内业界消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展 的大环境已经基本成熟，但如何有效地经营产权式酒店项目，还需要 业界审慎思考。 产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的 酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿餐饮娱乐商务等服务 项目而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性， 提供产权服务物业管理委托经营等。因此，从产权式酒店的开发 商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。目前国内 的产权式酒店开发商较之七八年前有所改变，开发商不再把迅速回笼 资金作为开展产权式酒店业务的终极目标，而是把其作为培养企业竞 争力发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过前几年大浪淘沙般 的洗礼，现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩成熟的酒鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 店经营管理经验和良好形象及较强实力的企业，因此短期行为的痕迹 少得多。从开发商的属性看，目前产权式酒店开发商是以旅游服务业 为主体，辅以房地产的些运作思路和模式来运行的，这种方式契合 了产权式酒店的本质，又迎合，侧重于酒店消费功能的体现个人消费者 关注的重点在于前期投入的比重投资升值的保障酒店经营能力 附加的优惠和功能与居住地区的风光差异可交换性等而机构投 资者关注酒店的服务和管理能力财务监控的透明度企业文化的契 合和业务的需要等。不管是哪类客户，酒店的可消费性包括可交 换性可投资性升值能力和投资的安全性指标是决定性的影响 因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 高素质的白领人士，这些人般都具备良好的教育背景，有成功的经 营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而 忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。 分析目前国内产权式酒店业的市场环境其，市场消费潜力开 始释放，这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果，方面造 就了批具有消费能力的白领阶层，另方面培育了这批白领阶层的 超前消费观念其二，市场氛围已经形成，方面旅游度假区随着国 内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另方面分时度假概念逐步 被人们接受其三，国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度 法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度 法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此其 四，国外分时度假体系比较完善，分时度假酒店联盟可以为产权式酒 店的客户提供极具吸引力的度假交换，而我国产权式酒店分时度假 消费均不同于国外的先有需求后有市场，在国内酒店客房平均出租率 仅出头闲置客房很多的背景下，要由卖方推动市场需求而且 国内分时度假体系还很不成熟，即便全球最大的分时度假交换公司 在中国的成员酒店也不足家。此外，我国目前分时度假消费 中存在的最大问题恐怕就是强迫性销售和欺骗性销售了，这使得分时 度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。 发展出路鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 要使国内产权式酒店的再次起步走得更稳更远，需要开发商 客户和市场环境三方面共同努力。 从开发商角度看，由于这市场是靠卖方推动而非市场需求拉动 的，因此首要的点是切忌哄而上，不能只看中产权式酒店项目资 金回笼快收益稳定的好处，更要认清这项目存在需求有待引导 消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场培育消费者， 要运用好的促销手段示范方式，通过有切身体会的消费先行者口碑 传播吸引大批的跟进消费者。第二，酒店方面要积极加入分时度假 交换体系，另方面应与同业进行广泛的横向联合，以增强产权式酒 店的连锁优势。第三，开发商应建立良好的企业形象完善的企业管 理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为 投资者提供安全可靠的投资保障，增强其投资的信心。第四，开发 商应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优 惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实行规模化经营， 结合空中优势飞机航线与地面优势海南的景点酒店，并在 其国内通航城市建立全国性的连锁酒店，形成整合优势，为客户提供 机票折连锁店使用权交换康乐设施优惠等多种附加价值，加之 海航的强势品牌康乐园大酒店余年的良好经营业绩旅游度假 投资的概念以及上市公司的透明操作模式，使投资者对其产生了很 高的信任度。第五，开发商应积极运用房地产业的些运作模式，为 消费者提供银行按揭投资计划。近期较成功的产权式酒店项目多采用鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 此方式，消费者只需支付较低的首付款，余款分期偿还，这样消费者 通过委托酒店经营，每年在偿还银行贷款之外还可获得定的收益。 