计年超过美元以及居民消费恩格尔系数的下降，房地产市场 整体形势看好，资金回收和投资回报率较高。

存量房市场交易活跃，市场结构趋向合理。

月份，全市共完成房 地产交易案件，交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上 年同期增长和，存量房交易增长迅速，达到户，占交 易总户数的，存量房上市交易件数件首次超过商品房交易件数件。

存量房交易面积占房地产总交易面积的，今年年底存量房交易面积有望超 过商品房交易面积。

其中已购公房上市交易件，交易面积万平方米， 交易金额亿元，分别比上年同期增长和 住房二级市场全面放开，利好政策活跃房市。

为进步深化住房制度 改革，激活房地产市场，推动住房消费，拉动我市经济快速增长，今年月日市 政府出台了关于进步搞活房地产市场的若干意见，提出全面放开搞活住房 二级市场，住房消费实行多项税费优惠政策，主要包括放开对非成套公有住房 出售的限制放开对房改房上市交易各项限制放开公有住房使用权有偿转让限 制放开外地人员购买存量房限制，实行购房落户政策，具体税费优惠政策有房 改房上市免收土地出让金个人购房契税由原来的实行由财政补贴间 在物业内长期居住人数人 有定的积蓄，对该地块楼盘状况较了解，购买决策比较谨慎，通常是 对每个楼盘作出比较之后才肯下决定。

市场容量 导致当地人员不购房的可能性有以下几点 已购物业或已多次置业 不打算在本地安家 已有积蓄，尚不足以购房 其它原因 通过对锦绣花园及阳光之旅客户群的分析，本地的市场承受能力在 户之间，元不够消化本项目的规模。

如本项目能从更好的品质以及更全面的配套 上多挖掘卖点，预计本地市场客户可达户之间。

南京市内客户 项目概况 项目背景 本项目为招商引资项目，我公司于年月日与江宁县土地局签订了 平方公里土地批租合同，并支付了的土地款，于年月日与江宁县土 地局签订了平方公里土地批租合同，并支付了土地款。

为尽快组织本项目实 施，我公司组织有关力量编制了麒麟新城的总体规划，南京市规划局也于 年月日批复了平方公里麒麟新城的总体规划，为实施分期开发计划，南京 市计委于年月日以宁计投字号文下达了关于同意百胜麒麟新 城区首期土地开发的批复，南京市规划局也于年月日批复了麒麟新城 起步区首期开发亩用地，其中商住房用地亩，公绿亩，市政设施 与道路亩修建性详细规划方案，并于年月日江宁国土用字第 号领取了首期开发亩的国有土地使用权证，年我公司与江宁区麒麟 镇政府签订了拆迁协议并支付了大部分拆迁款，实施了平方铁路宁芜铁路构成融水陆空 为体的现代化交通网络。

从市区中山门经宁沪高速公路连接段至麒麟镇约公 里，乘公交车有路路路。

由于地块周边高速交通发达，且二环出口第页 及宁沪高速出口对小区内业主免收往来南京的通行费，会给有车族经济方面更 大的刺激。

宗地状况 项目地块基本平整，从宁杭公路向北逐渐抬升，形成缓坡，地块西面为座 小山坡，以农田为主，中间有少量农民房，周边风景秀丽，无不良景观。

二市场调查 整体大势及走势 今年以来，随着南京市房地产市场利好政策的不断出台，房地产市场管理 体系的日臻完善和房地产市场服务系统的不断增强，房地产交易与权属登记工作 呈现出快速发展的势头。

商品房交易持续发展，存量房交易突飞猛进，个人购房 贷款稳定增长，已购公房上市成倍增长，房屋租赁管理步入正轨。

年月份南京房地产市场运行情况 房地产投资和消费保持较高的增幅，市场呈现供需两旺的局面。

今年 上半年全市房地产开发投资完成亿元，增长，比去年同期增幅高出 个百分点，其中商品房投资达到亿元，同期增长。

在全国重点城市中， 房地产开发投资低于深圳广州成都杭州，居第位，增长速度低于杭州 武汉苏州宁波西安无锡青岛沈阳济南深圳，居第位。

月份，全市合同销售商品房万余件，销售面积万平方米，销售金额亿元， 分别比上年同期增长和。

今年上半年全市商品房屋空置面第页 里的部分拆迁工 作，同时还与宁沪高速公路指挥部签订了麒麟出口的合作协议并由我公司出资建 设了宁沪高速麒麟出口，首期拟开发亩商住用房。

地理环境 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第页 地块位置在南京市东郊麒麟镇以东约公里处，宁杭公路以北，宁沪高速以 南，自然环境优越。

