游区山岭连绵，海拔，其中最高峰尧山海拔 ，海拔高度高于的山峰十座。

地质构造主要由燕山期花岗岩组成， 地层主要有前震旦纪结晶片岩三迭纪千峰系砂页岩以及后侵入以花岗岩为主的 火成岩。

㈡气候特征 木札岭原始生态旅游区地处暖温带向北亚热带过渡地段，山体以南地区为北 亚热带，以北地区为暖温带，极端最高气温为，极端最低气温为， 年平均气温。

七月份气温最高，月份气温最低，属大陆性季风气候区， 夏季为东风东南风，冬季为西风西北风。

最大风力为级，般多为 级。

水文 木札岭原始生态旅游区属淮河流域汝河段，汝河发源于车村镇栗树街，境内 长公里，流域面积平方公里。

旅游区谷深壁陡，溪流湍急，水道弯多， 落差大，形成阶梯状多级瀑布。

山溪水流量随季节变化悬殊，汛期多雨流量大， 冬春少雨流量小。

区内森林茂密，植被覆盖率高，因受季风环流地形和森林植 被的影响，降雨量多于平原，全年降雨春季占，夏季占，秋季占 ，冬季占，而且泉水较多，据测定水质良好，富含多种矿物质，对 人体健康有益。

㈣土壤 旅游区土壤主要以棕壤和褐土为主，海拔米以上主要是棕壤，其下北 坡为褐土类的砂石土南坡则多为黄褐土。

山体凸出部位土层薄，多在 厘米之间。

缓坡低洼处，土层深厚，般厘米，质地多轻壤或中壤，层 次发育较明显，值，呈微酸性反应，土壤肥沃，有较厚的枯枝落叶和腐殖 质层，无水土流失现象。

㈤生物资源 木札岭原始生态旅游区，林区总面积，其中原始次生林面积， 总蓄积约万。

其中核心区，实验区域。

由于区域内山体峻峭，森林茂密，植被覆盖率高，高山气候独特，动植物资源丰富，许多孑遗植物 和珍禽异兽在这里繁衍生息，具有生物多样性的显著特点。

植物以华北区系植物 为主，兼有西南华中植物种群。

有维管束植物种，计科属，主要 有天然次生林人工油松林落叶松林及速生丰产示范林。

区内属国家二级珍贵树种有连香树杜仲水曲柳领春木银杏水青 树 收入成本及收益分析 ㈠收入分析 木札岭收入因素分析 我们在计算木札岭的收入时只考虑门票收入，不考虑非门票收入。

因为从其 经营项目得知，木札岭基本上没有非门票收入，餐饮娱乐等项目的收入现在不 是今后也难以成为木札岭的主要收入来源。

公式木札岭项目收入木札岭接待量门票价格 第部分项目的特性 项目的由来 ㈠项目委托单位及其委托要求 委托单位 河南五谷投资有限公司以下简称委托单位是家在多个领域进行 投资开发经营的集团性公司，拟投资旅游景区开发经营。

委托的项目 木札岭景区是河南主要旅游景区之，为实施发展规划，拟出让景区经营权。

根据招商文件，景区提出的要约为以万元人民币出让木札岭风景区经营 权年。

委托的要求 为了投资决策的科学性，委托专业旅游咨询公司就本项目进行评估和可行性 论证。

㈡受托单位的责任工作程序 受托单位 河南万通旅游管理咨询有限公司以下简称受托单位是专业旅游咨询机 构，受托承担本项目的评估论证。

受托单位的责任 受托单位应当按照市场优先客观中立不拔高不贬低的原则，对 该项目作出独立的判断和有客观依据的结论。

工作程序 通过现场踏勘与相关人士座谈查阅公开资料和财务数据发调查表等方 式广泛收集资料进行分析研究，独立得出结论，然后撰写评估报告委托单位 聘请专家对评估报告进行评审。

二本项目的特殊性 ㈠旅游景区的特殊性 旅游景区不同于其他行业，甚至与同属旅游行业的旅行社业旅游酒店业 旅游运输业也有较大差异，其特殊性在于 门票收入是景区的最主要收入，而客源是带来门票收入的唯途径。

景区 的非门票收入旅游商品住宿餐饮娱乐等也是完全依赖客源的。

旅游景 区不同于生产企业，个旅游景区开发完成以后，其产品可以被无限次的重复使 用，除了新建改建接待设施外，不需要继续大量投入，维护的成本也是有限的。

因而客源就成了唯重要的收入来源。

旅游景区的经营成本相对稳定，除了新增建设项目投资外，固定成本基本 不随增量客源增加，变动成本随增量客源增加但主要是其中的人工费用和宣传促 销费用增加。

因此，旅游景区有个关系其生存的客源临界点，客种方法都难以精 确地预测未来很长时期的客源流量和流向，只能是把握其发展的总体趋势。

下列不确定因素也增加了评估论证的复杂性只有景区出让经营权的要约 而没有双方通过商业谈判得出确定的收购条件作为评估依据缺乏投资商用于收 购的资金构成筹措方式筹资成本期望的投资回报率等资料。

