中心，西部板块综合发展区，东部板块现代 科技研发区，北部板块生活居住区。

本项目则是位于中部 板块的中心地段，具有良好的地理位置。

嘉定镇离上海市中心的人民广场公里，距虹桥国际机场 上海火车站张华浜国际集装箱码头均在公里左右。

交通道路 嘉定区交通便捷。

有铁路沪宁线沪杭外环线过境。

南翔站 是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自 动化程度为国内流。

境内公路总长多公里，密度为每平 方公里公里。

主要公路有沪嘉沪宁嘉金 郊环等高速公路，沪宜公路国道曹安公路 国道，还有宝嘉公路和外青松公路条市道等。

沪嘉线沪钱线沪唐线北嘉线北安线嘉亭线嘉杭 线嘉温线等余条客运线路分别连结上海周边区县区内 各镇及杭州温州苏州交界处，四通八达，交通便利。

并且与位于城市南部的 交通枢纽。

服务半径大，与个区域都有联系又保持相对的独立性，方 便居民上下班及外来人 员出行。

由于人流方向的不致性，避免了人流混杂的问 题。

此外，成熟的商业现状为新城居民提供了大量的就业岗 位。

临近北部居住生活区，可确保人力资源丰富。

总论 项目背景 为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上 海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新 城的地块。

发展商情况 项目发展商上海欣欣房地产开发有限公司 开发资质级 法定代表人吴金阳 注册资金万元人民币 地址上海市嘉定区曹安公路号 企业类型有限责任公司国内合资 注册号沪房地资嘉定第号 项目评价目的 本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行 性进行评估。

其主要评价目的如下。

过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。

通过市场研究分析，确定项目的市场定位。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，通过对该项目投吸引各地商户 进驻，有利于同济新城的长远发展。

另外，项目区位未来发展 方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。

本项目 有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。

我们认为，本项目的开发是可行的。

二项目概况与基地分析 项目获得 本项目由欣欣房地产有限公司于年月日通过上海 拍卖有限公司拍得，成交价亿，总价亿。

年月日上海市规划管理局规定了本项目的规划指 标。

项目区位 本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安 公路以北嘉松北路以西桃浦快速延伸段以南。

嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬度分，东 经度分。

东与宝山普陀两区接壤西与江苏省昆山市 毗连南襟吴淞江苏州河，与闵行长宁青浦三区相望 北依浏河，与江苏省太仓市为邻。

总面积平方公里。

行 政区域界线总长公里。

全境地势平坦，东北略高，西 南稍低。

市区级河道藻浜练祁塘娄塘河横卧东西，向东 流经宝山区直通长江和黄浦江资开发总价值投资成本费用资金筹划 计划销售收入经营成本税金等基础数据的预测和选 定，利用利润率净现值投资内部收益率投资回收期 等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。

通过对项目现金流量资金来源与运用对项目进行贷款偿 还能力分析评价项目的资金安全度。

通过对项目的敏感性分析盈亏平衡分析风险分析，对 项目进行不确定性分析。

为委托方进行项目决策开发经营和管理提供参考。

为政府进行项目审批提供参考和依据。

项目评价依据 中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方 法 定额标准上海市建筑和装饰工程预算定额 投资项目可行性研究指南，北京中国电力出版社， 与项目相关的规划设计建设税收等法律法规 中华人民共和国企业法人营业执照副本 委托方提供的项目开发有关资料 建设可行性概述 本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持。

本项目处于距市中心较远的嘉定 区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能此同 时，嘉定区经济结构进步完善，第三产业所占比重不断上升。

年第三产业实现增加值亿元，占全区增加值的比重为 。

年第三产业实现增加值亿元，对全区经济 增长的贡献率为。

三次产业的比例由年的 增长为年的。

嘉定区以树立商业窗口 繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商 业设施，提升商业品位规模和能级。

