目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发 展进入了个新阶段。

近年来国家采取了系列新的改革方案 年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰日本两家外 商在北京进行连锁商业试点越来越多的外国零售企业进入中 国零售市场。

在进入的外商零售企业中，有大型综合超市如 法国家乐福美国沃尔玛仓储式会员店如德国的麦德龙 荷兰的万客隆便利店如日本的罗森超大型购物中心如 香港特区的新东安百货商品批发集散中心如香港特区的利 联仓行标准化食品超市如日本的友谊西友超市等。

超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。

它是 种现代化大型商业形态，服务和先进的管理模式，现代超市具有 较强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。

三县商品房现状与市场需求 县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达 到了平方米。

但商品房住宅在居民住房中所占的比例不 第章总论 项目基本情况 项目名称新建日用品超市建设项目 建设单位县富帮农产品贸易有限责任公司 法人代表 联系电话 项目地址县经济开发区 建设性质新建 经营范围百货食品副食品烟糖酒音像制品 书报杂志药品装潢建材等的零售和配销包括餐饮。

商业类型仓储式零售 建设规模总占地面积平方米亩， 总建设面积平方米，其中商业建筑面积平方米 超市营业用房面积为平方米，住宅面积平方 米，配套设施建筑面积平方米。

正常年零售营业额为 万元。

项目投资 项目总投资项目投资总额为万元。

经营组织方料 国家相关的法律法规及建筑设计规范。

可行性报告主要研究内容 根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报告有关问 题的通知要求，项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性 项目的市场分析 项目经营主要内容建设选址及建设条件分析 总投资估算及经济效益分析评价等 三项目主要技术经济指标 该项目主要技术经济指标见表。

表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数量备注 项目规模 总占地面积 总建筑面积 商业建筑面积超市建筑面积 住宅建筑面积 配套设施建筑面积 二经营规模 零售万元正常经营年 三劳动定员人 四项目总投资万元 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 五年总成本费用万元计算期年平均 六年销售税金及附加万元计算期年平均 七年利润总额万元计算期年平均八主要财务评价指标 全部投资财务内部收益率式零售 项目宗旨引进现代超市有限公司先进的营销技术 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，和管理经验，利用开发区良好的投资环境和未来三年开发区 在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而 使合作各方获得良好的经济效益。

同时通过本项目的实施， 推动县商业同国际国内市场接轨，促进开发区商业向现 代化水准发展。

项目期限年，公司营业执照签发之日起计算。

二可行性研究报告编制依据及内容 可行性研究报告编制依据 住宅建筑规范 住宅设计规范 城市商住区设计规范 国家房地产开发有关政策 县建设项目规划设计条件通知书 项目区地质勘探资料 民用建筑节能设计标准 建设部房地产开发项目经济评价方法 项目单位关于编制该项目可研报告委托书 项目单位提供的其它流通体系趋于完善，网点建设加 快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式， 经济效益稳步增长。

市场经济流通体制更加完善，逐步形成 批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现县商业的现代 化经营与管理。

第三章市场分析 消费市场分析 县目前超市业的发展规模存在较大的市场容量 超市作为商业领域的新型业态，在其他大中城市异军突 起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。

但在县尚未能得 到充分发展，县超市存在较大的市场容量。

目前在县的连 锁业中，形成规模，具有定实力的超市主要是真棒连锁超市 公司，县超市业目前的规模尚不能满足县社会经济日益增 长的需要。

县居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的 发展空间 随着经济的发展县的人均购买力已有了大幅度的提高。

再加上外地流动人口和集团购买力等，县的现实社会购买力 及购买力潜力费品市场，极大丰富了市场供应。

为确保名优产品 的供应，现代超市专门设立了采购中心，负责现代超市商品的 统采购，由于现代超市市场采购力较强，进行商品统采购 可使商品的采购成本大大降低。

同时采购中心负有对消费者需 求商品进行市场分析的职责，因此现代超市的商品品种构成符 合消费者的消费与购物倾向。

本项目所需国外商品将通过现代 超市国外配销网络进行采购，本项目具有较强的商品供应优势。

现代超市商品销售优势 现代超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特 点，无论是零售商还是个体消费者，均能在现代超市购得其所 需的各种商品包括食品非食品等。

商品价格低廉品质优 良商品繁多，成为现代超市广受欢迎的关键因素。

同时本项 目引进现代超市超前的服务理念和先进的管理模式，本项目具 有较强的商品销售优势。

从以上分析中可以看出，地区投资环境和消费环境较好， 再加上现代超市优质的较大。

从发展的观点看，伴随着县经济的发展和收入的多元化， 城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。

收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费 的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。

县经济开发区内相继建成了批住宅商贸和公益设 施建筑，以及批商店宾馆学校银行医院和具有综 合服务功能的邻里中心。

目前开发区常住人口已超过万， 再加上附近居住小区和村庄人口将更多。

随着园区的建设和 发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的 需要，因此，在园区和古城区的交界处建个大型超市不仅 可以弥补这区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合工业园区发展的需要。

二现代超市的市场竞争优势 现代超市商品供应优势 随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。

国 内名优新特产品和三资企业产品在市场竞争中显山露水， 纷纷进入的新东安百货商品批发集散中心如香港特区的利 联仓行标准化食品超市如日本的友谊西友超市等。

超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。

它是 种现代化大型商业形态，具有自选购物流通成本低节约购 买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国 家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要 形式。

超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。

当前，许 多著名超市公司如德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等 纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。

中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集 团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。

我国超市始初于八十年代初，当时只是些营业面积较小， 经营品种较少的商店，虽曾产生过定的轰动效应，但终因市场问题而导致度萎缩。

本世纪初，随着改革开放的深入经 济发展的加快居民收入的增加以及先进技术管理方法的应 用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得 到迅猛发展。

目前县开发区没有家上规模的国内品牌商业零售连锁 网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在开发区区 域建设家大型超市将是十分必要的。

二项目必要性 有利于提高县商业经营管理水平 现代超市运用超前的经营理念和先进的管理模式。

超市同 时包含了多样商品的提供优质服务的提供管理模式的运用 等，超。

伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较 快的提高，且略高于国民生产总值的增速。

收入的增多，将促 进社会商品购买力的迅速提高以