（终稿）南康书香花苑房地产开发新增项目可行性报告.doc（最终版） ㊣ 精品文档 值得下载

额亿元，比上年增加亿元，存差继续扩大。

结合南康市近三年特别是年的经济发展及经济发展态势，预计今后几 年南康市的经济发展将会出现大幅度的增长，城市化程度将大幅度提高。

随着经 济的发展，居民生活水平的日益提高和购买力的增强，作为日常生活所必需的住 宅将成为其重要的置业和投资目标。

而在选择房地产投资时，居民更加看中周边 的商业设施及其发展态势。

因此，改善居住及其生活消费环境，提高城市品位日 显重要。

二日趋完善的交通网络和基础设施 南康交境内有京九铁路国道国道赣粤高速公路，建设中的昆 明厦门高速赣韶高速公路规划建设的赣州韶关铁路也已经 过南康赣州黄金机场迁建南康凤岗镇已进入实施阶段，年将建成通航。

不久的将来，南康将形成由两条铁路两条国道三条高速个机场组成的三 纵四横空的立体大交通网络。

发达的交通网络为南康市的经济腾飞奠定了扎 实的基础，为当地居民外出工作旅游提供了十分方便快捷的交通条件。

另外，南康市的能源邮电等基础设施日臻完善。

电力供应网与华中大电网 连接，境内又建有罗边章惠渠麻双等中小型发电站，装机容量万， 有变电站座变电站座，供电能力达万。

通讯网络四通 八达，光缆数字微波国际互联宽带网已开通，移动通信信号覆盖城乡。

数字 电视信号已覆盖城区和大部分乡村。

年，全市有程控电话万门移动 用户万户。

基础设以及政府投 资城市道路绿化等基础设施建设，城市品位价值得到迅速提升，价格才真正 上个新台阶。

价格是价值的体现，房价是城市价值的体现。

当城市品位项目品质提高时， 必然会带动房价地价的提高，促进购房者的购房消费。

年下半年城区商 品住宅均价为元平方米，最高价位已达元平方米。

这个价格水平与 南康城市品位城市价值相适应，是市场实际需求的真实反映，应该说目前南康目录 第章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二章项目建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第三章项目内容及成本估算„„„„„„„„„„„„„„„„ 第四章项目的市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第五章项目的分析„„„„„„„„„„„„„„„„ 第六章项目的利润估算及资金筹措„„„„„„„„„„„„ 第七章项目实施的经济效益分析„„„„„„„„„„„„„ 第八章项目实施的敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„ 第九章项目实施后的社会环境效益分析„„„„„„„„„ 第十章结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十章附表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章总论 南康市位于江西省南部，因地接岭南，人安物阜而得名。

国土总面积 平方公里，辖个乡镇，个街道办事处，总人口近万人。

城区面积达 平方公里，城市人口万。

公元年晋太康元年置县，年月经国 务院批准撤县设市。

年以来，南康大力实施对接长珠闽，融入主城区发展战略，把南康 作为赣州主城区个特色功能区来规划建设，致力打造赣州小时都市经济圈 的强势区域，加快进入赣州主城区的步伐。

运用经营城市理念，高起点高县级市。

南康交通区位优势明显，距广州市公里，距深圳市公里，距厦 门市公里，距南昌市公里，距赣州市中心城区公里。

项目所在地为南康市政府所在地，是座历史文化名城，集中了许多文化景 点，如南山森林公园生佛寺东山公园文峰塔莲花山古楼隘四眼桥 景福桥文峰龙湫石刻沙角庵旌表坊太窝天主教堂南康古城墙 陈赞贤烈士墓等。

南康市当前经济发展状况 年年南康市经济发展各项批标统计表 经济指标年年年 地区生产总值亿元 社会商品零售总额亿元 财政总收入亿元 地方财政收入亿元 城乡居民储蓄存款亿元 城镇居民人均可支配收入元 城乡居民人均储蓄余款元 农民纯收入元 年，南康市地区生产总值亿元。

年全市零售总额达亿 元，实现财政收入亿元，城市居民可支配收入元，农民人均收入 元，年末全市金融机构存款余额亿元，城乡居民人均储蓄存款余额 为元。

年，南康市地区生产总值亿元，比上年增长，年全市 零售总额达亿元，实现财政收入亿元，城市居民可支配收入 元，比上年增加元，农民人均收入元，增加元，年末全市金 融机构存款余额亿元，比上年增加亿元，居民人均存款元，贷款 余额亿元，比上年增加亿元，存差继续扩大。

年，南康市地区生产总值亿元，比上年增标准 大手笔推进城市开发建设，城市面貌日新月异，被命名为赣州市卫生城省级园 林城市和省级文明城市。

面对南康城市发展的大好形势，赣州纵横房地产开发公司积极投入到南康的 城市建设大潮中，于年用余万元通过竞拍方式取得南康市南水新区中 心地段宗土地使用权，独立从事房地产开发。

