市区内主要的快速路内环路。 公共交通分析 项目位于地铁号线东山口站旁，距离地铁出口距离在米以内。在项目临中 山大道处设有东山口公交站点，经过的公交车线路有十余条，在距离项目直线距 离米以内，农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路， 正在建设的地铁号线站点出口与项目的距离也在米内。项目的公共交通连 接非常便捷。 商业住宅配套分析 地块所处的片区为广州传统的商业旺区之，商业配套齐全。在与项目直线距离 米内，农林下路与中山二路交汇处有商业面积近万的大型集中商业锦轩现 代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约米处 有位于署前路的东山百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站 出口有大型地铁上盖购物中心中华广场。而农林下路和中山二路则有众多的 临街商铺，商业业态齐全。 片区内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下 路的现代商品房，租赁房源充足。 其他资源分析 片区内的医疗资源和教育资源发达。中山二路及附近路段集中了中山大学第附 属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，广州友好医院肿瘤科等广 州具规模和影响力的医院，因此带动了该路段医药贸易行业的发展。 片区内有广州市两大高校广东工业大学和中山大学医学院，估计在校学生超 过万人，此外还有育才中学，农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存 在为项目发展动漫商业提供了支持。 地块分析小结 项目的交通连接十分便捷，位于地铁出口旁，具备开发办公物业的必要交通 条件 项目位于传统商业旺区，相关配套发达，项目具有丰富的商业住宅资源配 套 项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持 项目地块规模小，限制了建筑设计的空间。 二投资背景和市场环境研究 广州宏观经济分析 年广州宏观经济状况 年广州市实现生产总值,亿元，按可比价格计算，比上年下 同增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加 值,亿元，增长第三产业增加值,亿元，增长。第 二三次产业增加值的比例为∶∶。三次产业对经济增长的 贡献率分别为和。 年末，广州市常住人口数,万人，比上年末增加万人，增长 和。 从经济运行质量来看，工业企业经济效益有定的下滑居民收入稳步增长城 镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业利用外资平稳增长市场价格持续 较快上涨 居民收入稳步增长 季度，广州市城镇单位职工平均工资为元，同比增长。城市居民 人均可支配收入为元，增长。人均消费性支出元，增长。 随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支 出增速较快。季度广州市城市居民人均服务性消费支出为元，增长， 快于消费性支出增速个百分点，占消费性支出总额的。农村居民人均 现金收入为元，增长。 城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业 月末，广州市城镇单位从业人员万人，比上年末减少万人，下降 。其中，第二三产业从业人员分别为万人万人和 万人，分别比上年末下降和。城镇登记失业人员总数为 万人，失业人员再就业人数为万人，再就业率为。 利用外资平稳增长 季度，广州市外商直接投资实际使用外资额为亿美元，同比增长。 服务业引资步伐较快，制造业引资下降。季度，服务业外商直接投资实际使用 额为亿美元，增长。制造业外商直接投资实际使用额为亿美元， 下降。 市场价格持续较快上涨 季度，城市居民消费价格总水平同比上升，其中消费品价格上升， 服务项目价格上升。农村居民消费价格总水平同比上升，其中消费品 价格上升，服务项目价格上升。食品类仍然是价格上升的主导因素。 广州宏观经济分析小结 广州市经济以第三产业为主，经济总量雄厚，在全国排名第三城镇人均可支配 收入也位居全国前列，居民消费意愿强烈，商业市场发达在工业发展方面，三 大主导产业发展势头良好，增长迅速，全市工业总产值位居全国前列。良好的商 业消费环境及雄厚的工业基础将为广州市商业与写字楼市场的发展提供坚实的基 础。 年季度，受雪灾天气的影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效益 有定的下滑到年月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速度回 到正常轨道。季度全市固定资产投资和居民人均可支配收入稳步增长。总体来 说，雪灾天气对广州经济的影响已基本消除，广州市经济继续保持稳步增长的良 好发展态势。 市场环境分析 广州写字楼市场分析 年月至年月份，广州市批准预售的写字楼面积为万平方米。 在二级市场方面，年月到年月的总交易量为万平方米，交易均 价为,元平方米三级市场总成交量为万平方米，交易均价为 ,元平方米。年月到年月登记的写字楼租赁面积总共为 万平方米。以下为各个月份的具体数据 年月广州市新增写字楼面积情况 万平方米 新增供应量 从上图可以看出，广州写字楼放量都保持定的间隔时间，般每间隔两个月就 会出现段时间的写字楼集中放量。由上图可知，年第二季度和第四季度为 广州市写字楼放量高峰期，对比这个时期的写字楼手和二手成交量和成交价格， 由于市场上供给的增加，导致成交价格下降，成交量受此影响不明显。 时期新增供应量 万 手交易量 万 手交易价格 元 二手交易量 万 二手交易价格 元 登记租赁面积 万 年月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 年月 月 月 月 目录 项目界定 项目解析 项目位置及四至 地块现状 项目配套分析 地块分析小结 二投资背景和市场环境研究 广州宏观经济分析 年广州宏观经济状况 年季度广州市经济运行情况 广州宏观经济分析小结 市场环境分析 广州写字楼市场分析 广州动漫市场分析 三专业市场板块分析 办公物业市场板块分析 项目所在片区写字楼物业分析 片区商业市场分析 动漫商城案例研究 四项目发展建议 地块分析 项目定位 项目整体定位 容积率的确定 写字楼定位 商业定位 车位 五项目经济效益评价 指标说明 项目开发建设进度安排 投资估算与资金筹措 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 总投资估算 资金筹措 投资使用计划 销售收入测定 销售收入估算 出租收入估算 项目销售回款计划 资金来源与运用分析 项目利润 财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 项目盈亏平衡分析 项目敏感性分析 委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算 六附件 附表项目开发成本估算表 附表项目投资计划估算表 附表项目销售收入与税金及附加估算表 附表项目出租收入与经营税金及附加估算表 附表资金来源与运用表 附表项目损益及利润分配表 附表项目现金流量表全部投资 附表项目敏感性分析表 项目界定 项目解析 项目位置及四至 项目地块占地面积,平方米，净用地面积,平方米。项目位于中山二路， 地铁号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为 片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为乙级写字楼粤运大厦，北面为中山 二路。项目临城市主干道，所处区域为广州传统的商业网区。 地块位置示意如下 地块现状 地块现用作停车场，地块沿中山二路有临时建筑做街铺，地块现状如下 项目配套分析 项目位置 交通配套分析 路段道路分析 项目临中山二路，中山二路属于中山路，是城市主干道，为广州市东西走向的主 要干道之，单边车道，设计行驶时速公里小时。而项目南面的东华路是 城市次主干道，通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路内环路。 公共交通分析 项目位于地铁号线东山口站旁，距离地铁出口距离在米以内。在项目临中 山大道处设有东山口公交站点，经过的公交车线路有十余条，在距离项目直线距 离米以内，农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路， 正在建设的地铁号线站点出口与项目的距离也在米内。项目的公共交通连 接非常便捷。 商业住宅配套分析 地块所处的片区为广州传统的商业旺区之，商业配套齐全。在与项目直线距离 米内，农林下路与中山二路交汇处有商业面积近万的大型集中商业锦轩现 代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约米处 有位于署前路的东山百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站 出口有大型地铁上盖购物中心中华广场。而农林下路和中山二路则有众多的 临街商铺，商业业态齐全。 片区内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下 路的现代商品房，租赁房源充足。 其他资源分析 片区内的医疗资源和教育资源发达。中山二路及附近路段集中了中山大学第附 属医院，广东省心血管病医院，