温泉小镇 世纪中欧名镇风格，占地面积约万平方米，有各式风格 的主题餐厅数十栋木屋度假别墅的超五星级的度假酒店，约 平米的温泉，还有国内首创的生态剧场。

茶艺广场位于青翠欲滴的茶园环抱之中，占地平方米， 三洲郊野体育公园以户外运动和郊野健身为主题，是个集山地丛林湖泊于体的多功能高品质的户外健身体育公园。

借鉴意义 该项目在规划设计上，坚持生态保护大于天的指导思想，继续秉承华侨城集团规 划就是财富，环境就是优势的开发理念。

四郴州泛旅游产业及本项目方向的出路思考 根据我们的观察整理分析，结合大陆国际的研究成果，总结如下城郊 泛旅游产业开发六大模式，可以让战略发展商投资安全回报较快积极性高的 来推动郴州广义的旅游支柱产业又好又快的建设发展。

旅游度假区投资型旅游居住会所开发模式。

以郴州山水林核心资 源为依托，以多元化国际视野的第二第三居所和异地度假生活创造需求，形成 投资型生态公寓中高端度假别墅文化野趣休闲山庄等开发。

公园里的旅游臵业开发模式。

在公园里而非公园外建造旅游物业，公园 作为大尺度背景资源配送。

这种开发方式与旅游小镇开发相类似，通过交叉开发 把生地做成熟地用于城市运营，如王仙岭公园及本项目的扩大差异化与品质提 升。

但此方式的开发定要符合国家的环保森林水利等规定。

生态人居旅游小镇开发模式。

把本项目利用荒山荒地建设成特色度假镇。

④旅游生态居住会所开发与社会主义新农村结合模式。

项目之五盖山西 北麓。

华侨城模式。

华侨城集团利用地方政府需要改造些片区的环境，采取 成片开发，承担在开发片区的所有市政配套任务，土地以协议方式出让，地价远 低于公开拍卖地，规避参与招拍挂地价成本过高的风险。

建设以主题公园为龙头， 以旅游地产为支柱，积极向传媒娱乐等关联产业延伸，相应的房价也得到了提 升，同时产生了依托地产业务的快速盈利来支撑旅游业扩张的成功经营。

郴州政 府应积极支持有先进商业模式的本项目战略投资商，规划融入上述产品。

枢纽模式。

郴州和本项目可以发散性地部分借外部环境都非常优越，适合进行以旅游度假为载体的个度假会所开发模 式。

同时本项目所面临的不足之处在开发运营过程中都可以进行调整并改善。

前期进行多方位详细且周密的专业调研目标考察借用外脑重视策划 立体规划他山之石等等参考国内成功泛旅游产业的经验与商业运营模式首先 必须清空传统旅游开发的落后思维与主观武断，除投资商固有团队外，还需大量 目录 前言 第部分项目背景含分析 项目开展状况及项目区域基本描述 二郴州旅游建设及泛生态旅游产业开发现状 三国内典型泛旅游地产案例深圳东部华侨城 四郴州泛旅游产业及本项目方向的出路思考 五项目分析及对策 第二部分项目战略投资商及团队 第三部分项目商业模式 项目三维探求运营模式 二项目商业模式 第四部分项目游憩模式选择 第五部分项目效益及产业联动 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 第部分项目背景含分析 项目开展状况及项目区域基本描述 项目战略投资与发展主体结构 项目名中国五盖山生态经济圈泛度假旅游集群产业园暂定名 子项目郴州五盖山户外运动生态休闲主题公园及泛旅游产业基地已备案 投资商已接受香港知名企业集团珠江和生控股并达成战略投资协议 发展商湖南元大投资有限公司 全程策划中国五盖山泛旅游产业智业机构 项目开展状况 目前，项目已由发展商开展了两年的实地查勘运动项目规划设计公共事 务土地流转等基础工作，基本完成了项目体系中运动子项目的可研初步概念 规划和项目备案等前期手续 子项目可行性研究报告文件 委托专业机构编制的郴州市五盖山户外运动生态休闲度假园及配套设施设 备项目建设可行性研究报告等文件都已进入具体实施阶段。

调整后首期子项目和生国际生态城和总项目概念性规划图示 三个白色框标识为首期子项目中国际私家度假会所，是泛旅游长期化的吸引核。

总项目概念规划 运动子项目申请立项批复并备案文件 根据郴发改号文件郴州市发展和改革委员会关于郴州市五盖 山户外运动生态休闲度假园项目备案的通知，子项目已经于年月 日获得立项备案。

中共苏仙区委区政府关于成立五盖山户外运动，各地方政府在吸引大量投资，对当 地旅游资源进行最大限度的整合包装完善同时，政府还会制定各种补充政 策，为旅游休闲度假区的开发建设提供良机。

信息通讯技术的提高为新型办公创造条件 目前社会上已经形成了广泛的自由职业者以及自由撰稿人艺术创作人等， 他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静闲适灵感的创作空间。