该开发项目名为书香花苑， 本报告是对该项目开发进行研究的结果。

书香花苑商住小区项目用地平方米约亩，座落于南康 市迎宾大道西侧，南临米规划路，东为米规划路，北与商住安置点相隔 米规划路，西面与商住安置点相隔米规划路。

规划用地较为方整，东西向长 米，南北向长米。

项目所处地段交通便利，周边配套服务设施齐全，环 境优美，以栋高层电梯住宅组成，并设有农贸市场商铺幼儿园会所地 下停车场等配套公建预计总投资万元。

书香花苑建成后，小区将成 环境优美布局合理配套完善，集居住休闲商务娱乐于体的自然幽 静舒适的综合性现代新型生态居住社区。

第二章项目建设条件 南康市历史悠久，人文荟萃，经贸繁荣。

自古以来，南康就是沟通中原和南 粤的要衢，商贾去集，名人辈出。

明代大隐居士田辟清代方志学家谢启昆 工人运动先驱陈赞贤抗日名将赖传湘，以及首次将资本论译成中文版的著 名经济学家郭大力皆为南康人。

改革开放以后，南康市委市政府积极实施个 私兴康发展战略，民营经济起步早发展快，已成为全省闻名的民营经济强市。

著名社会学家费孝通先生来康考察后，概括南康经济现象为无中生有，有中生 特，特在其人，人联四方。

年，全市实现生产总值亿元，实现财政 总收入亿元，社会消费品零售总额亿元，是赣州市经济最发达的个 至年是个 周期，年至年又是个周期。

从赣州房地产开发投资情况来看，也能寻觅到其中的规律。

投资的多少，实 际上就是反映信心的多少，形势好投资大。

年年为第周期， 年年为第二周期。

第二周期与全国房地产周期基本致。

凡是，年 年，由于赣州城市总体规划修编等原因，赣州房地产业已经提前调整提 前见底，即年年为第三周期下图，年已经开始回升，比 全国提前年回升。

第四周期应该是年年，其中年底 初为快速发展时期。

宏观调控对南康市房地产市场的影响 年下半年以来，党中央国务院针对经济发展中出现的突出问题，做 出了系列加强宏观调控的决策，并就强房地产信贷管理，提高住房按揭贷款门 槛加强土地管理，整顿土地市场，清理囤积土地提高房地产行业及建设项目 资本金比例等问题连续下发了系列文件。

对进步加强宏观调控做出了部署。

宏观调控政策的实施对南康市房地产的走势产生了较大的影响。

中央的宏观调控是基于稳定政策即坚持扩大内需的方针来制定的，继 续实施积极的财政政策和稳健的货币政策基础上考虑的另方面国家明确享受 优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费，号召加强经济适用住房的建 设，这些政策的实施都将使南康市的房地产市场走向更加理性的面，开发建设 也更加符合市场的需求。

政府对土地和金融的调控，对南康市的房地产将会产生定的影响。

禁止农用地转非农用地，暂停建设用地审批，提高项目贷款准备金率和房地产开 发项目资本金比例，将使房地产开发用地供应紧张，开发资金贷款收紧将会减少 房地产开发投资和房地产新开项目数量，从而影响市场的有效供给，促使房价进 步上涨，这对书香花苑住宅况来看，房地产业各项指标组年增长，其中年呈快速发展的态势。

从商品房销售面积与竣工面积外，年年两者基本致，表明年 商品房供给和需求基本处于平衡状态，而年销售面积则已是竣工面积的 倍，表明自年起南康房地产市场进入快速发展期，不但原空置房已销售完 毕，且已销售期房万平方米，考虑到销售相对于房屋开工的滞后期，随着 年施工面积的释放，将对南康市年之后商品房销售市场带来定的压 力，竞争亦将更为激烈 年以来南康市商品房销售竣工面积情况表 年年年年 销售面积万平方米 竣工面积万平方米 施工面积万平方米 南康市商品房销售情况 年南康市商品房销售面积万，其中住宅销售面积，住 宅销售面积占销售总量的，表明南康市房地产业结构基本合理。

南康市商品房销售情况单位万元万 项目年年年年 商品房销售面积 住宅销售面积 占比 南康市商品房价格情况 南康市商品住宅价格总体讲还比较低，年以前，南康市房地产开发项 目规模小，档次低，品位上不去，商品住宅价格直在元左右徘徊，且低价 位与开发建设水平相互信牵制。

年以来，在新世纪购物中心中联芙蓉新 城苏馨园现代商城国际公馆等有定规模档次水平项目的带动下，小 区规模品位消费理念上了个新的层面，价格才有上升的趋势。

年在文化广场艺术中心的呼应下，加上城市规划修编，小区的市场前景来说无疑是占据了个有利的市场 位置。

加息对南康市楼市的影响 从年月日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，年期存款 基准利率由现行的提高到，上调个百分点年期贷款基准利 率由现行的提高到，上调个百分点其他各档次存贷款基准 利