些开发商还推出了保底回报的政策，这些对消费者的投资购买行为 可以起到很大的促进作用。 产权酒店案例 近两年，伴随着系列宏观调控对投资投机型购房的抑制和打 压，市场上部分投资类物业的问题开始日益显现。产权式酒店作为投 资类物业的主要产品形式之，近期由于频频出现问题，而引起社会 各界的广泛关注。为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能 做到心中有数，本文将结合正反两个案例，给出相应的风险提示 与投资建议。 反面案例金色假日酒店位于北京延庆，于年月封顶， 年月开始试营业。占地亩，高层。当时在很多媒体上 大打广告，广告语这样写道，金色假日酒店位于八达岭国际旅游会 展经济区，是延庆县重点工程，也是北京市首家产权式酒店，酒店正 在热卖中。 广告介绍，产权酒店是种新型的房产投资和消费模式，其特征 是，业主投资买房，统由酒店管理公司来经营，业主购买后即可坐 收利润。金色假日酒店因其种种资源优势，投资回报丰厚，除了 产权式酒店的概念 产权式酒店，起源于上世纪年代的欧美国家，开发商将每间 客房分割成产权出售给投资者，投资者像购买住房样投资置 业，将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报，同时还可获 得酒店赠送的定期限的免费入住权。是种投资与休闲度假相结合 的旅游房产新模式。 产权式酒店是房地产业与酒店业旅游业相互交融的综合性产 品，作为个新的投资热点，具有很高的投资与使用价值，较容易实 现业主预期的购买目的及投资目标，据权威统计数据表明，去年北京 市涉外饭店旅游公寓的平均出租率为，客房的平均房价为 元间天，其中，旅游公寓利润总额亿元增长，收入利润 率为，远远高出全市其他产业增长的平均水平，另外，我国每 年的法定休息假期共有天，为产权式酒店提供了个广阔市场空 间。 产权式酒店拥有明确的房屋产权作为投资凭证，具有很强的稳定 性，业主可与酒店或管理公司签订委托经营管理合同，不用承担 酒店经营的风险而直接获得经营回报，因此业主只要投入金额不多的 首付款，就可享有类似股东或房东的收益，尤其是如果产权酒店与分 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 时度假相结合后，业主甚至可以实现异地置业。 业主拥有该酒店每年定时间段的居住权，同时还享有酒店各项 配套设施的优惠使用条件，所以作为郊区的第二居所或企事业单位 的度假基地，产权酒店是不错的选择，可以节约大量的个人度假或企 业活动经费。 对于身处优美风景区的产权式酒店，如果其自身或其拥有独特的 娱乐配套，如滑雪场温泉浴场运动场特色餐饮等，就会吸引众 多的旅游人群开发商可通过出售产权酒店的客房回笼资金，并借助 国际酒店与旅游机构网络提高数量与质量，还可以为物业带来增值效 应。 二产权式酒店涉及的法律关系 产权式酒店主要涉有两个法律关系，是开发商与投资者之间的 房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同 法律关系也有的是委托经营合同关系等。 房屋买卖合同法律关系。 投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，这与商品房买卖是相同 的，购买前要审查开发商的主体资格如营业执照审查房屋销售 文件如预售许可证规划许可证等及房地产权属证如土地使用 权证，土地用途出让年限等等决定购买后，仔细认真地签署商 品房买卖合同，特别注意房屋情况如面积结构装修标准及配鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 套设施绿化等交付时间权证办理违约责任约定的条款。 二房屋租赁合同法律关系。 投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管 理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限租金及起算和支付时 间装修及租期满后的处分物业管理违约责任等进行约定。租金 计算和支付时间单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以 防止承租人不承租而出现难以统经营难以收回投资回报的不利情 况。 三透视中国产权式酒店的发展 在北京海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新 酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。产权式酒店这种新的酒 店经营业态在中国萌生之后的几年时间里，经历了萌芽发展失败 的历程，那么，时下蓬勃发展的中国产权式酒店是否已具备了成熟的 发展条件呢 发展条件 产权式酒店起源于世纪年代的法国阿尔卑斯地区，后来 风行于世界些著名旅游城市和地区。产权式酒店的经营方式是开发 商在旅游度假地投资建设星级酒店或度假村，然后将房间或度假屋的 产权分散出售给客户，客户每年来消费定时间，其他时间则将房间 或度假屋委托给酒店经营管理。西方产权式酒店的成熟发展基于以下鄂洲丰润园大酒店行销企划方案 条件其是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。其二 是产权式酒店所在地有足够的观光康乐等旅游资源，可以供客人休 闲度假。国外的产权式酒店多建在具备阳光海滩海水条 件的地区，或者是自然风光独特运动健身设施齐全的地区。其三， 个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假指消费者每年 都有个固定的度假计划，因而度假酒店或度假村能把房间或别墅的 使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用权的期限可以是年 年甚至更长的时间。顾客购买了个时段即周的使用权后