产生被动型住房需求。

近年来，我市以经营城市为理念，以政府为主导，采取市场化运作旧房的拆迁改 造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住 宅产业的发展准备了充足的被动型需求潜力。

年，拆除各类危 险破旧房屋万平方米，其中住宅万平方米，年，新增棚 户区改造万平方米。

据了解，至年预计拆迁改造危旧房 万平方米，每年约万平方米，按照膨胀系数测算，每年要 新建万平方米以上的住房，才能满足被动型住房需求。

人均居住面积偏低，主动型住房需求大。

年，我 市城镇人均住房面积平方米，虽比年提高了平方米， 但与全国平均水平平方米相比，相差平方米在全国 个副省级市中位次偏后，居第位。

国际经验表明，在人均住房建 筑面积达到平方米之前，会保持旺盛的住房需求。

剔除其他因素， 以现有城镇人口每人每年住房增加平方米保守估算，每年就需要 约万平方米的住房。

因此，潜在的主动型市场需求将为我市住 宅产业持续发展提供广阔的发展空间。

外向度扩大，需求多样化。

随着外向经济的不断发展， 越来越多国际资本注入沈阳，越来越多外资企业登陆沈阳，通过实 施金廊工程，吸引些金融贸易企业落户沈阳，济支柱产业的房地产业，在全国及时的宏观调控 中，其发展趋势同整体的房地产业发展形势样，仍在持续快速健 康地发展着，且今后的发展态势将会更好。

根据统计资料显示，沈 阳市房地产完成投资开发建设市场销售等情况如下表 年份 项目 年 月 完成投资额亿元 房地产投资占全社会固定资产投 资比例 房屋施工面积万 房屋竣工面积万 存量房总面积万 商品房实际销售面积万 商品房实际销售额亿元 商品住宅平均价格元 目录 第部分市场调研 项目宏观与微观环境分析 房地产经济发展环境 房地产投资规模进步扩大，发展空间广阔 经济发展将带动房地产开发规模进步扩大。

年 以来，我市国民经济以年均的速度持续快速增长，经济实力 显著增强，地区生产总值由年的亿元增至 年的亿元。

房地产项目利用外资的份额也明显增加。

年以来，沈阳新批房地产项目个，合同外资额亿美元，占总 额的房地产项目实际利用外资达亿美元，占总额的。

从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的 发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进步扩大，以适应 区域经济发展的需要。

宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发 展。

从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市 场，促进房地产业持，拥有持续稳定的房地 产开发市场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有 相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化 竞争，获得更多利润。

二房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大 消费升级转型带动住房改善型需求增长。

方面，从消费结构看，国外先进国家发展的般规律表明，恩格尔系数为 左右时，是房地产业的快速发展时期。

年，我市城镇居民消费 的恩格尔系数略低于，居民消费重点已经转向住行和教育等 方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消 费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，由有其房 向优其房转变，改善型需求增长。

另方面，从消费水平看， 城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善 奠定了坚实的基础。

年以来，我市和人均增长均在 以上城镇居民人均可支配收入从元上升至年的 元，年均增长城镇居民人均储蓄存款也从元提高至 年的元，年均增长。

城市化进程加快提供自动型住房需求。

城市化是世界各 国共同的发展规律。

根据国际经验，当国经济进入持续稳步增长 时期，城市化也将进入个快速发展时期，房地产业与个国家或 地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。

因为城市化发展所 带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。

年，我市城 镇人口占总人口的比重为。

按照政府提出的每年要提高个 健康发展具有积极作用。

全面建设小康社会 奋斗目标的提出国家振兴东北老工业基地政策的出台，以及沈阳 市政府提出的土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次 预售，审办联动，强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，融支持等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为 我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。

良好的投资环境为房地产投资规模进步扩大创造了条 件。

目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水供 电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区 的聚集作用进步加大。

随着环保模范城市森林城市活 力城市等荣誉的取得，沈阳的名片越来越亮丽，对房地产开发投 资吸引力也进步增强，为投资规模的进步扩大创造了条件。

在 加强城市硬环境建设的同时，沈阳市政府注重软环境建设，积极转 变政府工作作风，努力打造服务型政府，减少行政审批手续， 提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促 进作用。

