资利润税后率分别为 ，净现值亿元全部投资，税后大于零内部收益率全 部投资，税后，高于贷款资金利率和行业基准内部收益率，项目赢利能力良好。

投 资回收期年。

由中外合资企业市淇洲岛影视城有限公司负责开发，项目建成后将 给建立个休闲旅游度假和会展基地，极大地提升休闲旅游度假和会展品牌，带来 极大的经济效益和社会效益。

第二章政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况 历史沿革 最早历史起源于在新石器时代，距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活， 在凤凰山脉周围和珠江口些海岛的沙丘山岗台地上，都留下了先民们的遗迹。

自 战国时期为百越之地到年正式定名为县，年改为市，并为省辖市。

年中 华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第次会议批准在设置经济特区， 年，经济特区面积调整为平方公里。

自然地理交通人文环境 市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是座著名的花园式 海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距海里最近的海岛相距海里，南端陆 地与澳门相连，西面是新会台山县，北面与中山市接壤，距广州约公里，距深圳 约公里。

全市总面积平方公里，其中陆地平方公里，海域平方公 里，海岸线长公里，拥有个岛屿，有百岛之市的美誉，是珠三角中海洋面 积和海岛面积最大岛屿最多海岸线最长的城市。

年全市总人口万人其 中户籍人口万。

有海外华侨万人，港澳同胞万人。

是我国重要的口岸城市。

设有拱北九洲高栏万山横琴等国家类口岸 个，二类口岸个。

拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运 口岸。

市海陆空交通发达，交通运输十分方便。

港是中国南方主枢纽港之，港池可 利用的海岸线长公里，市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。

广深珠 高速公路已年月底通车。

广珠铁路于年月日动工建设，全长 公里，总投资亿元，按国铁Ⅰ级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量 可达万吨，客运量可达亿人次。

按现代化国际机元平方米上下的 海景别墅都有供应。

据了解，到了年，沿港湾大道情侣路从北到南，海景楼集中上市每 间十里阳台万科金域蓝湾东方傲景峰等线海景楼以及二线海景楼， 都把销售起价定在了元平方米以上，而销售均价直奔元平方米 大关，最高销售价已超过元平方米，比年均价元平方 第章项目概况及编制的依据 项目名称 项目名称国际会议中心项目 项目建设单位 项目建设单位市淇洲岛影视城有限公司 地块坐落位置与环境 岛项目位于市高新区岛东线道路东侧望赤领山群及附近。

本报告编制的依据 市规划局建设用地规划许可证用地字香洲第号及用地红线 图规划设计要点 市旅游局关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的 复函 市整顿和规范市场经济秩序领导小组房地产项目开工通知 参考资料 市城市规划条例 市城市总体规划 工程造价信息 房地产开发项目经济评价方法 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，建设项目经济评估方法与参数第三版征求意见稿 项目开发公司状况 市淇洲岛影视城有限公司是集团控股有限公司下属中外合资企业。

集团控股 有限公司创立于年，年在香港联交所主板上市，是家以中国大陆房地产开发 土地级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。

先后在上海北京 天津深圳重庆西安长沙成都沈阳等地开发了多个大型房地产项目，主要 包括北京后现代城西钓鱼台嘉园青年汇天津老城厢重庆城 上城深圳中国凤凰大厦西安浐灞半岛和长沙森林海等精品楼盘，开 发量逐年递增，累计开发和储备面积达万平方米。

先后有北京的后现代城荣获 北京地产十大区域领袖楼盘大奖后现代城期荣获年度最具人气创新 楼盘大奖重庆城上城获年创新中国主力户型综合设计奖天津老城厢获 年中国华北地区品牌前三名等共余项殊荣，年销售额达到亿元，已发展 成为中国最具影响力的房地产运营商之，名列中国房地产百强企业盈利性前 位中国混合所有制房地产公司品牌前位。

市淇洲岛影视城有限公司成立于 年，注册资本万元人民币，实行独 四巴登巴登谷地 总建筑规模万平方米。

德国山地风情旅游商业街主题。

风情商业街入口设置 巴伐利亚城堡酒店，商业街沿着蜿蜒起伏的谷地通向海边。

沿商业街两侧依山势设置 山地公寓组团德国山地风情旅游商业街及城堡酒店。

五渔人码头海洋主题度假村 海洋度假主题。

设置海洋剧场，海洋文化发展中心，海底世界海洋生态健康中 心潜水俱乐部渔人码头等设施，沿海岸依山势设置度假别墅。

六西班牙小镇 总建筑规模万平方米。

西班牙巴塞罗那风情商业街主题。

沿城市道路和山体 设置公寓。

七茵特拉根金色海岸沙地高尔夫低层住宅 总建筑规模万平方米。

茵特拉根海岸风情沙地高尔夫居住主题。

设置高尔夫 会所及住宅。

八高尚住宅公寓 希腊风情山地私家居住主题。

设置会所及公寓。

九安纳西溪谷风情小镇 总建筑规模万平方米。

法国东部安纳西风情山地花园居住主题。

设置会所及 住宅。

十学校幼儿园 总建筑规模万平方米。

十环境保护节能设施 拟建设小型污水处理厂座，园区采用零排放车辆和超低排放车辆，建设自行车 道，全部实行垃圾分类收集和处理措施，室外路灯草坪灯公共厕所照明绿地灌 溉等，全部使用太阳能光伏发电技术设备，会展中心度假酒店制冷制热采用环保空 调和热泵技术。

