场运作和供地的整理具有优越的背景。

在满 足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标 准。

建议项目早日开工建设。

第二章项目背景及建设必要性 项目建设单位概况 信阳家居用品有限公司成立于年，注册资本万元， 由信阳市同鑫科技有限公司以下简称同鑫科技和信阳市元通 投资有限公司共同投资，其中同鑫科技出资比例为，信阳市元通 投资有限公司出资比例为，并且引进了北京鸿博房地产有限公司 参加投资。

信阳家居用品有限公司营业范围家俱装饰材料家电灯 具销售房屋租赁。

同鑫科技成立于年月，专业从事汽车天然气加气业务。

目前，营运的加气站三座在建大规模八台双枪加气机加气站 座，该站相当于现有三座加气站之和。

公司具有信阳市城区汽车加气 的专营资格。

年利税千万元以上。

实力雄厚，投资经验丰富。

中南家 俱城中有多平方米为同鑫科技全资子公司信阳市中南家俱有 限公司投资建设，目前摊位已全部出租完毕。

北京鸿博房地产有限公司是北京鸿博集团的全资子公司。

北京鸿 博集团是家大型的民营企业，该集团下属六个子公司北京鸿博房 地产开发有限公司北京鸿博嘉源咨询服务有限公司北京鸿博先锋影视文化有限公司北京金顶玫瑰美食娱乐城北京宏兴装饰公司 北京春兴阁咨询服务公司。

行业涉及房地产开发，餐饮娱乐，装饰装 修咨询服务，影视文化等。

经济实力雄厚，管理水平较高。

项目提出的背景 据国家统计局和国家经贸委有关调查报告建筑材料产业近几年 已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十 分显著。

截止年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易 市场个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有家。

近年我国建材市场的成交额已超过亿元人民币年，平均年市 场管理费总额亿元税金总额亿元摊位租金总额亿元。

浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达 亿元位居第二的山东淄川区建材城，成交额达亿元第效率的物流服务。

发挥上天 梯管理区非金属矿资源优势和新型建材业的后发优势，大力发展节 能环保型装饰装修材料物流。

本项目位于物流产业集聚区，属于信阳市的西物流区建设重 点。

符合信阳市建材物流的定位。

符合物流园的规划 信阳山物流产业集聚区是浉河区委区政府根据河南省委省 第章总论 河南省粮食工程设计院在对信阳市建材家居市场进行调研分 析并对本项目的可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境 交通电力给排水等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上 编制了家居用品物流园可行性研究报告。

项目编制背景 项目名称信阳家居用品物流园 项目建设单位 项目建设单位信阳家居用品有限公司 法定代表人 编制单位 编制单位河南省粮食工程设计院 资质等级乙级 证书编号工咨乙 资质范围建筑轻工农业 服务范围规划咨询编制项目建议书可行性研究报告项目 申请报告资金申请报告 编制程序 河南省粮食工程设计院受信阳家居用品有限公司关于编制 家居用品物流园可行性研究报告的委托后，立即组织有关专家及技 术人员对项目拟建场址进行实地考察，了解和收集第手资料。

在充 分调查的基础上，就编制家居用品物流园可行性研究报告有关 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨，充分征询有关 专家的意见，在反复论证和研究的基础上，依据国家对工程项目可行 性研究报告阶段工作范围和深度的规定，结合信阳市的资源条件基 础设施条件以及本项目拟建场址建设情况，编制完成了本项目的可行 性研究报告，为该工程建设项目的决策和建设提供可靠的参考依据。

编制依据 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲 要 关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见商改发 号 物流业调整和振兴规划国发号 河南省第十个五年规划纲要 信阳市第十个五年规划纲要 河南省信阳市现代物流业发展规划年 信阳物流产业集聚区总体发展规划 建设项目经济评价方法与参数第三版 专业技导小组，对项目 进行组织管理，具体内容如下 每周定期召开次会议，检查项目进度和执行情况。

建设单位根据实际情况，落实项目有关任务，做到人员落实 任务落实经费落实，核查进度有依据。

主要技术经济指标 表主要技术经济指标 序号项目名称单位财务评价指标备注建筑数据指标 项目占地面积亩 总建筑面积平方米 容积率 绿化平方米 道路广场平方米 建设工期年 二经济效益指标 项目总投资万元 自筹资金万元 银行贷款万元 建设期利息万元年利率 年平均利润总额万元所得税前，平均值 财务内部收益率所得税前 财务净现值万元所得税前， 静态回收期年所得税前含建设期 投资利润率所得税前 总投资及资金筹措 项目总投资万元。

