高承受土 地价格 万元亩成本利润率为 注本项目总投资大约预计为人民币元，按企业自有资金单位 为万元计，结合项目投资计划和资金来源与运用分析，本项目申请 万元的信贷额度，期限为年。

自有资金万元不低于 银行融资万元 其余资金来源于本项目在预计销售期内年的销售回款，需预 售款中的万元即可 通过敏感性分析，容积率变动对项目利润影响较大 通过敏感性分析，销售价格对项目的利润有定影响 在假定的销售价格销售率成立的条件下，本项目的预期投资效益良好，可进行投资开发 假定项目最低利润率为项目成本的，本项目的土地价格承受能 力较高 容积率为时，则地块的最高承受土地价格为万元，即 万元每亩 容积率为时，则地块的最高承受土地价格为万元，即 万元每亩 容积市场 以招拍挂的方式公开进行 国务院关于深化改革严格 土地管理的决定 严格依照法定权限审批土地，新增建用地土地有 偿使用费实行先缴后分 建设项目用地预审管理办 法 充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用 地总量。

实行分级预审，在项目可行性研究阶段 由建设用地单位提出预审申请。

目录 报告摘要 项目市场条件 行业竞争状况 经济分析结论 风险及建议 二项目概况 项目位置 项目用地经济指标 三项目投资环境 宏观经济分析 经济持续快速增长 与周边中部城市比较，位居中部城市前列 南昌经济发展分析小结 四城市规划发展分析 城市化进程加快，城市发展四面扩展 城市规划发展结论 五房地产政策分析 房地产政策分析 政策分析小结 六市场需求分析 房地产快速发展，房价路盘升 住宅市场供需两旺，差额逐渐加大 从价格到产品，南昌升级换代需求旺盛 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，户型的需求分析 物态的需求分析 小结 性研究报告 报告摘要 项目市场条件 近年来，南昌市经济保持了持续快速健康的发展态势人 均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提 高。

为南昌市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。

随着城市化进程的加快，也带动了南昌市政府重点规划区域建设的 加快，如红谷滩象湖新城等，但新城区无论是人口市政商业 教育医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市 民的最大愿望。

行业竞争状况 政策执行力度加大，房地产市场日益规范 房地产快速发展，房价持续上升，对居住升级换代的需求旺盛 房地产同质化竞争越来越严重，市场出现结构性过剩，高品质项目 受到市场的欢迎 研发及整合营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争机会大 土地供应量巨大，但老城区供应量极少。

经济分析结论 根据对整个项目进行的经济测算，预计的销售价格销售 率的条件下，项目经济指标如下项目经济指标项目经济指标 用地面积 亩 建设面积 公共建筑面 积 容积率七市场供应分析 房地产发展趋势 小结 八土地出让情况分析 九行业竞争形势分析总结 十行业竞争形势分析总结 隆鑫广场 景河星宫 中大紫都 江信国际嘉园 玉河经典 各竞争楼盘比较分析 本项目价格分析结论 十项目发展定位 项目分析 项目形象定位略 项目产品定位 有关工程计划说明 十二项目总投资估算资金筹措计划投资计划 项目总投资估算 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费 公共配套设施费用开发期内各种税费支出 不可预见费用 开发成本 管理费用 销售费用 财务费用 开发费用 项目总投资 资金筹措计划 十三项目经济效益财务分析 项目经济效益估算 项目静态经济指标 项目土地价格测算 项目不确定性分析 销售价格变化的不确定性分析 容积率变动的不确定性分析 十四结论风险和建议 项目市场条件 行业竞争分析 经济分析结论 风险及建议建设路项目可行资增长速度跟不上固定资产投资增长的速度，造成房地产投资总量 增加但比重下滑的情况发生，并非房地产投资降温。

这也从侧面反 映了南昌未来宏观经济持续增长，将进步刺激房地产市场迅猛发 展，投资前景看好。

南昌经济发展分析小结近年来，南昌市经济保持了持续快速健康的发展态势人均可 支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。