年年年年年年年 年至年第三产业占比例 外资与商业发展年，全区完成固定资产投资 亿元，其中基础设施投资亿元。

年之后，嘉定区全年完成 全社会固定资产投资总额亿元，其中城市基础设施投资 亿元，房地产开发投资亿元。

由图可看出，宏观 调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。

从投资主体看， 国有经济投资亿元，集体经济投资亿元，外商及港澳 台投资亿元，私营企业投资亿元，其他经济投资 亿元。

投资主体结构发生进步优化，吸引越来越多放渠道多 主体的投资资金，发展前景良好稳定。

图年至年嘉定固定资产投资额及其增幅 ，市场供求双双从套月大幅下挫至套 月，季节性市场回暖亦不复存在。

从近几个月的市场走势来看， 嘉定楼市以月份为分水岭，供求基本平衡的状态被打破， 月份市场累积销供比仅为，开发商销售压力逐步增大。

数据来源中国房地产指数系统 至此可见，年金融危机以来，经济环境及政策因素对 高档物业成交影响很大。

此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。

板块层面 目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块楼和西部 板块地标综合发展区。

以上两板块都规划成为同济新城的金 融商务中心，在过去的年中发展态势各不相同。

随着同济新 城商业的发展，两个板块的竞争日益激烈。

而个项目能否成 功，与其所在的板块发展情况息息相关。

因此我们选择这两个 板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境。

中部板块 规划定位中部板块集中了同济新城的办公写字 楼，在经济发展新城建设和公共事业发展中处于龙头地 位与辐射作用，带动相关区域的发展，已成为同济新城主 要商务中心。

历史分析中部板块有着得天独厚的地理位置，处于两 轴 年年年年年年年 固定资产投资额增幅 房地产供给与需求自年上海汽车城建设的全面 展开，推动了房产市场的活跃，房地产业市场需求旺盛，开发 投资高位运行，开发规模迅速扩张。

全年房地产业完成增加值 亿元，比上年增长。

此后房地产市场发展迅速，规模 急速扩大。

年嘉定区实现房地产业增加值亿元，比上 年增长，完成房地产开发投资额亿元，比上年增长 。

年国八条的颁布，使房地产房供需趋于平缓， 地产市场保持基本稳定。

年完成房地产开发投资亿 元，比上年增长。

年，嘉定区房地产市场健康发展。

全年完成房地产开发投资亿元，比上年增长。

从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城的建设极大的促 进了区域楼市体量的扩张。

年成交量从年的不足万平 米举跃升到年的近万平方米，之后持续稳定在该数 量级。

区域楼市火热催动房价路走高，年嘉定区主流 房价尚在元以下，进入年已拉升到元附近。

数据来源中国房地产指数系统 年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。

月份之后别连结上海周边区县区内 各镇及杭州温州苏州诸地。

有航道条，通航里程 公里，其中境内市级航道蕴藻浜长公里。

周边环境 绿化环境 嘉定区于年月日，经市绿化局领导专家的考 核，嘉定区创建上海市园林城区工作通过验收，成为上海市园林城区。

其公共绿地公顷 总计绿地面积公顷 绿地覆盖面积公顷 城镇人均公共绿地平方米人 城镇人均绿地平方米人 绿地率 绿化覆盖率 同济新城的绿化覆盖率也达 景观环境 本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光 通风等基本均无受影响，视野开阔。

另外南部毗邻同济公园， 举目便可看到品种丰富的植被大片草坪及水域景观，令人心 旷神怡身心放松。

基础设施 详见五建设内容与市政配套。

停车场 设有地面与地下停车场，共计车位约个。

餐饮娱乐 本项目于同济新城内的嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有 众多餐饮选择，但是档次都较低。

新城外也有众多有酒楼咖啡厅等但数量较少。

城区内风味小吃吉祥馄饨田仓米粉福建沙县小吃兰州拉面店图门烧烤 游子老鸭粉丝汤 饮品茶风暴第五街缘味站新佳 快餐欧德隆，米诺多汉堡真有味 咖啡西餐三叶坊苏卡咖啡店堡盛西餐 城区外饭店新词大酒店墨玉路号 湖南料理新源路号 金湘隆新源路号 面包糕点闽甜西饼屋元祖蛋糕闽香西点面包房 风味小吃川福火锅小云南米线店重庆鸡公堡兰州拉面盱眙龙虾 家常菜馆 快餐蒲乐食品快点快餐 咖啡西餐比萨林迪欧咖啡 金融网点 新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行 中国银行中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较 为便捷的金融方面服务 规划指标 用地范围东至和平路，西至大厦，北至国豪路，告又为房地产市场带来了不同意味的国十三条， 进步体现了