产先锋的社会影响抓住机遇，多上新项目，扩大市 场占有率，让万科品牌深深印到每个天津人心中，目前几个新项目中以华苑新 城项目最为成熟，具备今年开工并销售的可能，经公司各方面调查研究，准备 今年上马华苑新城项目，再陆续开发其他条件成熟的项目。

第二章项目概述 项目区位及用地 项目区位 华苑新城项目位于天津市西南部见图项目区位图，建成后行政区划 隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约公里，距离市中心商业区约公里。

项目用地 该宗地规划为居住用地，规划总占地面积万平米，其中期由合作方自 己建设，现已建设大部分，二期为我司准备投资的用地，规划总占地面积 万平方米亩，其中界内用地万平方米约亩，界 外用地万平方米约亩。

二项目宗地现状及市政配套情况 项目宗地现状 项目四至为东至陈塘支线铁路，南至规划路，西至外环线，北至红旗南 路。

宗地地块呈比较规则的梯形，原为农田，地质条件良好，土地已基本平 整完毕，大部分场地平整至与周边道路标高相同，局部比路低米左右，少量的 鱼塘正在填土平整。

大部分场地平整 条件为近期住宅消费的主要原因，三口 之家为住宅消费主体，价格在万元，面积在平米之间的商品房 是消费者购房首选，其中单价在元之间的占总量的，单价在 元之间的占总销售量的。

影响市场需求的首要因素是房屋价 格，贷款是消费者首选的付款方式。

二西南部市场分析 区域市场特征 从目前该区域市场整体市场环境供需总量以及开发程度，可以看出以下特 征 年年年年年年年年年年 年年年年年年年 个人购房比例示意图 人均使用面积 第章项目开发背景 华苑新城项目处于天津市区的西南部，这里的西南部指由围堤道复康路 友谊路外环线及周边部分地块所合围的区域，约占市区的面积，以下从 两个大的方面来介绍该项目开发背景。

外部环境 根据国务院批准的年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规 划为教育科研居住及行政办公用地，包括如下几个部分 以南开大学天津大学为主体的第高教科研区已基本完善，在天津的经 济发展中起到很大作用正在建设的第三高教区内已有城建学院农学 院师范大学女子学院等院校据粗略统计，天津市约的高等院校聚 集在该区域。

老的大居住区有体院北王顶堤等，新建设的大型的居住区华苑居住 区，正在兴建的有梅江居住区华苑新城居住区梅江南居住区等大型居 住区。

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由 此可看出，天津万科的主要物业集中在城市的北部，反观天津的总体规划和 发展方向中心市区向西南方向发展，由城市的行政中心的迁移和友谊路沿线 的开发便可看出沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前 沿着津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在 起。

由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和发展方向不相符，且万科 自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法 上，均胜人筹，被称为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第品 牌的形象，万科产品应属于整个天津市，而不是个区域，所以万科有能力， 也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落，结合天津的总 体规划和发展方向，我们应在天津的西南部东南部投入更多的关注，华苑新 城项目就是其中之，它正好填补了万科在城市西南部无物业的空白，也是条 件最成熟，可以年上马的项目。

天津万科公司现状 目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城三期东丽湖项目，其中新城项 目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期阶段，新城项目自年开盘 以来热销天津市，为天津公司的主要利润支柱，但到年后新城项目基本 开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目体量大，是公司长远打算项目，从前 期规划销售包装都必须谨慎进行，该项目由于产品和区位原因，也不是短期 热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长的 快速速度在发展。

④规划在天津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心，现有市级行 政办公区外迁。

该区域交通非常便捷，有京沪高速公路津涞津淄等出市主干道。

有友 谊卫津红旗复康等市区快速主干道。

规划有地铁号线地铁号 线地铁号线经过该区域，沿外环线规划有轻轨铁路。

天津市主导风向为西南风，该区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空 气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。

该区域高校科研机构林立，社会人文环境优越，在天津市民心暮中被认为是 知识分子富裕家庭聚居地区。

从经济发展状况来看，该区域包括和平区南开区河西区三区部分建成区 及外沿部分。

该三个区是天津市经济最发达最富裕的城区，该三个区的房 地产起点直很高，集中了全市约的中高档楼盘。

商品房销售均价明显 高于其他各区。

综合以上各种因素，给万科在此处建设个高档居住区提供 个良好外部环境。

二内部因素 天津万科公司项目布局 万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸 广场万科新城都市花园等物业，其中城市花园万科中心大厦位于城市 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，北部的河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面 积约万平方米世贸广场都市花园位于城市中心地带，但体量较小部税费支出。

