店营销策划咨询顾问 超过年酒店营销策划经验，现任广东五星级酒店销售总监， 曾在香格里拉集团任职，曾参与多家高星级酒店的营销部筹建工作， 曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。

具有丰富酒店营销咨询经 验，特别长于创意营销的研究和实践。

中餐餐饮管理咨询顾问 超过二十年酒店餐饮管理和运营经验，现任广东五星级酒店餐 饮总监，曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。

具有丰富酒店餐 饮咨询经验，特别长于中餐经营管理。

工程管理咨询顾问超过年高级酒店工程部运营和管理经验，现任广东四星级酒 店工程部经理，具有丰富酒店工程管理咨询经验。

财务管理咨询顾问 超过年酒店财务管理经验，现任广东五星级酒店财务总监， 具有丰富酒店财务咨询经验。

项目行政助理 大专学历，超过年外资四星级酒店前厅管理经验，熟悉外国酒 店管理制度和流程，负责本项目小组的行政支持工作。

二市场调查方法 公开数据采集 方面通过互联网获取东莞旅游局统计局发改委房管局 规划局等官方数据信息，另方面通江两岸南阁等项目已经进入了实施阶 段，围绕建设极具水乡特色的现代化新城的个目标，抓住城镇规 划建设和工业发展两个重点，道滘确立了三大版块带动的建设发 展思路  围绕广深高速公路道滘出入口，作为龙头带动，配合市重点项目 房地产等第三产业，并结合现有新城区沿江的江两岸，共同规划为 道滘新中心区。

区内集行政文化金融高级商住休闲购物于 体，带动并辐射全镇科技教育信息和商业服务的发展。

目录 第章总论 报告编制说明 二市场调查方法 三数据统计方法说明 四术语解释 第二章项目概述 业主公司背景 二项目基本资料 第三章市场调查及分析 项目地理环境 二项目地区基本情况 三项目地区旅游业的发展 四项目区域市场市场调查 五项目主要竞争对手分析 六项目调查发现及初步结论 七项目初步结论的分析 三经营利润预测及分析 第九章投资风险评估 投资风险分析 二投资回报分析与推论 第十章可行性论证的结论 报告要点综述 二项目整体可行性分析结论 第章总论 报告编制说明 可行性报告编制依据 与开发商签订的服务合同。

项目小组的基础数据库。

实地调查过程中得到的对本项目有针对性的大量真实有效数据。

开发商提供的项目地块图纸及资料。

项目小组多次召开顾问论证会议所确定的基本定位。

在基本定位基础上，根据项目实际情况和所涉及的财税政策，进 行投资分析和测算。

中华人民共和国旅游涉外饭店星级的划分评定年版 东莞市旅游局网站的资料。

东莞市统计局提供的统计年鉴。

年中国饭店业务统计。

项目小组成员简介 项目总监 近年大型酒店运营和大型项目管理经验，曾任多家企业的项目 总监曾经主持过大型星级酒店的筹建和运营，具有丰富的大型酒 店筹建和项目管理实践经验，特别擅长于酒店筹建前期经营和管理策划经营布局策划酒店土建和机电项目监理和咨询营销策划 酒店采购规划人力资源规划等开业咨询工作，熟悉酒店各部门的运 营和 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第四章项目初步确立 酒店主题定位 二服务功能定位 三酒店市场定位 四酒店规模定位 第五章项目开发战略规划 项目设计任务 二项目布局规划 三前期投资预算 四筹建工作策划 第六章酒店经营管理规划 总则 二项目经营策略 三项目管理策略 四项目宣传策略 五服务质量监控 六目标的达成 七企业可持续发展 第七章酒店经营模式分析经营模式概述 二项目经营模式定位策略 三酒店管理公司的选用 第八章酒店经营业绩预测及分析 营业收入预测及分析 二成本费用预测及分析心等个批发市场，项目所在地旁有茶叶批发市场，项目所在地对 面有医疗用品市场，道滘镇有农业用品批发市场及东莞市人民医院暂 时无法获取其建筑规模及市场定位等信息，以上项目均处于分钟的 车程之内。

周边的酒店 四星级以上酒店线范围以内车程在分钟以内的酒店 包括道滘镇的五星级明轩大酒店，东莞万江区的尼罗河酒店，洪梅镇 的四星级汇景大酒店，医疗用品市场中正在建筑规划的五星级配套酒 店，正在招租的约平方米的酒店项目具体星级定位不详。

二 线范围车程在分钟以上的酒店包括车程在半小时以内的四五星 级酒店不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务或度假型酒店， 其它的酒店基本上的市场定位是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐 型酒店。

三星级酒店线范围以内的酒店包括道滘镇的绿州酒店及新城 酒店，东莞万江区的上苑酒店，望牛墩的望牛墩宾馆，四季酒店及万豪酒店。

二线范围的酒店包括车程在半小时以内的三星级酒店也不下 十数家，除了极为少数的酒店定位在商务型酒店，其它的酒店基本上 的市场定位也是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。