较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。

任何个行 业，任何个企业的最终目标都是追求利润最大化，房地产开发企 业也不例外。

据业内专家测算，目前单个房地产开发项目的平均利 润率在，这就必然形成了房地产投资的内驱力。

沈阳作为东 北特大中心城市之，具备较大的市场空，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准 利率的倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水 平和内部定价规则。

以年期以上个人住房贷款为例，其利 率下限为贷款基准利率的倍即，比现行 优惠利率高个百分点。

盟森营销观点 国家通过央行，对房地产的销售融资方面，逐步取消了优惠政 策，通过对消费者的消费制约，把房地产贷款与其它行业的贷款推 到条起跑线上竞争，从另方面阻止了部分社会上的热钱， 流向房地产，或者是其它方面。

年月日起，银行可采固定利率住房贷款 从月日起，银行贷款利率上调，并根据个人信贷信用提供 不同贷款利率。

目前，光大银行还获批推出固定利率贷款，而建行 工行等也在申请推出固定利率贷款。

所谓的固定利率住房贷款，就 是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利 率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随行就市。

而现行的住房贷款规则下，国内商业银行发放的中长期贷款，实行 的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式，旦遇到贷款利率调整， 贷款买房的人就要从下年度开始按照新的贷款利率还贷。

盟森营销观点 年央行两次调高利率后，房贷利率上涨。

持续升息 的压力和预期，带来的是国内房贷市场持续个月的增速放缓，以 及提前还贷数量的激增。

如采用固定利率，可以有效控制提前还贷 为银行带来的金融损失，增进银行稳定收益，对消费者来年，沈阳市商品房竣工近万平方米，销售万平方米，占。

年月沈阳市房地产施工面积为万平方米，比支年 同期增长，其中住宅为万平方米，同比增长。

房地产发展与本市国民经济发展相应。

年， 年均增长，固定资产投资年平均增长，其中房 地产投资占固定资产的，属于正常区间。

房地产业发展与人均可支配性收入相协调。

年， 沈阳市居民可支配性收入由元增加到近元，房 价收入比由降到，居民购房能力大有提高。

房地产发展与城市化进程相协调。

我国城市化水平为 ，沈阳市已达。

根据国际经验证明，城市化达 到，房地产业进入快速发展期，沈阳市已处于这个 阶段中。

二三级市场协调共进。

年月商品房销售面积 万平米，存量房销售万平方米，二者比例为 ，形势喜人。

从年月的购房消费与购房投资比例来看，基本 上达到。

因此租金将会回归，房价格上涨会减缓。

这说明 进入良性发展阶段。

住房消费已开始转向大众消费为主体。

年，每平方米 元以下的和平方米以下的商品住宅均达左右， 年，这比例还在增加，年月已超过，百姓购房成为沈阳市的强势主流。

房价上涨与居民可支配性收入增长相适应。

年 年间，沈阳市居民可支配性收入年均增长，同期 房价上涨，低于前者。

年房价上涨， 年月上涨，处于稳中有升的良好状态。

房地产市场总体供求现状 沈阳市国民经，如果 两者超过，选择浮动利率比较划算如果低于，选择固定利 率将会相对更合理。

区域市场现状及其趋势判断 城建发展与总体规划分析 房地产市场发展趋势 沈阳是东北地区的核心，在房地产业的发展中，与其它二线城市比较相对落后，在这次宏观调控政策实施前房地产业发展的 基本态势是健康的，主要特点是购销两旺，有效需求拉动供给主 要问题是供给结构失衡，有效供给不足。

快速发展的基本态势 沈阳房地产至年的年间，房地产投资出现 次高潮和次低潮。

年开始进入第三个发展期，年进 入快速发展期。

土地开发利用万平方米，收取土地出让金 亿元开发建设投资亿元，施工面积万平方 米，竣工面积万平方米拆迁居民万户，拆迁面积 万平方米，安置居民万户商品房销预售面积万平方 米，销售额亿元存量房销售万平方米，销售额 亿元租赁面积万平方米，租金为亿元商业银行贷款 亿元，个人贷款亿元居民人均住房面积上升到 平方米，房价收入比降低到。

由此可见，沈阳房地产业是在 刚刚进入快车道就迎涞了宏观调控的考验。

购销两旺，主要比例协调 开发建设投资与房屋销售比协调。

年房地产投资 亿元，商品房预售合同备案金额亿元，投资销 售比为，远高于全国平均的水平，年 月，沈阳市房地产完成投资亿元，比上年同期