。 项目财务评价 经计算分析得出 产权酒店产权度假别墅的销售收入高达万元，扣除 建设成本及税金后，利润总额为万元。项目投资利润率高 达。说明项目经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。 酒店正常经营时,年收入高达万元，项目正常达产年税前利润 总额为万元。 年均投资净利润率为，税前财务内部收益率为， 税前投资回收期为年含建设期年，税后财务内部收益率 为，税后投资回收期为年含建设期年，均满足了 基准值的要求。说明项目开发的经济效益和投资效果较好，具有较强 的盈利能力。 从敏感性分析可以看出，投资增加，对项目的效益影响 最大。其次是销售价格降低，对项目效益影响大。但即使在最不 利设定情况下，项目财务内部收益率仍达到，说明项目具有 较强的抗风险能力。综上所述，该项目建设在财务上是可以被接受的，是可行的。 经济指标汇总表 表经济指标汇总表 序号项目计量单位数量备注 项目总投资万元 销售收入万元 销售税金及附加万元 营业税及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 财务内部收益率税前 财务净现值万元税前 投资净利率 投资利税率 资本金利润率 投资回收期年税前 盈亏平衡点 项目建设期年 结论及建议 结论 海口湾号项目的建设将更有力推动海口旅游业和房地产业 发展。为海南打造国际旅游岛起到积极的推进作用。工程的建设将 为改变海口城市面貌促进经济发展创造良好的条件，对改善城市居 民生活城市建设起到积极的作用，对提升城市品味，改善旅游环境 等具有深远的意义。 海南的旅游房地产发展正在迎来新的发展机遇房地产发展 现状资源条件市场需求及国际旅游岛建设的客观要求。海南拥有 全国独无二的气候环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势且旅游房地产业已被列为海南省主导产业。房地产业和旅游业统 属现代服务业范畴，两个产业的发展具有明显相互促进作用。房地产 业参与旅游基础设施开发，可提高旅游接待能力，旅游业可为房地产 业注入新的理念，拓宽产业发展空间。旅游房地产的发展有利于提升 旅游服务设施的品质，有利于发掘旅游度假资源的价值，并将加快海 南国际旅游岛的发展进程。与此同时，国际旅游岛的建设也将进步 推动海南旅游房地产的发展。 本项目的建设符合此后，大批国际金 融投资商地产开发商酒店投资管理机构纷纷介入旅游业休闲度 假业，旅游与房地产的结合模式也随着旅游房地产业的发展得到不断 的丰富和创新。旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为产权 酒店分时度假主题社区或景区住宅房地产大盘或新城项目等， 是房地产品牌化专业化战略化发展，与旅游紧密结合的新兴产业。 区位资源环境产业及市场催生海南旅游房地产的发展 海南得天独厚的区位资源环境为旅游房地产提供了有 利的发展优势海南岛拥有目前国内最佳的综合生态环境，同时也是世界上仅 有的几块未被污染的净土之。岛上绿荫浓郁，森林覆盖率超过 ，现有的大热带原始森林区五指山森林区霸王岭森林区 尖峰岭森林区吊罗山森林区和黎母山森林区形成了世界上同纬度中 极为珍贵的热带生物圈和生态系统。据年海南环境状况监 测表明，海南的环境质量持续保持全国流水平，全省环境空气质量 连续保持国家级标准，负离子含量超出世界卫生组织规定的空气清 新标准的几十倍，被誉为回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛。 据年全国人口普查结果显示，海南每万人中就有位百岁老 人，是全国的倍全省人均寿命岁，比全国人均寿命高岁。 海南地处北纬度度巴厘岛孟加拉湾阿拉伯海 红海加勒比海墨西哥湾夏威夷群岛吕宋岛等世界知名旅游度 假圣地都在这纬线上，拥有全国唯的热带海岸带，海岸线长达 公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占。 海南气候宜人，年平均气温摄氏度，阳光充足四季如春 空气清新，阳光海水沙滩绿色空气五大旅游要素俱全。丰富 的温泉资源独特的热带雨林景观和传统的黎苗少数民族风情，将海 南岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地，被称为祖国的后花 园和度假休闲环境的绝版。这些都为海南旅游房地产的发展提供了 有利的先天条件。 随着旅游业的持续高速发展，尤其是国际旅游岛的建设， 对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也将不断增大建省办特区以来，海南旅游市场经历了从小份额的政府接待到 大范围的旅游接待的转化，旅游业发展十分迅速，目前已经初具规模， 形成了比较完善的产业体系。