付款计划 双方签订协议后周内我司支付万元补偿费。

余额在签订协议后三年内付清，在年月日支付余额的三分之 即万元，年月日再支付余额的三分之，最后笔 于年月日前付清。

合作方的主要工作 保证红线外市政大配套按万元包干含给水排水天然气和周 边市政道路。

规划在项目地界内的集中锅炉房，万科不支付该部分用地的土地补偿 费。

协调变电站的建设，保证项目按期供电，我司仅按按国家规定 交纳供电贴费，不再交纳其他费用。

负责锅炉房的建设，保证项目供热需求，在项目首期竣工后的第个 取暖期提供供热，收费标准为元建筑平米。

项目内非营业性公建由万科进行自配自建，保证万科免交非经营性公 建配套费。

保证万科按法定土地出让金的交纳。

相关的政策规定 市政配套政策 名称 普通住宅收费 标准 收费说明本项目标准 市政大配套费元建筑平 米 包括红线外给水 燃气雨水污 水道路绿化等 市政设施的工程费 用 按标准约需万 元，本项目为 万元包干。

供热元建筑平 米 包括锅炉房建设费 及征地费次管 网建设费 元建筑平米 供电贴费元供电工程贴费，工 程费另计 通讯元建筑平米红线外基础设施建 设费 出让金土地局评估的土地 地价总额的 评估值约为万 用权的风险及控制 合作方出示的关于免土地出让金法律文件时间比较早，土地管理部门是 否继续执行，是个待定因素，经与合作方协商，合作方保证我方按土地出 让金的交纳，否则我方可从其补偿款中扣除。

总体评价 该项目总体讲法律手续比较简单，合作方只有家，并且为政府西青区土 地局，合作风险相对较低。

宗地规划为居住用地，已征为国有用地，土地地 权在西青区土地局名下，项目报批手续基本完备。

第四章市场研究 天津总体市场情况 天津市房地产市场进入年以来，全市房地产投资计划比去年增长 ，达到亿元。

本市房地产业十五目标确定，年内完成投资亿 元，人均使用面积平方米。

年，天津房地产市场实现高速良性增长，危改工程已逐步完成，货币还迁 因素渐渐淡出市场，个人改善型购买占据市场主力，达到，进入纯市场化 运作时期见年，商品房销量变化情况及人均使用面积增长情况 正是货币还迁和房改政策和相关金融政策的结合，充分地调动和激发了百 姓的购房积极性，使得普通老百姓逐步从观念上接受了购房去改善生活条件的 思路，天津的房地产形成了目前的良好市场化运作的局面。

年年年年年年年年 年商品房销售量变化情况 调查报告及分析显示改善居住元，考虑减免后为 万元 与周边地价比较 与华苑居住区用地比较，华苑用地是年征用的土地，时间相隔太久，地价 无太多可比性。

与华苑新城期用地相比，其大部分用地在年征用，在年又征用 周边部分农民用地，据调查其征地补偿费基本在万元亩，但考虑其完成 地上物树木高压线拆迁场地填土平整等费用及不提供优惠的配套及出 让金政策情况下，综合地价接近万元亩。

这与我司洽谈基本确定的万 元亩接近。

请地价评估所有关人员做过初步评估，评估值在元平米，即万元 亩，与我司确定的价位基本相同。

④本项目南侧有块农民集体土地，其土地方与我司洽谈过，单纯毛地补偿费 要价为万元亩，其在区位及现状条件上均不如本项目，如将其做熟到本 项目目前程度，综合地价可能超过万元亩。

综合上述比较结果，我们认为目前确定的土地购买价是个比较合理的市场 价位。

五法律事务分析 土地性质 土地所有权国有用地 现在土地使用权西青区土地局 土地规划用途居住用地 取得土地使用权程序 万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议。

去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出 让金，办理国有土地使用证。

取得土地使用权需要的工作日 般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国