新城区包头昆 都仑区以及我市准格尔东胜区起成为内蒙古县域经济前五 强。‚十五‛以来，伊利用资源优势和区位优势，充分构筑煤 炭煤化工建材林沙为主的工业体系，呈现出经济建设持续 快速发展社会事业整体推进机构调整更加合理城市功能日 趋完善生态建设成效显著人与自然和谐相处的可持续发展态 势，经济实力始终保持在自治区个县区前列， 年财政总收入完成万元包括上划自治区和上划中央收 入，不含社会保障基金，完成年初预算的，同比增加 万元，同比增长，总量位居全市各区第三位。地 方财政收入完成万元，完成年度预算的，同比增 加万元，同比增长。由于经济总量迅速增长，带动了城市居民收入的增长，促进当地形成了大量的高收入人群，为 市民未来购房臵业打下经济基础。诸多经济社会利好因素的合 成，特别是城市化进程的不断推进，旧城改造已经成为目前城 市建设的重要任务，位于享有‚内蒙第经济强镇‛镇南部， 属乌木伦镇经济核心地，原有规划十分拥挤，为此启动假城改造， 建设高标准商住小区，满足人们商住需求十分迫切。 四项目建设的必要性 旧城改造区项目的建设符合总体发展规划的要求， 与城市发展程度相适应，建成后将为镇居民提供处具有有 良好居住环境有完善基础设施的文明卫生的示范小区，提供多样 化可选择的适应性强的经济型住宅，满足入住居民居住生活环 境和条件的安逸性舒适性和安全性的要求。 旧城改造区项目整体规划不仅体现生态性经济性和文 化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求,为人们提供舒适环保 清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境，随着本项目的 实施，极大地