（立项建议）武汉市东方养老院经营项目投资可行性立项报告（审核材料）㊣精品文档值得下载

入机制。

十五期间，武汉出台项优惠政策，加快社会福利社会化。

凡在武汉市区域内，兴办以养老残疾人精神病人孤儿和弃婴等为主要服务对象社会福利院儿童福利院优抚医院按摩医院老年公寓敬老院托老院光荣院等各类社会福利机构，均享受有关优惠政策。

其中，社会办养老机构和社区福利服务机构，凭市级民政部门核发社会福利机构设臵批准证书，享受有关优惠政策。

在经费方面，各级财政部门将切实保障国有社会福利机构日常经费。

在建设方面，社会福利机构建设用地将划拨供地或在土地有偿使用费收取标准上适当降低。

新建社会福利建设项目，市政基础设施配套建设将酌情减免，并免交城市污水处理费。

新增用电容量，按国家计委新规定标准减半征收贴费。

社会福利机构用水用电用气，将按居民生活用水用电用气价格收费等。

在税收方面，社会福利机构社会福利服务所取得收入免征营业税，并按照现行国家税法规定，享受有关税收优惠政策等。

十五规划及地方对养老机构各方面优惠政策，给养老机构兴办提供了良好产业政策环境。

二国际国内老年人现状分析据世界卫生组织发布份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊和日本，再次是德国和瑞典。

不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出几个老人大国都是发达国家，但目前全世界老年人有半以上老人生活在发展中国家。

根据联合国提供最新统计数字，年全世界岁以上老人为亿，占世界人口总数。

到年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口，平均每年增长万。

其中，世界经济发达地区老人总数将由目前亿人增加到亿人，占该地区总人口比例将由目前增加到，经济欠发达地区将由目前亿人猛增到亿人，占总人口比例将由目前增加到，届时人口老龄化问题最严重个国家是西班牙意大利和日本。

表世界岁以上人口占总人口比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心中国是世界上老年人口最多国家。

目前，我国岁以上老人有亿。

年轻人出生比率在下降，长寿老人却越来越多，人口迅速老龄化是中国从本世纪到下个世纪都必须面对经济和社会问题。

中国人口老龄化发展态势大致经历三个阶段第阶段从年到年是人口老龄是现代文明具体体现，老年群体特殊需求，也是社会经济发展种动力，庞大老年群体，可以形成可观消费市场。

老龄产业兴起和发展会给市场注入新活力，是新经济增长点。

人口老龄化对经济和社会发展影响是多层面，机遇和挑战并存，关键是要以积极姿态和正确措施去应付，要在建设现代化同时，创造个代际和谐不分年龄，人人共享社会。

老龄产业中，老年福利机构成为许多私营企业瞄准蛋糕。

如今，养儿防老观念已在中国家庭尤其是城市家庭中发生彻底改变，越来越多父母不指望孩子以后能承担养老责任。

在未来几十年中，必将会有大批老年人选择敬老院作为自己颐养天年去处，这必然会给国家造成巨大压力。

今年月，国家民政部部长多吉才让宣布，要用年时间，基本建成以国家兴办社会福利机构为示范其他多种所有制形式社会福利机构为骨干社区福利服务为依托居家供养为基础社会福利服务网络。

在这政策指引下，民间力量有望在这领域初试身手。

中国人口老龄化迅速地大规模地到来，尤其是高龄人口迅速增长，是前所未有。

已经引起中国政府高度重视，也引起了全社会共同关注。

大力兴办养老院等养老机构，是解决人口老龄化给社会经济带来主要影响主要手段。

中国目前已进入老龄化社会，新代独生子女已经，下步中国家庭将形成四二结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必然趋势。

三湖北省及武汉市老年人及其产业发展现状湖北省最新人口统计数据显示，人口城镇化率显著提高同时，人口老龄化进程明显加快。

随着多年来生育水平下降和人们健康水平提高，未来几年湖北省人口老龄化进程将进步加快。

方面，老年人口规模迅速扩大，据预测，岁及以上老年人口总量将从年万增加到年万，增长。

另方面，老年人口比重迅速提高，老龄化速度明显加快。

岁及以上老年人口占总人口比重，年将提高到，比年提高个百分点。

年将提高到，届时每个人中就有个岁及以上老年人。

到本世纪中叶，老年人口比重将达到，每个人中就有个老年人，达到重度老龄化阶段。

年月份，武汉市民政局武汉市老龄委和武汉市社会福利院联合在我市城区进行了次武汉市老年人生活状况调查。

从这次调查结果来看，武汉城区老年人与子女共住处占绝大多数，达到了，但是老年人独住家庭也不少。

在位有子女老年人中，有人没有和子女住在起，达到了。

在独居老人家庭中，有子女老人独居家庭占了相当大比例，达到。

导致这些老人单独居住原因是多方面，占首位是房子。

许多家庭，由于房子面积太小，子女结婚生小孩后无法再挤住处而不得划主体结构改为主体结构，这样可以在土地使用面积不增加条件下，新增加约可售面积，将会提高建筑容积率，降低成本，提高成本利润率。