为南昌市房 地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。

四城市规划发展分析 城市化进程加快，城市发展四面扩展 根据南昌市双三百的城市发展规模和目标规划，南昌城市化进程伴随 经济发展热潮而来。

在此基础上，南昌市城市总体规划提出了西进东拓 北控南延的发展策略。

据城市规划布局资料显示，从现在起到年，南昌市中心城按江两 岸核五片，沿着赣江两端延伸，多点多组团推进的规划布局。

其 中，南昌将重点开发五个具有很高产业和建设开发需求，开发效益好环境 容量较大的城市重点拓展区，依序包括 红谷滩中央商务区。

以行政功能和商业中心建设带动重大商务文化资源部颁布关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察工作的通知大限以来，系列土地金融税 收产品技术规范价格交易管理政策陆续出台，调控力度日益加大，实施 细则日益具有针对性，房地产市场日益规范。

房地产政策分析 附全国及南昌地方年已出台的房地产相关行业政策 土地政策览表 政策名称颁布时间重点内容 关于继续开展经营性土地 使用权招标拍卖挂牌出让 情况执法监察工作的通知 就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情 况进行全国范围内的执法监察，各地要在 年月日前将历史遗留问题处理完毕，对 月日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方 式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

关于深入开展土地市场治 理整顿严格土地管理 集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理 整 关于贯彻落实国务院紧急 通知精神进步严格土地 管理 治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设 用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计 划。

要求经营性土地交易都必须在市土地交易 教育和公建项目建设，进步增强交通设施的通达性，建设红谷滩高层建筑群 朝阳组团。

启动朝阳组团建设，成为以大型住宅基地为主体生活设施 配套完善的人居中心 两湖产业景观区。

依托城东地区基础设施的不断改善，不失时机地 推进艾溪湖瑶湖区域的景观开发和产业集聚，建设艾溪湖片高新技术产业和 服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区江两岸产业带。

启动赣江两岸产业带的规划和建设，滨水区域突出公 共性连续性可达性亲水性和安全性，形成以现代服务业和都市旅游业为 主体的产业走廊，打造城市未来的黄金中轴线 昌南新城。

适应城市形态加快南延的趋势，发掘城市南部区域的优 势和潜力，把昌南新城建设成为城市商业副中心区域，增强城市的总体功能 和对小蓝莲塘向塘及以南广大区域的辐射能力。

城市规划发展结论 南昌城市化进程的加快，带动了南昌市政府重点规划区域建设的加快， 但新城区无论是人口市政商业教育医疗等等都与老城区有巨大的差 距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。

五房地产政策分析 自国高承受土地价格为万元，即 万元每亩 容积率为时，则地块的最高承受土地价格为万元，即 万元每亩 容积率为时，则地块的最高承受土地价格为万元，即 万元每亩。

风险及建议 虽受政策影响，但南昌市房地产还是持续快速发展。

从土地交易的 情况来看，地块的土地成本可能较高，这就需要想办法创造附加值， 提高销售价格，从而把风险降到最低。

因地块在老城区，所以应充分利用地块区位优势和资源且与知名 专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造项目品牌和企 业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广， 保证销售资金回款，从而实现效益最大化。

在产品同质化日益严重的房地产市场，要想获取预期收益，必须在 现有条件下，最大限度挖掘产品的附加价值。

二项目概况 项目位置 项目位于南昌市建设东路和玉带河交汇处，中大紫都项目后 面。

属国药厂原用地，交通发达，周边配套完善，是南昌老城区较 为核心位置。

项目用地经济指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所 示 项目规划指标 用地面卖地红线亩 用地性质居住用地 土地使用年限年 建筑容积率 绿化率三项目投资环境 宏观经济分析 南昌市作为京九线上唯的省会城市，同时也是中部地区六大 中心城市之。

近年来，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域 中心城市现代文明花园式英雄城市的目标，经济呈现强劲增长态 势，大多数经济指标呈两位数增长，走在全国全省发展的前列， 出现了持续快速健康发展的新局面。

经济持续快速增长 随着城市发展的不断深入，南昌市综合经济实力显著增强， 固定资产投资以及人均可支配收入等各项指标都实现了持续 上升的势头。

通过上图可以看出，南昌市的人均可支配收入及固定资产投资这两