地质勘察施工用临时水电 及开工准备工作。

主要经济技术指标 项目规划总建筑面积约其中沿街商业用房，住宅 规划由高层小高层住宅组成，综合楼，幼儿园，会馆设计容积率建筑密度绿地率。

项目固定资产投资估算为万元，其中土地费用万元，前期 费用万元，财政及行政事业收费万元，建筑工程费万 元，配套工程费万元，建设期营销费用万元，建设期贷款利息 万元，不可预见费万元。

详见附表 项目投资资金来源由镇江盛达房地产开发有限公司自有资金和申请银行 贷款资金投资，项目申请贷款万元，项目经营期六年，其中建设期四年， 延长销售期两年，还本付息期五年，每年还本万元。

详见附表 项目经营期内总营业收入为万元，销售税金及附加为万 元，总成本费用为万元，利润总额为万元，全部投资利润率 为。

详见附表 计算期内项目全部投资现金流量内部收益率为，财务净现值为 万元折现率为。

详见附表 计算期内项目自有资金现金流量内部收益率为，财务净现值为 式多样的优惠政策。

城市化的迅速推进使城市经营成为普遍的自觉行为，那就是各市为了提高 竞争力，都自觉地进行政府再造，努力地提高效率，改善服务，使自己的消费 者满意。

项目实施是城市经营的需求 盛达欧洲城的实施体现了城市政府是城市经营的第主体，城市政府谋 求企业民间资金的合作，协同提供公共产品商业居住办公综合区。

通过项目实施，实现城市土地经营基础设施发展城市开发建设与经营 第章总论 项目背景 项目介绍 项目名称盛达欧洲城 建设单位 法人代表 项目负责人 注册地址 建设单位概况 编制依据 江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，编制盛 达欧洲城可行性研究报告，可行性研究报告编制依据是中华人民共和国公布 的有关法律法令法规和政策。

报告的基础资料和数据来自镇江市有关部门 和项目建设单位提供或认可的资料文件函件及经江苏中森建筑设计有限公 司调查研究得到的资料和信息。

可行性研究报告编制依据主要有 建设项目经济评价方法及参数第二版 投资项目可行性研究报告编制指南试用版 中华人民共和国城市规划法年 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传承接镇 江盛达房地产开发有限公司盛达欧洲城中高档住宅开发项目可行性研究报告 编制任务后，组织有关人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向相关部门进 行了咨询。

在搜集了交通供电和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性规划方案的科学性等方面进行了论证，在此基础上形成本报告。

根据委托方的要求，本报告将对盛达欧洲城提出的必要性，项目实施规 模，市场预测，投资估算及资金筹措作出阐述。

可行性研究报告主要内容包括 项目背景项目实施规模预测项目规模项目选址项目投资估算资金筹 措方案等。

项目概况 实施地点 盛达欧洲城位于镇江市丁卯新城，学府路南侧，经十二路西，现京口区 丹徒镇庄家湾地块，项目面对全国重点高等院校江苏大学南大门学府路北 侧，规划总占地公顷，合亩，项目用地较规整。

主要建设条件 本报告主要从政策许可选址论证建设场地状况资金筹措等制约项目 实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是，项目选址符合有 关城市规划法规要求。

项目用地现状为镇江市国有土地出让用地，项目建设场 地已具备三通平，场地地质条件较好，由委托方提供项目周边地质资料判断， 项目场地无不良地质条件，项目实施方案满足国家及省市法律法规要求江苏省城市规划管理技术规定 城市用地分类与规划建设用地指标 镇江市城市发展规划 建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第号 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国消防法 企业法人营业执照 建设项目选址意见书镇江市规划局 国家江苏省有关设计和建筑规范标准 项目建设单位提供的相关资料 编制过程中实际调查及收集的其他资料。

项目提出的理由与过程 近年来，镇江市商品房价格和全国房地产市场样上涨较快。

其中主要原 因有土地价格上涨，由于土地使用权公开拍卖，土地的本来价值得以体 现二水泥钢材沙石等主要建材价格涨幅较大三房屋结构日趋合理， 功能更加完善，材料耗量增加四居住小区环境更加优美配套设施更加完 善，较大辐度增加了成本。

