低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户 型大面积高档商品房别墅等项目应当限制房地产开发企业申请银行贷 款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的对土地 储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 ，贷款期限最长不得超过年为减轻借款人不必要的利息负担，商业银 行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款对借款人申请个 人住房贷款购买第套自住住房的，收付款比例仍执行的规定对购买 第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例借款人申请个人商 业用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商 业用房为竣工验收的房屋。

对借款人以商住两用房名义申请银行贷款的， 商业银行律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

东莞市宏观市场环境分析 东莞市概况 东莞位于珠江三角洲东北部，东临惠州博罗，南连深圳，西与番禺隔海 相望，北距广州公里，南距香港公里，地处穗深港经济走廊的中间， 水陆交通极为便利，广九京九广梅汕铁路在此交汇广深公路贯穿其中距 广州白云机场和深圳宝安机场都只有公里左右主要港口虎门港是国 家类口岸，对外国籍船舶开放。

当地气候温和，物产丰富，是著名的鱼米之 乡。

同时，东莞还是全国著名的侨乡。

祖籍东莞的海外侨胞有多万人，港 澳台同胞多人。

优越的人文地理环境，吸引了大批外商前来投资。

东莞于年月撤县设市，年月升为地级市，不设县， 现直辖个镇区。

全市陆地面积平方公里，本地户籍人口万人，外来暂住人口近万人。

政策法律环境分析 从年至今，国家广东及东莞市颁布执行了系列新的法规制度， 促进了房地产业健康持续发展 规范房地产开发商的法规 关于进步加强房地强 因为不注重基建投资，以致城区和镇区居住环境差异不大，城区在往年甚至 不如常平等较发达的镇区，这对消化商品住宅产生直接负面影响 二东莞市房地产市场特征分析 东莞市房地产开发结构分析 图 东莞房地产投资额呈现逐年上升的趋势 自年至年，房地产年均投资增长率为，对比同时期基本建 设投资年均增幅低个百分点，呈现良性增长态势 由于投资额整体基数较低，目前整体看来呈现无序增长的态势 年和年上半年，增长率达到了较高的水平，特别是年上半年 超过了年全年水平报告摘要 开发企业 东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业，主要从事 房地产开发销售租贷及管理业务，注册资本人民币，万元。

企业经营 状况良好，具有较好的发展潜力。

项目简介 本项目位于东莞市莞樟大道与五环路莞深高速莞城出入口交汇处东 侧，用地面积平方米指和型，建筑面积平方 米，建筑密度不大于，建筑高度控制在层以下。

项目经济效益指标 项目总投资元 项目销售收入元别墅住宅销售率商业销售率 税后利润 成本利润率 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期年 贷款偿还期年 结论风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得立项开发建设 销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预测的销售价格销售率条件下，本项目具备良好的可 行性。

风险及建议 寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市 场容量和市场销售节奏本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成 本和管理成本。

充分利用地块位置优势和地段资源与知名专业设计公司品牌实力 建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方 案，扩大市场也继续保持在高位运 行状态。

预计年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市 场体系将进步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。

房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企 业间的差异将很大产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用外 资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地 产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。

房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告 指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整 阶段房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减 个人购买继续成为市场主流。

因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的 差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地 区房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端 倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。

年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品牌化继续成为时尚， 成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。

停止出让别墅用地，调整房地产开发结构 为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地 市场秩序，防止楼市动荡造成风险，年月日，国土资源部就清 理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题发出紧急通知。

严格控制土地 供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防 止楼市动荡带来风险。

停止别墅类用地的土地供应。

过量供应的地方，要认真 进行清理。

普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的 普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。

进步加强房地产信贷业务管理 年月日，中国人民银行下体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

二项目概况 项目综述 项目位置 项目位于东莞市寮步镇横坑村，东临三星伟易达，南望旗峰山公园，西靠 东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。

项目总规划用地面积，平方米，项目总建设用地面积平方米，容 积率不大于，建筑高度控制在层以下。

地块形状 地块呈四边形，整体形状较规则。

地块现状 项目用地地势平坦，五通平，具备建设条件图地块现状之图 图地块现状之二图 项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示 项目规划指标 建筑占地面积只指型 总建筑面积只指型 用地性质商住用地 土地使用年限 建筑密度 建筑高度 总户数户 绿化率 项目发展状况 项目发展单位简介 东莞市时富花园开发有限公司 成立日期九九四年九月二日注册号编号住所东莞 市寮步镇横坑金银岭开发区法定代表人朱正贤注册资本万元企业类型 合作经营港资经营范围建造东莞时富花园商品住宅商场及配套设施，开展 销售出租及管理业务涉及许可证的项目凭证可许经营营业期限自九九四 年九月二日至二四年九月日。

时富花园开发有限公司的土地储备情况 东莞市寮步镇横坑金银岭亩土地 项目法律手续 本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目 开发程序及规定。

三项目投资环境 宏观经济分析 全国整体经济环境 年国民经济良好发展势头 全国国内生产总值，亿元，按可比价格计算，比上年增长。

其中， 第产业增加值亿元，增长第二产业增值亿元，增长 第三产业增值，亿元，增长。

全国地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头。

在年，我国经济持续快速发展城市 化进程加快居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展 注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地经济迅猛发 展，使东莞市成为广东四小虎之进入九十年代，由于粗放型高速经济增 长方式的局限，东莞市经济社会发展正进入了升级转型的关键阶段市委市政 府根据东莞实际，调整发展思路，提出了科技兴市发展战略年，进 步提出推动东莞第二次工业革命，加速科技进步，提高产业技术含量和产品 附加值，转变经济增长方式，提高经济发展质量的战略构思，从总体上确立科技经济体化发展的格局为提高东莞经济的国际竞争力，从年起东莞市开 始确立建设国际制造业名城的发展目标 东莞市利用外资发展外向型经济经历了起步发展以及提高三个阶段在起 步阶段从年至年代前期，引进的企业项目多是小作坊式的工厂，加 工生产服装手袋玩具小五金等低档产品在发展阶段从年代中期到 年代初，由于国家改革开放政策深入民心以及国际产业结构调整，市委市 政府抓信机遇，不断改善水电道路交通通讯条件等基础设施，增强吸引 外资的承受能力，利用外资方式从来料加工发展到三来补与三资并 举，技术含量有所提高进入九十年代，市委市政府于年确立了科教兴 市战略，尤其是年提出第二次工业革命战略构想之后，积极调整引 资战略，确立积极合理有效地利用外资方针，重新明确了招商引资的指导 思想为加强对外资投向的引导，优化产业结构，在巩固香港资金来源的同时， 把招商引资工作的着眼点逐步转移到欧美日本南韩台湾等工业发达国家 和地区，增强外向型经济的发展后劲，自此东莞市的外向型经济进入了提高阶 段即九十年代初至今，全市对外引进项目的科技水平有了很大提高，引进了 批如杜邦金霸王诺基亚三星等高科技项目，而且积极引导先期进入东 莞市的伟易达电子生益敷铜板等外资企业向高新技术产业大力拓展至目前为 止，大批国际著名企业以及港台批上市公司落户东莞，使得东莞的外向型 经济整体科技含量得到次历史性的飞跃