快捷酒店目前各大快捷连锁酒店逐步进入整个东莞地区，它包 括有在本项目区域市场内的有锦江酒店管理有限公司的经济型酒 店锦江之星及七天酒店管理有限公司的经济型酒店七天连锁酒店， 在本项目区域市场外的有八方快捷酒店管理有限公司的经济型酒店 乡，游泳之乡和中国民间艺术之乡的荣誉。

区域人口全镇下辖个村民委员会和个社区居委会，户籍人员 万人，外来暂住人口万人。

经济发展近年来，道滘镇形成了外资企业集体企业民营企业 和第三产业齐头并进共同发展的格局，架起了个以首饰电子 五金橡胶制衣皮革化工纸类米制品等行业为支柱的门类 较多的外向型工业体系，促进了房地产商务酒店物流传统饮食 等行业的快速崛起，实现了农业经济向高科技高效益方向发展的转 变。

年，全镇生产总值亿元工业总产值亿元镇 本级财政收入万元各项税收总额万元，其中国税分局 征收额万元，地税分局征收额万元金融机构各项存款总 额亿元，其中城乡居民储蓄总额亿元，贷款总额亿元。

企业发展目前，全镇外资企业达家，年全镇利用外资含 增资项目签约宗，新签协议利用外资总额万美元，实际利用外 资金额万美元，外贸出口总额万美元年全镇民营经 济新登记注册户，其中私营企业家，个体工商户户，全镇在 册私营企业累计达家，注册资金共亿元，在册个体工商户累计 达户，注册资金共万元，年，全镇村组两级集体总资产 亿元，资产负债率，农村两级集体实现经营总收入万 元不含土地转让收入 发展规划根据市委建设现代化中心城市的整体部署，道滘把高速 公路出入口江两岸旧城区水乡特色的改造南阁的建设作为 中心城市的配套和延伸， 八方快捷酒店，莫泰酒店管理有限公司的经济型酒店莫泰酒 店，城市客栈酒店管理有限公司的经济型酒店城市客栈。

格林豪泰酒 店管理有限公司的经济型酒店格林豪泰酒店，山水酒店管理公司的精 品型商务酒店山水时尚酒店。

根据以上资料分析得知项目所在地线及二线范围内的三 星级及以上的酒店为数众多，竞争非常激烈，对项目构成了极大的威 胁。

因此，地理环境不理想。

而酒店项目投资的成功与否地理位臵 的选定是首要关注的问题，它对将来酒店经营的成败起着极为重要的 作用。

项目所在地线及二线范围内的快捷连锁酒店只有家， 目前竞争对手极少。

因此，地理环境较为理想。

项目所在地线 范围内规划中有个批发市场，其中下档次的消费群体令周边的三星 级及快捷连锁酒店受益。

但是，批发市场经营的成功与否直接影响 到酒店的经营状况。

且批发市场经营需要市场的培育期，从规划起计 算，五年内周边的三星级及快捷连锁酒店难以有较大的收益。

批 发市场经营的成功与否存在着许多不可预见的因素。

二项目地区基本情况 地理位臵道滘镇位于东莞市西部，地处穗深经济走廊间，广深高速 公路横穿镇区，并设有大型的互通立交出入口，另外有条标准级主 干公路连接国道及莞城和其它镇区，北距广州公里，南距香港 公里，东距莞城公里，全镇土地总面积平方公里，道滘镇是 个具有深厚传统文化的水乡，已有年的悠久历史近几年被授予中 国曲艺之现场调研 现场通过角色扮演实际体验消费，了解道窖镇及项目周边高档 酒店的具体经营情况，高档餐饮业及娱乐康体业的具体经营情况以及 主体客源和潜在客源的类别情况。

三数据统计方法说明 对比官方数据以及内部信息，项目小组通过实地调查和访谈以核实 数据的准确性，并将所得数据进行综合分析。

行业盈亏平衡率。

使用平等市场份额分析法对未来竞争酒店市场进行分析。

四术语解释 营业收入是指按权责发生制原则定义的经营酒店及其附属设 施所得的客房中西餐厅水疗中心，其他商务和休闲娱乐设施，电话 传真洗衣及其他各项服务或赔偿除保险外获得的应税营业性收入 之总和。

经营利润是指酒店营业收入减去营业税金及附加经营成本和经 营费用的余额。

营业税金及附加是指按税法规定缴纳的营业税金及附加。

经营成本是指餐饮客房部门的原材料成本和商品部的商品进价 等。

经营费用是指如下费用，包括但不仅限于 酒店各营业部门的员工工资福利费及各项费用，如办公用品 邮电费清洁用品服务用品制服摊销洗涤费装饰费差旅 费厨房炊具厨房燃料等。

酒店行政管理销售工程维修等部门的员工工资福利费及这 些部门发生的办公费差旅费等。

经营中发生的保险费交际应酬费广告费水电费维修费 燃料及动力费职工培训费坏帐损失及车船牌照使用税等。

营业税金及