据统计，年全省旅游总收入 亿元，同比增长。全年共接待旅游过夜人数万人次， 比上年增长。其中，接待国内旅游者万人次，增长 接待入境旅游者万人次，增长。旅游饭店客房开房率达 ，同比提高个百分点。海南旅游资源丰富生态环境美好 气候宜人，是理想的休闲度假旅游地。优越的自然条件及宽松的政策 必然会带来海南旅游业的蓬勃发展，这将加快完善了海南的基础设施 的开发和建设，为旅游业和房地产业的发展创造了良好的前提条件。 大量的休闲度假村高尔夫球场旅游景区主题休闲公园等休闲度假 类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游从 以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费 市场转移，吸引了更多的旅游人群进入海南，从而将增加对酒店市场 的强大需求。 据海南省旅游总体规划预测，到年，海南省旅游住宿 酒店客房需求量约为万万间。也就是说，在未来年时 间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约万万间。 随着消费结构的变化及国际旅游岛建设的逐步推进，游 客对以酒店为代表的旅游地产需求档次也将不断提高 目前，海南旅游主要客源地人口超过亿，国内中高端消费阶 层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房汽车旅游 第章总论 项目名称 海口湾号建设项目 项目建设单位及建设单位简介 海南实业投资有限公司 可行性研究报告编制单位 海南省建设项目规划设计研究院 资格证书编号 可行性研究报告编制的主要依据 海口市城市总体规划 滨海核心区海口湾控制性详细规划 海口湾地块修建性详细规划 海口市国民经济和社会发展十个五年规划纲要 国家相关规范标准 建设单位提供的意见资料等 建设单位与海南省建设项目规划设计研究院签订的工程项目 咨询合同。 可行性研究的范围及主要内容 项目提出的背景建设必要性市场分析与预测建设规模建 设方案环境保护工程招标节约能源企业组织与劳动定员项 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,目实施进度建议项目投资估算及资金筹措财务评价等。 项目地址 项目建设地点位于海口市核心滨海区，紧邻城市商业副中心，北 临琼州海峡，南靠城市中心绿肺万绿园。规划用地面积为 ，地块为滨海填海区，土地条件为净地，场地平整。 项目东侧及南侧是万绿园，北侧为美源第二时间酒吧街及规划中 的七星级度假酒店，西侧为中海石油公司及美源游艇码头。用地东侧 及南侧为大面积公共绿地，北侧为商业用地，东边为市政绿化用地， 西侧为二类居住用地，现状有阳光经典住宅区，及中海石油总部。 项目紧邻海岸线，东边是观海东路，南边是红棉路，西边是观海 西路。观海西路与红棉路交叉，向南延伸与滨海大道相接。观海东路 向北接葫芦岛七星级度假酒店，且为必经之路。 建设内容及规模 本项目建设内容包括建构筑物给排水供电电信煤气 消防区内道路园林景观及绿化等。 本项目总用地面积，总建筑面积，其中计 容面积，不计容面积地下室。酒店客房面积 ，包括型连栋酒店公共区套房栋层产权式客房 栋层总统计套房栋，总客房数间。酒店配套及其他面积 ，包括酒店大堂及大堂吧餐饮会议康体娱乐等。地 下室面积，其中地下室人防面积。架空层面积不 计入建筑总面积。 项目总投资及资金筹措 项目总投资万元。其中，酒店与公用工程固定资产投 资万元，流动资金万元产权式房地产开发投资 万元。 本项目总投资万元，全部由建设单位自筹解决其中 销售滚动投入万元。 项目财务评价 经计算分析得出 产权酒店产权度假别墅的销售收入高达万元，扣除 建设成本及税金后，利润总额为万元。项目投资利润率高 达。说明项目经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。 酒店正常经营时,年收入高达万元，项目正常达产年税前利润 总额为万元。 年均投资净利润率为，税前财务内部收益率为， 税前投资回收期为年含建设期年，税后财务内部收益率 为，税后投资回收期为年含建设期年，均满足了 基准值的要求。说明项目开发的经济效益和投资效果较好，具有较强 的盈利能力。 从敏感性分析可以看出，投资增加，对项目的效益影响 最大。其次是销售价格降低，对项目效益影响大。但即使在最不 利设定情况下，项目财务内部收益率仍达到，说明项目具有 较强的抗风险能力。综上所述，该项目建设在财务上是可以被接受的，是可行的。 经济指标汇总表 表经济指标汇总表 序号项目计量单位数量备注 项目总投资万元 销售收入万元 销售税金及附加万元 营业税及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 财务内部收益率税前 财务净现值