度假酒店住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提 供，预计环境保护节能设施将投入超过万元。

项目建设招投标形式 市淇洲岛影视城有限公司属于中外合资型企业，根据国家和市有关法律法规， 本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程 的勘察设计施工监理等参建单位。

结论概述 国际会议中心项目占地万平方米，总建筑面积万平方米，分三 期建设，三期项目划分占地面积总建筑面积总投资分别为期包括论坛 国际会议中心威尼斯水街学校幼儿园巴伐利亚度假酒店海滨度假酒店配套 休闲项目等公建项目，占地万，总建面万，总投资万元 二期包括期商住巴登巴登谷商业街及会所西班牙小镇，占地万，总建 面万，工程费用万元三期包括二期商住高尔夫低层住宅安纳 溪谷小镇，占地万，总建面万，工程费用为万元。

开发 期年，环境保护节能设施方面将建设小型污水处立核算自主经营自负盈亏的经营管理体制，于 年月获得单项房产开发资质。

公司现有主要管理人员人，并获得集团公司大力支持。

随着项目实施阶段地推进， 将增加工程管理营销代表物业管理人员若干名。

公司财务状况良好，目前无负债，购买项目的资金已全部支付，首批开发资金已到 位。

项目概况 项目总用地面积达平方米，用地的性质为住宅旅游及房地产配套 开发。

规划条件规定容积率，建筑密度，绿地率，其中总用地面积 中的约万平方米可用于房地产开发。

公司计划将该用地发展为高品质会 展旅游度假中心，拟定的建设规模万平方米，分三期建设，具体项目如下分期计划 分期计划项目项目概况总面积 期公建 论坛国际会议 中心 占地万，总建面万，层高， 其中裙楼 占地万 ，总建面 万 威尼斯水街占地万，总建面万，层高 学校幼儿园及相关 公建占地万，总建面万 巴伐利亚度假酒店占地万，总建面万 海滨度假酒店及相 关公建占地万，总建面万 配套休闲项目总建面万 二期开发 期商住占地万，总建面万，高层占地万 ，总建面 万 巴登巴登谷商业街 及会所占地万，总建面万 西班牙小镇占地万，总建面万 三期开发 二期商住占地万，总建面万，高层占地万 ，总建面 万 高尔夫低层住宅占地万，总建面万 安纳溪谷小镇占地万，总建面万 国际会议中心 国际会议中心作为本项目的主题。

总建筑规模万平方米，主楼高度层， 裙楼高度层，集会议会展六星级酒店论坛会议中心写字楼酒店式公 寓及购物中心等配套为体的超现代建筑风格地标性建筑综合体。

二主题旅游设施 具体旅游项目有礼仪广场彩虹桥威尼斯水街渔人码头沙滩排球室外露 营烧烤四月白露天演绎场丛林观光驿站攀岩探险山地摩托车林中栈道山 地滑翔飞行赤岭观日观海摩天轮山地网球场生态湿地观海索道雕塑广场 野外露营地金色沙滩观海景观平台沙滩排球海洋剧场 三威尼斯水街 总建筑规模万平方米。

意大利威尼斯风情滨水旅游商业街主题。

设置可以直通 港澳的客运码头，与澳门香港旅游业形成互补互助的体化。

三星级家，其它星级酒店家，年接待来自海内外的客人将近万人， 接待境外游客与国内游客之比为∶。

接待过夜游客万人次，增长。

其 中，国内游客万人次，入境游客万人次，分别增长和。

全 年实现旅游总收入亿元，增长。

其中旅游外汇收入亿美元，增长 。

年上半年，外国游客香港游客大幅增加，台湾游客在保持了两年的高速 增长后，年上半年仍增。

在境外旅游者中，投资商务旅游的人明显增多， 入境的散客增多，以为目的地的游客增多。

到年旅游总接待量将增加到万人 次旅游总收入将增加到亿元，形成以都市风貌特色文化和海岛风光为特色， 国内外著名的文化游乐时尚休闲会展度假旅游目的地国内高端休闲度假旅游产 品的示范区和旅游服务国际化率先接轨区珠三角旅游创新的重要基地新局面。

房地产市场现状 经济特区发展的年历程中，房地产业经历了从萌芽到成熟的四个阶段。

年以前的还没有真正意义上的房地产开发，除了当时的极少数房地产公司开 发少量住房用于外销，房产建设主要用来解决住房福利分配。

年之后，房地产作为商品的概念逐步被引入开发建设。

年，的房地产市场像被