议又进步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善 城市基础设施加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区平 方公里基础上，按照西移北扩河两区的思路，大约用六年时间， 构建沿河两岸双城竞相发展的增长极。

公司抓住这契机，拟在通 辽市经济技术开发区整理自有的平方公里土地，通过基础设施 投入，使土地增值，按照统规划，实现土地收益最大化项目的实 施，对开发区的长远发展，城市建设市场化改革，新城区规划的顺 利实施和建设资金的筹集都具有重要意义。

本项目总投入万元，实现土地出让收入每亩万元，利 润总额万元，投资利润率。

财务评价结果表明，本项目全部投资财务内部收益率为，财 务净现值万元，投资回收期年。

项目社会效益显著，在财务上可行，建议采取措施，尽快实施。

七主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标见表。

主要技术经济指标汇总表 表 序号项目单位指标备注 基础数据 项目规模 整理土地面积平方公里 项目周期年 土地整理成本万元， 出让收入万元 土地增值税万元 利润总额万元 评价指标 投资利润率 成本利润率 销售利润率 借款偿还期年 财务内部收益率 财务净现值万元 投资回收期年第二章项目背景及建设的必要性 项目背景 作为个发展中的人口大国，土地问题将始终是我国现代化进 程中个带有全局性战略性的重大问题。

我国经济目前正处在高 速发展时期，工业和房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地 的整理要求也将持续增加。

城投公司作为通辽市经营城市的主体，受政府委托进行资产经 营和资本运作，对全市包括各旗县市区的城市城镇建设等工程 项目的投资管理经营监督服务。

通过对国有资产的经讯便利。

境内有 国道，形成四通八达的公路网。

沈阳铁路局在通辽设 有分局，通辽铁路分局已成为京通集通通让通霍大郑平 齐铁路六条线汇集的交通枢纽，是东北地区第二条进关线的起点， 每天从六个方向进出列车余列，日客流量超万人次，日货物吞吐 量达万吨，是全国个铁路枢纽大站和个编组大站之。

通辽机场可起落波音型客机。

电信移动联通铁通通讯部 门已在通辽落户，为广大用户提供了方便服务，传输达到数字化， 信息网络完善，可直接办理国内国际邮政电信业务。

三丰富的地上地下资源 第章总论 项目基本情况 项目名称通辽市城市投资经营有限责任公司平方公里 土地整理项目 项目建设性质土地整理 项目承办单位通辽市城市投资经营有限责任公司 项目法人代表齐建忠 项目所有制形式国有独资企业 项目所在地区地点通辽市经济技术开发区新城区 项目建设内容新城区规划区范围内整理平方公里土 地，具体范围是辽河大堤以北建国路北段道路绿化亮化及 硬化雨水管网及供水供热供电工程。

投资规模项目投入总资金亿元。

其中自筹资金 万元，信托贷款万元。

资金筹措自筹资金和信托贷款。

经济效益项目利润总额，万元，投资利润率， 财务内部收益率，财务净现值万元，投资回收期年。

项目周期年 项目建议书编制单位通辽市建筑规划设计研究院 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，法人代表刘玉山 资格证书编号 资质等级国家工程设计甲级 发证机关中华人民共和国建设部 二可行性研究报告编制依据 通辽市城市总体规划 通辽市经济技术开发区总体规划 城市道路设计规划规范 城市道路交通规划设计规范 内蒙古自治区市政工程消耗量定额及基础价格 原国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 第二版。

通辽市土地开发整理规划 通辽市国有资产的经营运作和优化组合，为城 市建设筹集资金，管理投资采取参股控股产权转让抵押拍 卖融资合资等方式经营国有资产为有关企业提供信用担保和短 期融资通过基础设施建设拉动，显化城市土地资产，管理土地 级市场，开发城市经营用地，拓展城市规模，提高城市品位结合建 设城市功能项目，全面经营城市的给排水燃气供热垃圾处理 房地产开发道路交通和户外广告等公用设施，不断加大投资力度， 在较短的时期内，将公司发展为多元化企业集团。

作为市区基础设施建设的投融资和土地级开发主体，主要职 能是整合各种有效资源为城市基础设施服务，力求实现城市基础设 施建设的快速高效节约。

公司现有职工人，全部为大专以上 学历，其中具有中级技术职称以上人员人全部职工中管理人员 人，占全部职工总数的，专业工作人员人，占全部职工总数的 公司员工平均年龄为岁，是个充满活力不断前进的团 队。