从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻度假休闲物业。

交通网络的逐步完善消除了时间和距离的界限 随着交通网络的不断完善，高速高铁航空等快速交通网络逐渐缩短了城 市和城市之间的距离，以往旅游需提前筹划变成了现时的即时出发，度假休闲旅 游成为现今主要的旅游形式，在他城市拥有处度假物业成为当今的消费时尚。

郴州旅游建设发展现状 结合对郴州地区旅游资源的分布和开发现状，几十个自然生态景点，但仅苏 仙岭和东江湖具有定的知名度，旅游景点单且分散零乱差异化不明显，无 较明显的景区特色，各景区开发不具备规模，缺乏市场竞争力本区域没有个 度假类龙头旅游产品来带动区域化的旅游产业链发展，旅客滞留的缺乏直接影响 到本区域旅游经济的活跃和关联产业发展，无法形成高附加值的社会和经济效 益。

城市经济是上去了，但品位与美誉度往往是负数， 三国内典型泛旅游地产案例深圳东部华侨城 项目形 象 项目总况 该项目位于深圳市盐田区大梅沙三洲田片区，占地面积近平方公里，距深圳市中心仅 公里，小时车程范围内可辐射深圳香港澳门东莞及珠江三角洲各城市。

投资 亿元，同时被列为深圳市政府年度重大大型综合旅游项目。

预计年左右收回投资。

功能组合 大侠谷 大侠谷瀑布 是东部华侨城的门户。

瀑布长米，地形高差米，水面 落差米，与山谷浑然体，宛若天成。

号称中国滨海第 瀑。

森林广场可同时容纳辆车的超大型生态停车场。

丛林缆车缆车全长公里，高差米，依山就势直贯山顶，气势雄伟。

森林火车长公里的穿越丛林野趣之旅。

云中部落云中部落是整个园区内的制高点，海拔米。

雨林水世界世界首例室内外多功能综合型娱乐休闲中心 峡湾漂流长达米的水道顺山而下，落差达米，时缓时急的漂流将峡湾的自然魅力发挥到极致。

三洲茶 溪 缤生态休闲主题公园暨 亚洲赛车公园项目建设协调领导小组的通知等相关文件通过运营单位近两年的市场化运作，子项目已进入郴州市苏仙区年 百亿投资计划唯在大市发改委备案的生态旅游建设项目，近期正在对项目 进行整体定位及策划招商工作，下阶段即将实施和完善控股公司亮相总项目政 府备案土地流转项目立项项目整体规划等工作。

该项目的建成，能破解五 盖山国际狩猎场等经营困境，将有效地提升郴州休闲度假目的地市场竞争力为 把郴州建设成为中国生态休闲度假基地创造条件和促进作用。

该项目建成后，包含了会展娱乐棋艺户外运动水上项目宗教人文 生态农业种植养殖酒店会所等系列设施和复合业态，能提供数千人就业机 会，对推进五盖山区域经济社会发展和就业有强大推进作用。

二郴州旅游建设及泛生态旅游开发现状 泛旅游产业发展前景 城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础 城市化进程加快，越来越多的城市人在实现住房购车等大额消费后，开始 厌倦喧嚣和烦躁，向往自由纯朴的自然野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。

旅游模式转变，旅游消费支出比例增加 当前我国城市居民对于旅游消费支出比例已不断提高，单的观光旅游产 品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。

开发旅游度假产品顺应国际旅游市场 潮流和趋势。

旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重健康时尚舒适 身份个性，方面已形成了从传统长线观光型旅游开始定点转向城市周边度 假休闲游商务游，另方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休 闲。

这就为开发泛旅游地产包括了休闲地产创造了最大的刚性市场条件。

臵业行为的不断升级加快旅游臵业开发热度 越来越多的消费者在满足城市公寓或近郊别墅等第居所后，开始越来越关 注环境对居住品质的影响。

越来越多的远郊区开始焕发新的生机与活力，他们借 助名胜风景区和城市周边的山水园林来作为开发的卖点和生活的愿望，从 而开始形成度假泛第二居所甚至泛第三居所。

可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加 我国实行每周个工作日制，并每年有五十长假，累计年将近 天假期。

随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的泛旅游前景广阔政府大力推动政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展 在当前旅游假日经济持续增长的情况不移地把旅游文化产业培育成郴州的支柱产业和服务业龙头，拉动消费，实现 产业转型升级，为此并出台了系列发展旅游产业的优惠文件，借此契机，抓住 政策优势和市场机遇，发展和提升旅游产业规划结构符合当前政策。

旅游环境的优势 郴州市是国家级优秀旅游城市之，是湖南省针对华南珠三角东盟各国旅 游市场的主要出入口岸和生态旅游度假目的地。

作为以自然生态景观为特色的旅 游城市，依山苏仙岭王仙岭本项目子山系傍水东江湖原生态五 盖山莽山大草原仰天湖，符合全景旅游开发资源齐全，便于泛旅游地产 的开发和整合。

投资及运营主体的优