西侧隔座小山为锦绣花园，北边紧挨宁沪高速麒麟出口以 及规划中的南京市二环高速。

项目周边环境 经济人文环境 紫金山是全国最大的城中山，南京市区的绿肺，东郊中山陵园风景区是南京 风景最优美的地方，因此城东板块是南京人心目中理想的居住板块。

麒麟镇位于 南京市东郊紫金山东麓，风景秀美，人文环境优越，区位优势得天独厚。

全镇总 面积平方公里，万余人口，年全镇亿元，实现利税亿元，是 江苏省文明乡镇江苏省新型示范小城镇江苏省实施现代化工程示范镇。

交通环境 麒麟区位独特，处于南京三大风景区的环抱之中西邻中山陵风景区，东傍 汤山风景区，北接佛教胜地栖霞山，属规划建设中的南京仙林新市区范围。

南京 市仙林大学城有三分之在麒麟镇区域内，现代交通四通八达宁杭公路沪宁 高速公路穿境而过，南京绕城公路下来仅公里，正在规划建设中的南京二环将 麒麟环抱其中，距离南京禄口国际机场公里，南京火车站公里，条市区公交 线路汇集麒麟，南京东郊公交总站已投入使用。

并与沪宁高速宁杭高速机场 高速宁马高速国道新生圩港沪建筑规模公寓平方米，联排别墅平方米，双联别墅平方 米，独立别墅平方米 户型型公寓二房二厅卫平方米型公寓二房二厅卫平方 米型公寓三房二厅二卫平方米型公寓错层三房二厅二卫 平方米型公寓错跃层四房二厅二卫平方米型公寓跃式 平方米 价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米， 最高元平方米连排别墅花园元平方米，独立别墅花园元平方米， 地下室元平方米 装修无 物业管理费公寓元平方米月，连排别墅元平方米月，双联别墅 元平方米月，独立别墅元平方米月 客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南 农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视 台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区 左右。

购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户 和第次购房者含外地来宁购房者。

第页 销售情况期自年初正式推出，推出后个月公寓售出，别墅目 前二期除余少量复试公寓些不靠中心景观湖的独立和连排别墅外，已基本售 完。

公交线路路，路，路 长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。

项目优劣点分析 规模优势近千亩的占地面积 环境优势上百亩的湖面于小区中心 套型优势从，平层错层跃层等套型齐全路，路，路 长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。

第页 由于该项目资金困难，建设进展较慢，今年月份以前销售情况并不好，其 销售走势与整个房地产市场的利好有直接的关系，房型大众化，外观和区内环境 尚可，项目的成功是赶上大气侯，另外重要因素是与麒麟门连接，交通较为 便利，城东板块良好的环境因素及极具竞争力的房价。

小区内配建了条米长 的商业步行街，但生活区商业网点仍严重不足，如不抓紧配建将直接影响二期销 售。

该楼盘的宣传推广采用发传单形式，销售由开发商自己组织。

三目标客户分析 客户类型分析 当地潜在客户 麒麟当地人口情况 麒麟镇总人口万余，约户。

根据对两个典型楼盘的分析，麒麟镇当地 客户所占的比例约为左右，表明开发与引导潜在客户的购房热情显得尤为重 要。

潜在客户构成 为提高生活质量的本地长期居民。

本地及南京城东区域的政府官员金融机构公共事业单位职员。

为满足身份需要及生活品质需要的个体工商业及企业主。

在麒麟工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入的麒麟经济园区 企业管理人员及技术人员。

第页 方面，这几类客户的消费水平经济承受能力相对较高另方面，他们 长期生活在麒麟，对该区域了解最深，最能够接受片区的生活环境和配套设施。

置业特点 首次置业和二次置业者均有 以中青年与老年住户为主，年龄结构在岁与岁岁两个梯段之 独立 联排别墅都有 缺点配套不足，产品显得较为粗糙。

阳光之旅 发展商南京泰盈房地产开发有限公司香港泰盈集团全资子公司 地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路南侧，宝山路 总占地面积期亩，二期亩共开发五期近千亩，分批开工交房， 预计年底前结束 总建筑面积期万平方米其中公寓平方米，别墅平方米， 二期万平方米，已开工，尚未定价 容积率期 绿化率第页 建筑形式多层砖混结构 建筑规模期，公寓幢层，连排别墅户规划总入住户数户， 期户，二期近户 户型二室厅卫平方米，平方米，三室厅三室二厅 平方米，四室二厅平方米错层平方米跃层五室两厅 六室二厅平方米 价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平 方米，最高元平方米 期交房时间年月日 装修无 物业管理费元平方米月 客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南 农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视 台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区 左右。

购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户 和第次购房者含外地来宁购房者。

销售情况期自年月正式推出，此前已预定，推出后个月售出 ，到年月已基本售完。

公交线增幅达，同时月成交面积与金额也同步大幅增 长。

已