公司奉行以人为本，以城为家，强素质，严管理，精心运筹 精益求精的企业经营方针，以市场需求为导向，以持续创新为动 力，以做大求强为目标，以经营城市服务市民为宗旨，公司董事会 上下团结协作，诚信务实，为通辽市的城市基本建设事业做出巨大 贡献， 通辽市城市投资经营有限责任公司组织结构图 五可行性研究报告编制范围 受项目承办单位通辽市城市投资经营有限责任公司委托，通辽 市建筑规划设计研究院会同建设单位和有关部门，对项目进行了认 真的调查和分析，并在建设单位已有工作的基础上，按照建设项 目经济评价方法与参数第二版可行性研究与项目评价以及 监事会 总经理 副总经理副总经理副总经理 内设机构 办 公 室 财 务 审 计 部 经 营 开 发 部 资 产 管 理 中 心 各 项 目 经 营 部国家的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。

民政府关于同意通辽市城投公司作为贷款主体与 内蒙古信托投资公司融资的批复通政字。

通辽市城投公司国有储备土地使用权抵押评估书 国家现行的财会税收制度。

国家有关技术标准及规范。

建设单位提供的其它有关资料。

三综合评价和论证结论 随着经济的发展，城市的的功能得到进步的延伸。

通辽城投 公司以各方面资源为依托，在当地的城市经济建设中发挥着愈来愈重要的作用。

项目以土地的整理增值为主线，符合地产经济发展的基本规律。

项目建设以城投集团独特的行业特殊性为基础，以市委市政 府的大力支持为优势，以当地的城建市政供水供电供热环 保等部门的综合实力为依托，这些条件为公司的发展提供了强有力的 硬件和软件支持。

项目的技术路线可行，建设内容与实施方案规划合理，可操 作性强，项目实施地通辽市委政府给予了极大的支持与配合，能够 保证本项目按计划实施。

综上所述，项目可行。

建议上级有关部门给予政策及资金扶持， 保障此项目的顺利实施，以期带动通辽经济的发展，加速项目实施地 通辽新城区的经济增长进程，提高全市的城市化水平，加快当地的经 济发展，具有十分重要的战略意义。

四建设单位情况 通辽市城市投资经营有限责任公司是经通辽市人民政府批准，于 年月注册成立的国有独资企业，注册资本金亿元人民币， 企业资产亿元人民币，经济实力雄厚，资信状况好，归市政 府直接管理。

城投公司为市政府直属正处级国有独资企业。

代表国 资委持有国有资产产权，行使出资者权力，依法经营受权范围内的 国有资产。

为了更好的配合市直单位与城投公司工作的紧密性，公 司董事长由市政府市长担任副董事长由开发区工委主任市建设 局局长市国土资源局局长担任董事分别由市财政局局长市交通局局长市水务局局长等位领导担任。

监事会主席由审计局局 长担任。

公司的主要职责是受政府委托进行资产经营和资本运作，对全 市包括各旗县市区的城市城镇建设等工程项目的投资管理 经营监督服务。

通过对 土地级市场，又直接掌握着定量的整理土地，因而将大大提升 政府对土地市场的调控能力。

通过对土地基金的运作和城市土地存 量的调控，可以强化政府运用市场机制调节土地供求关系的功能。

通过运用收购储备出让的城市土地储备运行机制，有助于 优化城市土地的资产化经营，显化土地资产价值，从而保证了国家 对国有土地资产的合法收益。

另外，政府还可以运用直接控制的整理土地，平抑城市土地市场的波动，调控城市地价的合理水平，以 促进城市土地市场可持续地健康发展。

是增加财政收入，筹集城市建设基金的需要。

项目通过合理运作土地基金，实行土地统收购和垄断供应， 可以有效杜绝土地隐型市场和灰色交易，防止国有土地收益流失。

政府通过出让熟地，还可以获得土地前期开发实现的增值收益，实 现以地聚财以地生财的目的。

城投公司抓住这契机，在政府规定的范围内将收购的 平方公里土地进行整理，具有及高的升值潜力与成长预期，可为城 投公司带来丰厚的利润回报。

四整理土地开发设想 高档住宅区 周围自然环境优美，是不可多得的居住家园。

利用整理的 平方公里土地，开发高档住宅小区。

销售策略和营销模式 远景法则 任何家企业，不论目前规模如何，在行业中处于什么样的地 位，都应该有个切实可行的长远的目标规划，并根据这个长远规 划展开市场活动，而不能完全陷入盲目追求眼前利益的泥潭之中。

没有个长远计划即使你能勉强熬过今天，明天你还是会被填饱肚 子的问题所困扰，你的精力都会销蚀在找食物甚至消化以前吞下的 那些没营养又难以消化的东西上个好的长远规划有利于我们更好的求生存，更早过上好日子。

领袖法则 成为第胜过做得更好。

生产出比竞争对手更好的产品，提供 比竞争对手更好服务，以借此超过竞争对手，这是许多乳业企业 直在努力追求的。

这样做真的有效吗这是最好