五城市建设加快，房屋拆迁量加大，商品房需求 增加，推动房价的上升，随着城市拆迁新政策的实施，拆迁成本将加大。

综上 所述，商品房价格上扬有其合理性和必然性，预计今后三至五年，房价仍将适 度上涨。

基于上述预测，镇江盛达房地产开发有限公司决定投资开发盛达欧 洲城中高档住宅建设。

江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托者的竞争， 没有强大的实力很难取胜。

要提升竞争力首先要取得资本优势，获得土地资源， 建立规范的开发程序，采取各种方式，强强联合，兼并，调整等，集中资本， 优势互补，做强做大，迎接挑战。

项目实施是镇江市城市总体规划的要求 镇江市城市性质是国家历史文化名城，长江下游重要的港口风景旅游城 市和区域中心城市。

镇江市城市发展目标是经济高效充满活力的城市，长江下游最富有特色 的现代化的滨江城市富有文化特色的城市，国家历史文化名城和优秀旅游城 市优美的人居环境城市，人与自然和谐共生的山水园林城市生态城市，清 新亮丽充满灵气和活力的江南名城。

项目地处镇江丁卯新城镇江主城区东片，随着镇江城市建设的快速发 展，项目区域规划为教育区及综合居住区并配套大型商业建筑，项目区域城市 道路主干路网已完成，随道路已进行了基础配套施工，项目区域为京口区丹徒 镇庄家湾自然村落，综合开发工程方面以综合小区建设形成城市新区，另 方面通过村落拆迁，促进城市土地开发，提供更多可建设城市用地。

项目实施是促进城市土地开发加快城市化进程的要求 加快城市化，将绝大多数农村人口转变为城市人口，是我国全面建设小康 社会的项极为重要的任务。

依据镇江市城镇体系规划预测， 经 营模式就是把包括城市土地城市基础设施城市生态环境文物古迹和旅游 资源等有形资产，以及依附于其上的名称形象知名度和城市特色文化等无 形资产，通过对其使用权经营权冠名权等相关权益的市场运作，以获取经 济社会和环境效益，促进城市发展的过程。

其核心是适应市场经济体制的要 求，在明确主体方面应服从于市场化改革的趋势，城市经营是在社会效益环 境效益和经济效益统的前提下，进行城市资产的运作使部分城市资产由产 品变成商品或产业，使城市建设由简单的生产过程变成资本的运营过程。

城市经营的动因 土地市场的建立是中国城市经营的起点，土地是城市中最为稀缺和最为昂 贵的资源，城镇土地市场改革极大地推进了中国制度改革步伐，并成为中国城 市经营的起点。

分税制的实施为城市经营提供了基本的财力资源。

分税制明确了中央政府 和地方政府包括城市政府的财政权力范围，赋予了地方政府可以拥有相对独 立的财权，城市政府可以自主地控制这部分财权，通过合法经营，以达到提高 城市竞争力的目的。

企业家的挑剔行为使城市竞争不断加剧。

为了更多地吸引投资，城市政府 自觉地改变传统体制下政府和企业的关系，政府不再随意地指挥企业，干涉企 业活动，而是尽可能地为企业提供最好的服务，创设形 年镇江城市化水平为，城镇常住人口万年为，城 镇常住人口万年为，城镇常住人口万。

因此加快城市规 划区建设，进行城市增加土地开发是拓展城市规模的主要方法。

而城市土地开发依赖于城市交通等基础设施建设，其对交通的影响主要指 新的土地开发项目利用建成后，产生和吸引新的交通量，给附近已有道路设施 的交通运行及周围环境造成影响，有的不但影响周围局部地区，甚至会波及全 市。

个城市的可持续发展，有赖于现代化的城市交通来支持。

要保证城市交 通在经济持续高速增长和土地高强度的开发下能够保持有机的运作，最有效的 方法就是结合交通设施来对土地开发强度加以控制，把交通需求控制在路网可 接受的水平，同时，明确发展商需承担的交通责任负责新增加的交通设施 费用，以减少政府的开支，协调好土地开发与交通建设的关系。

项目综合开发体现了城市基础设施建设增加城市发展区域的相互关系，近 年镇江市通过拓宽学府，新建经十二路等市政重点工程大大拓展了城市可供应 开发用地，拓展了城市发展空间，项目建设充分体现城市基础设施建设的效益。

项目实施是城市经营理论的实践城市经营是目前国际上比较通行的关于城市规划建设和管理的种理论 和实践模式，城市经营的核心是采用市场化的城市经营模式。

市场化的城市 入为万元。

也可解释为在现定价的基础上下浮至，即住宅 元平方米，商业网点元平方米，综合楼为元平方米。

年保本销 售率为占全部面积。

年保本销售面积为住宅平方米，商业网点 平方米，综合楼平方米，合计为平方米。

第二章项目背景 近年来，在国家系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持 较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。

据 统计，截止至年月底，镇房指数已达点，比去年同期上涨点， 涨幅为。

项目实施符合房地产发展基本态势 房地产业在江苏乃至全国，都是从改革开放以后逐渐发展起来的。

江苏房 地产业的发展过程，年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主的 城市建设综合开发公司，房地产雏形形成。

第轮