建设投资万元，企业自筹 万元，银行贷款万元。

结论与建议 家居用品物流园项目建设，符合国家和省市有关促进现代服 务业的商贸物流业发展的政策符合产业发展方向和要求项目建设用地符合信阳市及山管理区把该区域作为家居水产品等专业市 场和信阳市及河南省物流业对该宗地配套需求。

项目的建设将推进信阳市现代物流业的快速健康发展，促进 信阳市政府倡导的建设成为豫鄂皖三省结合部重要现代物流中心的 要求。

信阳市地处长江经济带与黄淮海经济区结合部，交通便利，境 内公路铁路纵横交错，形成多重十字交叉的陆路交通网络，是南 北经济交流东西产业合作的承接地带。

发挥经济区位优势，承接东 部产业西进西部资源东输，发展成为中部地区重要的工业物流中心， 加快物流基础设施建设，提升商品集并和物流辐射能力，发展成为豫 鄂皖结合部最大的商品集散中心。

家居用品物流园将形成批家居用品品牌商入驻吸引第三 方家居用品经营企业。

加强信阳与郑州武汉合肥等中心城市家居 用品行业的物流信息流资金流的流动加强信阳对下属县乡的 新农村建设和小城镇建设对家居用品的辐射力。

降低家居用品在信 阳的运营成本有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。

项目在市场选址方面做了充分的考虑针对信阳现有家居建 材市场多布局在东南，且重复建设造成经济回报严重下降状况，结合 项目的地块区术人员调查的有关资料和数据 承办单位关于编制可行性研究报告委托书 项目承办单位提供的编制可行性研究的其它基础资料。

编制范围与内容 根据国家对可行性研究报告编制范围和深度的有关规定，本可研 主要内容包括 项目建设的背景和必要性 项目投资主体的情况 行业分析及市场预测项目选址及建设条件 项目布局及及各部分功能定位 项目组织及管理系统 项目效益评价及不确定性分析 项目结论与建议 编制原则 按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的 若干意见的通知要求，明确项目发展总体目标。

根据河南省和信阳市十五计划，融入区域经济合 理安排进度。

按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本 工作程序和要求，做到实事求是客观公正。

河南省及信阳市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发 展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的 管理模式运营模式。

项目建设以建材家居用品的需求为依据，以现有设施及 资源为基础，避免盲目投资和重复建设。

项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采 购及比质比价采购。

消防环保安全设施建设符合国家和地方法规。

其它规定及客户要求。

项目概况 拟建地点 项目拟建在信阳市物流园区内。

建设规模与目标项目规划占地约亩平方米，总投资万元 人民币。

项目拟建总建筑面积平方米，其中仓库平方 米家装板材商场平方米厨具卫具商场平方米床 上用品家饰商场平方米灯具灯饰家电商城平方米 拆迁安置房平方米，其中安置户占用平方米，销售 平方米。

建设期二年。

项目建设进度为 第年总投资万元，形成建筑面积平方米的投资， 分别建成仓库家装板材商场。

第二年总投资万元，形成建筑面积平方米的投资， 分别建成厨具卫具商场床上用品家饰商场拆迁安置住宅灯具灯 饰家电商城。

目标建成后和即将完工的中南家俱大世界联成体，成为信阳 市最大的集各类建材灯饰电器交易为体，并辅以面向全市及各 县的物流配送职能的综合性家居用品物流园区。

项目组织方式 为了使项目能够顺利实施，建设单位成立项目领商大户之间，逐步建立起相对稳定的营销网络，各 自做大经营不同品牌商品。

市场更加规范有序，交易环境市容场貌 得到根本的改善。

发展趋势之三，市场将向有特色的专业市场发展。

而有特色的专 业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。

发展趋势之四，物流作为向独立的产业将越来越被人重视。

建 材产品装饰材料的个重要特点是量大自身重价值低物流费 用在商品成本中占很大比重。

降低物流成本，是提高竞争能力的重要 途径。

同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流产业。

因 此，物流从市场中的附属地位，将形成个独立的专业化的现代化社会化的个产业。

发展趋势之五建材超市将得到较快的发展。

建材超市的业态主 要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大，而对 批发为主的市场的影响相对要小得多。

发展趋势之六厂家和经销商紧密合作，实现体化运作。

目前， 建材产品的技术质量外观环保售后都成为市场上最主要的竞 争要素，这对