的市政配套对各类物业均是有利支持 配套 区域典型的商务属性使得满足商务功能的金融业和餐娱等配套十分充足且品种 齐全。

而作为城市核心地段生活配套也比较齐全相比只是范围要稍大点。

分析比较而言地块周边满足生活便利性的商业较少。

消费特征 商务类供给与需求都很旺盛。

分析人口特征实际上就已经决定了区域内的需求特征。

经过多年的培育与发展 金融条街的商务发展已经进入相对良性循环的状态由于需求的增长使得区域 供给更完善更合理配套也更成熟更成熟的环境又将刺激更多的需求。

因此 我们也需要把提供的产品做得更具有差异化人性化也才更具备竞争力和吸引 力从而获得更高的获利空间。

商业氛围 金融条街上的商业真空带。

分析由于历史原因造成目前的商业真空对商业运作要求有较长的市场培育期 规模和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。

小结 项目所处地段属传统商务和商业黄金地段发展成熟是发展商务型及附属商 业型物业的理想之所。

第二章项目宏观环境分析 投资机会孕育于宏观经营环境之中作为基础性先导性的房地产业更是如此。

因此对宏观经济及写字楼市场环境的把握是每个开发决策者所关注的首要 问题。

武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级 年写字楼的发展从产品层面来讲随着市场需求朝着多样化方向的发展 主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完全满足实际的市场需求尤其是中 高端市场需求第四代商务楼时代应运而生。

从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看基本上经历了如下发展历程 第代商务楼无空调无商务中心无规范物业管理公共卫生间建筑装 修标准低多数无电梯。

典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。

第二代商务楼有中央空凋有商务中心有规范物业管理公共卫生间建筑 装修标准高有竖向交通安排但不能小时全天候开放不能提供晚上工作 人员休息不能提供商务代理服务不能提供全天工作人员餐饮空间。

典型代表为武汉招银大厦武汉广场。

第三代商务楼住商物业有分户空调设计有个性化物业管理提供商务 代理服务提供商务性居住功能设计分户卫生间提供餐饮空间有竖向交通 安排小时全天候开放适合新经济需求建筑装修标准高。

住商楼般 处在商务区或临近商务区可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做与 般的中小型写字楼相比功能较齐全花费比较低优良的性价比使物业能以 旺销受到投资买家的青睐。

典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。

第四代商务楼城市综合体在年中心城区大量综合型物业出现并有 成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。

城市综合体是集顶级住宅星级 酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。

第四代商务楼 主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高并在目标客户上主要针对 中高端企业和客户的需求。

典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。

二年市场回顾城市综合体引领市场新导向 第三代商务楼市场交易活跃第二代商务楼由持有经营转向租售并举。

在年大量中小户型住商物作为基础性先导性的房地产业更是如此。

因此对宏观经济及写字楼市场环境的把握是每个开发决策者所关注的首要 问题。

武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级 年写字十年的发展轨迹来看基本上经历了如下发展历程 第代商务楼无空调无商务中心无规范物业管理公共卫生间建筑装 修标准低多数无电梯。

典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。

餐饮空间。

典型代表为武汉招银大厦武汉广场。

第三代商务楼住商物业有分户空调设计有个性化物业管理提供商务 代理服务提供商务性居住功能设计分户卫生间提供餐饮空间有竖向交通 性价比使物业能以 旺销受到投资买家的青睐。

典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。

第四代商务楼城市综合体在年中心城区大量综合型物业出现并有 成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势需求。

典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。

二年市场回顾城市综合体引领市场新导向 第三代商务楼市场交易活跃第二代商务楼由持有经营转向租售并举。

在年大量中小户型住租售并举如武汉广场世贸大厦瑞通广场汉元中心等第二代商务楼都 开始对外销售价格差距较大。

市场发展出现分水岭商业区商务区写字楼价格悬殊。

年在写字楼市场出现的另外个特点就是大道则依托商业的发展成为商业写字楼的集中区。

在出租率以及销售价格上建设大道上的写字楼表现更为抢眼。

建设大道沿线商 务区写字楼销售价格基本集中在元之间租赁价格集中在元 •月左右总体体来说呈下降趋势商务区写字楼价值更大。

城市综合体催生第四代写字楼产品实现全面跨越式升级。

在年的写字楼市场城市综合体跃成为写字楼市场新的主角。

城市综合 体在沿海发达城市已经成为了限制了投资 车位数 专门的立体停车 库平均个车位 以地面停车位为 主地下停车库辅 助平均个车位 以地面停车位为 主地下停车库辅 助平均个车位 车位普遍不足 设计装修配套配置 档次高档中档低档 外立面现代昭示性强新颖现代昭示性好昭示性弱 会所平方米以上无 商务中心配套完善较好般 会议中心齐备同声传译及多媒体会议无无 电梯 群控进口高速电梯 候梯时间秒内 群控进口高速电梯 候梯时间大于秒 合资电梯 候梯时间大于秒 空调可分户计量的中央空调中央空调分体式空调 卫生间 分户有卫生间 公共个卫生间 分户有卫生间分户有卫生间 装修标准高档中档中档 智能化管理级高综合布线有无 网络宽频信息点接口多有有 市场需求分析 金融街写字楼消费群体的需求倾向 实力机构多选择档次较高物管较完善的办公物业中小机构为提高自身公司形 象选择档次相对低但功能适用的办公物业。

未来段时期内中小型发展企 业及个人投资行为将会是有所提升 适用居中平方米的办公