综上，本次评估论证所需的数据大部分需要运用各种方法和经验，从整个木 札岭景区现有资料的基础中推断出相关的数据。

评估论证的重点在于景区的发展前景尤其是客源市场走向。

因此，本报告的第二第三两个部分是重点部分。

三评估论证的法规和政策依据 ㈠法律依据 风景名胜区管理暂行条例 旅行社管理暂行条例 河南省旅游管理条例 河南省人民政府关于加强旅游车辆管理的通知 中华人民共和国森林法 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国野生动物保护法 中华人民共和国水法 自然保护区管理条例 森林防火管理条例 林地管理条例 ㈡文件资料依据 中国旅游业发展九五计划和年远景目标纲要 河南省旅游业九五计划和年远景目标纲要 洛阳市关于发展旅游业意见 洛阳市旅游业发展规划 嵩县旅游总体规划 河南龙池曼省级自然保护区总体设计说明书 其它有关资料。

四评估论证依据的数据采集认定及调整 本评估论证依据的数据来自木札岭景区提供的财务报表和统计报表 ㈠财务数据 采集的资料包括 木札岭风景区资产负债表 木札岭风景区利润明细表 由于上述资料是景区提供的，我们无法认定其真实性，只能分析其合理性。

我们认为以上报表中的成本收入项目基本符合景区经营的般规律，但人力成 本与实际需要相比偏高促销费比行业惯例偏低。

㈡统计数据 采集的资料包括 提供的主要景点接待人数统计开业至年 对以上数据，再加上我们与河南省旅游局郑州洛阳平顶山有关组团旅行社了解的情况核对，认为木札岭景区提供的游客接待数据基本真实。

第二部分木札岭现状评价 木札岭景区在河南省旅游产业中具有重要地位，是河南省主要旅游景区之 ，也是河南省首家原始生源总量旦越过了这个临界点，所增加的门票和非门票收入基本上可以都认为是纯收入。

景区的促销力度直接关系客源的增长。

中国公民爆发式的旅游热潮并不是 对任何景区视同仁，而定是优先选择知名度最高的资源最珍贵最稀缺的 景区作为旅游目的地。

宣传促销得力可以使资源般的景区炒得最热客源最火， 反之最珍贵最稀缺的资源也可能默默无闻。

景区的门票定价方式不同于其他产品，考虑的无形因素资源的等级景 区获得的品牌称号等多于成本因素。

除了景区为了促销和在淡季给予折扣票价 外，核定的门票价格只会上调而不会下调。

越是成熟的景区有越多的回头客，他们或者作为陪同或者专门观赏 个局部或者只是为了休闲而不再游览全程。

因而随着景区的成熟，门票收入不 再是简单的票价与客源的乘积，而表现出边际收益递减的规律。

㈡木札岭景区项目的特殊性 木札岭是个十分特殊的项目，其特殊性在于 木札岭的收入来源非常单。

在旅游六大要素吃住行游购娱 中，木札岭几乎只有游门票这项收入来源。

在成熟景区中占收入较大 比重和最具增长潜力的非门票收入，也包括旅游商品开发旅游住宿旅游餐饮 娱乐项目景区内交通观光车索道等，木札岭景区在目前尚基本上无法独 立开发，收购经营权后几乎全部依靠门票收入实现投资回报。

目前的景区定位不利于木札岭景区的宣传促销。

目前景区主要定位于原 始生态旅游区，宣传促销方面也主要打这张牌，以此来看，这样的定位对吸引 客源都有相当的局限，在投资商购买木札岭经营权后，这定位更是明显对木札 岭景区的发展不利。

现有的数据不能直接用于对木札岭的评估。

目前能用于评估的数据主要来 自景区管理当局，其统计口径都是景区，缺乏参考的独立数据。

旅游景区特殊性木札岭项目特殊性决定的评估的特殊性 由于旅游景区的特殊性和木札岭项目的特殊性，决定了我们的评估具有以下 特殊性 评估的主要任务是判断木札岭的发展趋势发展前景增长的方式增长 的程度制约其增长的因素等。

评估中更多的需要评估人员运用旅游专业知识，通过对行业状况的熟悉 对旅游客源市场的了解和景区发展规律的经验来作出判断。

旅游业的广泛依托性高度敏感性和关联性决定了任何定位的方 法主要有领先定位比附定位逆向定位空隙定位和再定位等几种。

根据木札 岭原始生态旅游区的客观实际，旅游形象定位应为 原生态高山森林伏牛山第悬瀑 二宣传理念 宣传口号也称界面意象，是指能够体现旅游形象理念核心的深邃内涵，又能 为广大旅游者乐于接受具有高效传播效率的表现形式，往往指些口号和符号。

木札岭原始生态旅游区旅游宣传口号适宜参考以下用语 级理念木札岭莽莽山岳大观神秘原始森林 二级理念 游奇景木札岭登名胜尧山赏密林原生态 木札岭原汁原味的高山森林清新自然的养生乐园 木札岭白云山与尧山的牵手 木札岭原始生态旅游区伏牛山的生态心脏 伏牛山生态旅游佳地木札岭原始生态旅游区 木札岭原始生态旅游区山地生态园康寿养生堂 木札岭赏官帽峰天地间念太平经 木札岭原始生态旅游区峰峦独秀，山岳至尊 三行为形象系统设计 是指行为识别系统。

理念识别系统是它的基础和原动力，它规划着管理 教育等切自身活动。

这些活动对内包括对服务人员的教育这里又包括服务 态度服务技巧礼貌用语和