户数户，停车率。项目建成后，将形成个布局合理配套齐全功 能完善物业管理到位的商住社区。 期工程建筑面积，其中高层住宅建筑面积，东门以 北商业建筑面积。 二期工程建筑面积，其中高层酒店建筑面积，东门以 南商业建筑面积。 三期工程建筑面积，其中多层住宅建筑面积，孤山街 商业建筑面积，小区北侧商业建筑面积。 物业管理 该项目建成后，通过招标择优选择家物业管理公司负责进行物业管理， 中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定为居民商户提供多层次 全方位细致周到的物业管理服务。 实施进度计划 该项目建设期计划为年，工程拟于年月份开工，预计年 月份竣工。 投资估算 该项目建设总投资为万元。 项目分三期进行 期建设总投资为万元，其中工程费用万元，土地费用 期工程所占用地比例计算万元，其他费用万元，不可预见费万元，财务费用万元，税费万元，销售费用 万元。 项目的资本金为万元。 二三期建设总投资万元，其中工程费用万元二期 工程费用万元，三期工程费用万元，土地费用万元， 其他费用万元，不可预见费万元，税费万元，销售费用 万元。 资金筹措 期申请银行贷款万元占总投资的 期项目资本金万元占投资的 期预售再投入万元占投资的。 二三期资金由建设单位自筹解决。 经济和社会效益分析 该项目的开发建设符合国家产业政策和县城市发展规划，对于改善城 市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。同时可带动县建材工业和第三 产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。 主要经济技术指标表 序号项目单位指标 总投资万元 期项目投资万元 二三期项目投资万元 销售收入万元 期销售收入万元 二期销售收入万元 三期销售收入万元 期效益分析 销售税金及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 投资利润率 投资净利润率 投资利税率 所得税后全部资金内部收益率 财务净现值万元 投资回收期静态年 盈亏平衡点第二章项目背景和建设必要性 项目提出背景 随着县城的建设发展和城市规模进步扩大，城区居民不断增加，尤其是 县城科技工业园街为界，站前街以北住宅板块如温泉公寓科文学府 等住宅的平均价格维持在元平方米，站前街以南住宅板块的平均价格 维持在元平方米。整个城市的住宅均价维持在元平方米。从住宅 销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的 不断发展，自住型住宅将会相当长的段时间内占主导地位。 目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式的不 断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征 住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫 面积在平方米以下的比较热销，平方米以上面积销售迟缓 产品同质化比较严重 客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。 外立面设计呆板 小区景观绿化设计缺乏创意 项目普遍缺乏整体营销概念。现有住宅项目简表 楼盘名称规模主力面积均价备注 东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期 天和家园平方米平方米元平方后期 阳光佳苑平方米元平方后期 雅居园平方米元平方后期 蓝宝石花园已售完 宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发 温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期 乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售 濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段 科文学府万平米平方米元平方已交房座，尚有座未开发 假日广场元平方 中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发 四县商业市场分析 商业业态 目前的商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行 街等。属四线开发城市，商业欠发达。目前的商业物业主要有家乐佳超 市百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。 各业态对消费者的吸引比重依次为佳乐家百货大楼新昌商场世纪 美联商业步行街温州商城。 目前商业楼盘主要有中庭景苑规划中假日广场建设中商 业步行街温州商城福州商城昌盛物流中心建设中。 商业总建筑面积约万平方米，其中待开发面积约平方米。商业消费分析 县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，年全 市城区居民人均可支配收入元，人均消费性支出元，其中人均食品 支出元，人均生活用品娱乐文教及服务支出元，人均居住支出 元，其他支出元。人均居住支出占总支出的，随着居民收入的增 长，生活水平的提高所占比重还会进步增加。农民人均收入元，人均生 活消费支出元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随 着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。 增长态势图表 商业开发及经营处于起步阶段，且除佳乐家百货大楼等知名商业外， 其他商业知名度不高，加之购物环境的不理想，形成了人对的消费 排斥心理同样价位，同样质量的物品宁愿到去购买，也不愿在买， 以到购物为荣的心理。 消费者异地消费的原因分析如下 目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费般在，而中 档及大宗消费般到淄博等地进行消费 长期无知名度较高的购物消费地形成了只认等大城市的购物习惯 大城市的消费选择机会较多也是个原因。 因此，的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度 年年年年年年 值 单位 亿元 第章总论 项目名称及承办单位 项目名称 帝都国际 项目建设性质 新建 项目建设单位 置业有限公司 法人代表 通讯地址 邮编 报告编制单位 工程造价咨询事务所有限公司 工程咨询等级 证书编号 发证机关国家发展与改革委员会 二工作依据 置业有限公司与工程造价咨询事务所有限公司签订的工程 咨询委托书与合同书 中华人民共和国城市规划法 城市规划编制办法 城市居住区规划设计规范 县城市总体规划 项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,有关部门提供的证明和资料等 三研究范围 项目建设必要性及市场需求分析 建设条件与地址 规划设计方案 物业管理 环境保护节能 实施计划与工程管理 投资估算与资金筹措 经济和社会效益分析 四工作概况 工程造价咨询事务所有限公司在接受高置业有限公司关于建设 帝都国际项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观科学 和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进 行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真细致地 研究讨论，根据目前县住宅商业等状况以及城市分区规划的有关要求， 确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。 五建设单位概况 置业有限公司成立于年月日，法人代表贾丰开，注册资 金万元。公司位于县昌明花园号，是家集房地产开发销售 于体的股份制企业。 公司现有职工人，有专业技术人员人，其中高级工程师人，下 设办公室财务室经营部保安部工程部环卫部等部门。公司以诚 信真实和谐安全为理念，以品质求生存诚信求发展客户满意为 衡量工作的最高标准。 六研究结论 建设地址该项目位于县中心城区，比邻县级商业中心，基地东邻城市主干道 新昌路，南接城市支路孤山街。该地块市政设施配套齐全，交通便捷，地 理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置。 建设规模 该项目规划总用地公顷，其中净规划用地公顷。总建筑面积为 ，其中地上建筑面积，地下建筑面积，居住 户数户，停车率。项目建成后，将形成个布局合理配套齐全功 能完善物业管理到位的商住社区。 期工程建筑面积，其中高层住宅建筑面积，东门以 北商业建筑面积。 二期工程建筑面积，其中高层酒店建筑面积，东门以 南商业建筑面积。 三期工程建筑面积，其中多层住宅建筑面积，孤山街 商业建筑面积，小区北侧商业建筑面积。 物业管理 该项目建成后，通过招标择优选择家物业管理公司负责进行物业管理， 中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定为居民商户提供多层次 全方位细致周到的物业管理服务。 实施进度计划 该项目建设期计划为年，工程拟于年月份开工，预计年 月份竣工。 投资估算 该项目建设总投资为万元。 项目分三期进行 期建设总投资为万元，其中工程费用万元，土地费用 期工程所占用地比例计算万元，其他费用万元，不可预见费万元，财务费用万元，税费万元，销售费用 万元。 项目的资本金为万元。 二三期建设总投资万元，其中工程费用万元二期 工程费用万元，三期工程费用万元，土地费用万元， 其他费用万元，不可预见费万