元，增长写字楼投资亿元。增长倍商业 营业用房投资亿元，增长。 月，商品房在建规模比同期扩大万平方米，总量达 万平方米，增长。其中写字楼的开发规模达万 平方米，增长，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房 销售方面在月也呈现出良好的势头和发展潜力，月，市累计 销售商品房万平方米，比同期增加销售万平方米，增长 。实现商品房销售额亿元，增长。最为可喜的是， 从上月开始，商品房空置得到初步抑制，月末，超过年期的空置 房面积为万平方米，比六月末仅新增万平方米。 区域发展及前景预测 城西房地产市场发展前景分析 城西是上风上水的宝地，人如是说。城西是的历史文化保 护区和风景旅游区，杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜 区，清水河摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构 成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川 西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也的川 西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这点。 如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了线金沙 双楠成灌路浣花风景区光华路和清水河等七大版块争锋的局面。 锦城苑齐力花园置信逸都花园金房苑浣花溪山庄花园 会所花园成为这七大版块的代表。 城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开 工建设，三是整治清水河。城西的发展将很快，温江郫县很快会和 连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。 个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中人流 的迁移又是最活跃的因素。在的城西，人流的变迁又有何特征调 查表明，城西初现中产痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰住宅格 局，在三环路内，城南城西集中了住宅区总量的。在城南， 人们观念中的富人区，以棕北棕南为代表，而后形成的桐梓林区， 更是富中之富在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居 住区和城西北的花照居住区分别为起点和止点，从而形成了个扇形 状的居住带。在这个居住带内，已形成了双楠居住区抚琴居住区 白果林居住区青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住 区。 在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相 对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家 过日子的理想场所。与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小 区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。方 面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色另方面， 新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位，无疑是打上 了中产的标签。 从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。其中， 条新改造干道将组建道新型产业带，成为经济圈的主要骨架。预计年内，城西北经济圈将基本建成。 川陕路重塑川西古镇解放北路驷马桥段，沿道路两侧发展 精品饰材市场天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建 设充满天回古镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅休闲旅游协同 发展。沙西线打造花卉世界二环路金府路段，两侧发展餐饮服 务休闲娱乐等金府路以西，沿府河两侧，发展集花卉培育销售 观光为体的现代生态农业观光带。成灌路建最大石材城金牛 宾馆以东，发展中高档的居民住宅金牛宾馆以西，高标准建设金府 石材城，使之成为最大的现代化石材贸易专业经销区。 届时，位于城西北的个产业片区金牛高科技产业开发 区会展商务区药品配送中心区将通过新型产业，形成城西北的新 亮点。 城西房地产市场发展的趋势 无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合 居住的区域。市房产管理局的有关调查显示，有购房需求的消 费者中有的人选择在城西购房，比例高出有富人区之 称的城南个百分点，远远高于城东和城北。 自古以来人就对居住城西有特别的偏爱，再加上其道路交 通条件的日趋改善，更多的人选择住在城西。在城西，线周边的楼 盘当仁不让地成了主力。 区的居住环境有很强的商业配套环境 市黄金旅游通道线是房地产项目聚集较多的地方，也是城西最先成熟的区域。当年因锦城苑打造城西高档社区举成功后，线 就成了高档楼盘云集之地。从高层电梯公寓到别墅项目，绿杨新村的 江南味园林，德意馨苑的德式园林环境设计，锦城花园名贵树木营造 的营养村，御都花园的欧式建筑让人有了更多的选择。在， 没有哪个新兴区域像线这般几乎在夜之间让人感觉灯红酒绿 的。现在线因为房地产业的拉动，介入了最高档的消费场所。有 消费就会有需求，线的房地产业与餐饮业在种程度上相互满足， 令其有了不可替代的地位。 新的住宅正在加速向中产靠拢。博瑞房产高频房产武海置业 托普集团等上百亩的土地开发，倾力打造新生活样板区的形成， 使得西区片繁荣景象。有调查报告显示在购房方位上倾向于城西。 选择城西者为，城南为，城北为，城东为， 在问及购房目的时，有的被调查对象选择了改善居住环 境。