在老年公寓市场定位上，鉴于武汉市经济发展水平人均年收入人均可支配收入特别是老代老年人人均收入和支付能力，建议市场定位上，以中档老年公寓住宅为主，辅之以高档公寓住宅。

这样单价相对较低，总价不高，老年客户群体面广，风险相对较小。

中国从本世纪到下个世纪都必须面对经济和社会问题。

中国人口老龄化发展态势大致经历三个阶段第阶段从年到年是人口老龄化过渡阶段第二阶段从年到年是人口老龄化迅速发展阶段第三阶段从年到年是人口老龄化高峰阶段。

据权威部门预测，到年，中国岁及以上老年人口将达到亿，约占总人口。

其中，岁以上老年人将达到万，占老年人口总数。

全国老龄工作办公室提供调查资料表明，岁以上老年人生命期内，平均有左右时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度照料和护理，中国约有万老年人需要不同形式长期护理。

老年人有入住养老机构愿望。

目前中国养老机构床位占老年人口比重仅为，为老年人提供服务设施严重不足。

人口老龄化现象是人类社会发展到定阶段产物，反映了人类社会进步。

然而，老年人口比重日益增大会给经济发展产业结合文化心态社会发展等带来系列影响，成为世纪中国必须认真对待，认真研究重大社会问题。

中国人口老龄化给社会经济带来第章总论项目名称项目名称武汉市东方养老院连锁经营新建项目二承办单位概况承办单位湖北投资管理有限公司三拟建地点本项目拟建地点为武汉市区办事处镇及办事处。

首期建设地点为办事处。

四建设内容与规模项目建设内容为在武汉市区办事处镇及办事处兴建三个养老院，形成养老院连锁经营。

首期项目建设规模为征地亩，房屋建筑物面积平方米，床位数个。

五建设年限首期项目建设年限为年。

六慨算投资首期概算投资总额为万元人民币。

七效益分析静态投资回收期年不含年建设期动态投资回收期年不含年建设期财务内部收益率累计财务净现值万元年平均利润总额万元投资利润率八项目建议书编制依据本项目建议书编制主要依据是中国老龄事业发展十五规划国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见国办发号湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化决定年月日鄂政发„‟号湖北省社会福利机整协调统个性特色总体规划，项目就具有了健康骨架和活灵魂，就有了量身定做依据和蓝图，就可避免项目开发建设中随意性盲目性，确保产品个性特色，整体风格。

项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则是建筑设计必须具有和体现老年公寓个性特色，及其建筑风格二是充分满足老年人特殊群体养老休闲特殊需要，以人为本，实现人性化设计三是老年公寓必须量身定做，量身定做应从设计开始。

项目实施前，还应在本案报告基础上进步进行市场调研，在调查过程中，对武汉老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场细分作出准确判断。

本案项目风险分析章对老年人住宅项目提出了三个方面风险，在项目实施前，应在仔细调研基础上进步评估项目风险性，并提出详尽而具有针对性和可操作性方案，以便化解风险。

不失时机充分运用现行土地政策空间，降低土地成本，从而降低风险。

根据武汉市现行土地政策，除老城区外，其它城区和开发区暂未实行土地有形市场，或者执行不甚严格，有定政策空间，所以，对投资开发商来说，在暂未实行以招标挂牌拍卖等方式取得国有土地使用权郊区购地显得尤为紧迫和必要。

第十章结论与建议武汉市房地产市场竞争激烈，特别是住宅市场竞争更是到了白热化程度。

于是精明而富有远见投资开发商，根据市场整体发展趋势，通过市场细分，纷纷避开激烈竞争住宅市场，另辟蹊径，投资于教育地产商业地产渡假休闲地产老年公寓地产，本案项目就是其中例。

本项目土地使用面积亩，总建筑面积约万，可产生规模效应。

地块近临山水，可打造山景水景住宅。

项目离中心城区约公里左右，离尘不离城，闹中取静。

基础设施配套齐全，交通方便，充分具备了老年公寓集养老休闲渡假于体地产元素，是在激烈住宅市场竞争条件下睿智选择。

综上所述，我们认为，本项目地理位臵优越，自然环境质量好，定位上独辟蹊径，领秀老年住宅市场，市场需求很大，可持续发展潜力很足，经济效益可观，社会效益良好，是个充满商机充满市场活力充满希望可行度较高项目。