为了对城西新楼盘的业主整体构成状况有个清晰认识，我们对 目前的几家楼盘进行了摸底，如蜀风花园城北丽苑等。摸底显示，该 地区的业主年收入基本在万元到多万元之间从职业上看，业 主的构成结构是金融业，外企，个体户，职业 经理人，特殊职业，其他的业主主要是积蓄基础较 好的中年买房者。可以看出，新经济下正在崛起的这部分高收入的精 英阶层已成为城西居住人群的主流。 二区域市场分析 供给分析 项目总论 项目背景 项目用地公顷 项目位置市经济开发区发展大道特号 项目开发背景富康标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥 下，因富康厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。 二承担可行性研究的单位 中国联投资顾问有限公司 三研究工作依据 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的 法律法规编写本项目可行性研究报告。 二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的年经济预测报告中指出，今年 我国投资将继续保持个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资 增长左右，增长有望达到。据介绍，房地产投资回落幅度 不大。预计年全国房地产投资增幅在左右，比年有所 回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进步深化， 投资环境继续改善。在市场准入方面，年国家将继续清理现行 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,投资准入政策，在明确划分鼓励允许限制和禁止类政策时，体现 国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限部门垄断和地区封锁。 在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系， 完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家 鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额 或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服 务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成 本尤其是交易成本大幅度下降。 年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资继续高速增长 年，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长 ，高于同期固定资产投资增长速度个百分点，占同期固定 资产投资的比重为。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势 头，全国累计完成房地产开发投资亿元，较去年同期增长 ,高于同期固定资产投资增幅个百分点，占同期固定资产投 资的比重为。其中东中西部地区增幅分别为 ，中西部地区增幅高于东部，其中个地区增幅超过。 今年上半年，商品住宅开发完成投资亿元，同比增长 ，占商品房投资的其中，经济适用住房完成投资 亿元，同比增长，占商品住宅投资的比重为办公楼投 资完成亿元，同比增长，所占比重为商业营业 用房完成投资亿元，同比增长，所占比重为。东中西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为 。中部地区商品住宅开发投资略高于东西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品 房销售额亿元，同比增长其中销售给个人 亿元,同比增长，所占比重为。 商品房空置面积增幅较大 年商品房空置面积比年净增万平方米，其中， 空置时间在年以上的净增万平方米，占竣工总量的。 空置年以上的住宅写字楼商业营业用房的增长速度分别为 和。东中西部同比增幅分别为和， 中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中西部地区增长 较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。 今年上半年，这趋势仍在持续。仅月份，全国商品房空置 面积同比增长，其中，商品住宅空置面积同比增长。 价格稳中有升 年，全国商品房平均销售价格元平方米，同比增长 了，其中商品住宅销售价格为元平方米，同比增长 。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局 城调队对个大中城市调查显示，年商品房价格上涨，土 地交易价格上涨，房屋租赁价格上涨。房价上涨幅度远远 低于居民可支配收入的增幅。年上半年，商品房销售价格元平方米，同比增长了 ，其中东中部地区价格涨幅较高。 有个地区商品房销售价格有不同程度的上升，个地区涨幅 在以上，分别为青海湖南浙江陕西 。 有个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为新疆 河北四川广西北京云南 辽宁内蒙古贵州。 市投资宏观背景 房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达 万平方米，增长，房地产开发投资亿元，增长， 其中住宅投资亿元，增长。 大项目成为投资增长主要拉动力。从月全国城镇万元以 上项目的统计情况看，超过亿元的项目个，占全国全部城镇 万元以上施工项目个数的，完成投资亿元，占全国全 部城镇万元以上施工项目完成投资的。 商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长 的同时，全国实现商品房销售额亿元，同比增长，高于 同期投资增速个百分点。其中销售给个人亿元，增长 销售面积万平方米，增长。 新开工规