商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。

在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅，的客户打 算在年内购房，仅的客户打算在年内购房。

另根据统计，当前涟水名城 期上市的住宅和水榭花都所上市的住宅面积总和已超过万平米，而涟水名 城总建筑面积为万平米。

因此，未来年内，市住宅物业上市体量较大，市 场空间相对较小。

市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。

大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置 理想，交通方便价格更具竞争力的住宅。

商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项 目操盘的重中之重。

经过购物中心和金地带时尚广场两个商业项目的推广销售，市 民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。

在本次调查中， 的被访者表示不会进行商铺投资，仅的被访者正在考虑购买。

其他客户均为视 项目情况而定，尚需大力引导。

家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。

仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧日趋白热化 的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。

广大家居建材经营者已经意识到家居 建材行业整合的必然性和必要性。

本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希 望能进行有效的市场整合。

说明长期以来市家居建材行业经营户分散凌乱，独立 经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所的出现。

撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。

在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。

但在访谈 调查中，建材市场未能发展起来的阴影和地理位置仍成为经营户提及较多的意见， 另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价 格租金需要花费较大的精力和物力进行引导。

以强势广告推广政策覆盖全市， 以政府的行业集中政策和各项税费的减免政 层内铺销售均价为元平米，公摊率在左右。

该项目开盘以来，以其良好的 市场定位和营销策略规划实现了平稳销售，销售情况良好。

目前，市商业用房仅金地带时尚广场项目在售，剩余单位主要以楼为 主。

当前市旧城改造使部分临街单位用房进行改造拍卖，年市内将可能有 第章总论 项目背景 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以项目 代表该项目。

以下简称本项目。

项目开发背景 项目位于莲花县路口镇，属雅森竹木工艺制品有限公司用地。

宗地面积 约平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。

该地块土地年限达年，作 为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。

可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环 境，对该地块价值进行合理的评估。

对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分 区等提出相应的建议。

结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益 环境效益方面的可行性。

对项目开发进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施提出优化建议。

可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城市房地产管理法 萍乡市房地产相关法律政策与文件 莲花县的招商引资政策 本项目的详细规划控制原则 现场勘察和市房地产市场综合调研所得资料 市当前的建安成本各项配套费用及其他规费收费标准 地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值 二项目概况 地块位置 本项目地块位于市路与路交汇处，距山市民休闲广场约米，对面为 市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民单位用房米半径内目前以街 铺商业经营为主，经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。

四至范围 东向路 西向院 南向路 北向 地块规模与开发目标 本项目距商圈仅米左右，商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区 域，提升其商业价值。

本项目势必首当其冲，受到商圈的影响。

因此，经济发展 趋势市民投资消费需求商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使 项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场差异 化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势商圈的发展势头，彻底改变目前本 项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与广场形成三 点成线的商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会市场市民及开发 商实现四赢。

项目地块价值的主要特点有 地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商 业环境有待改善。

但较为适应房地产市场单个项目总量应有所控 制的特征。

交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但 需进行系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与路芙 蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。

发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环 境，组合更强势的项目发展团队。

目前市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因房地产市场属 起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将 使本项目在年赶上销售的黄金季节。

本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的前提下将 偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。

项目应努力适应当前市商业格局的发展演变，成为广场 商圈的有力补充，实现开发销售推广经营方式的差异化。

已进行的调查研究项目及成果 地产顾问机构于年月受房产开发投资公司委托进行了市房 地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。

本次调研工作由地产顾问机构 项目调研小组全程操作完成。

项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实 际调查执行工作，发放调查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域 发展前景与部分房地产从业人士规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。

最后 本项目宗地面积共平方米，按政府要求临路处退让红线米，实际用地 面积约平方米。

项目拟建成地上共七层总建筑面积在万平米左右的商住楼，其中裙楼商业 部分为三层，单层建筑面积在平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积 在平米之间。

另项目拟建地下层，规划建筑面积在平米左右。

地块周边环境与配套设施 项目地块处于市广场，距市核心商业区域山约米。

目前 周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状 况及街区面貌均有待改善。

环境及配套设施 电力电讯接入本项目 给排水管道铺设到位 大型汽车站临路公交车站 休闲广场市民休闲广场，距本项目约米 购物场所米内超市及临街小型商店 娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。

医疗卫生项目西侧为医院，往北米为中心医院 教育文化体育运动中心小学，本项目米半径内无大型体育运动 场地。

金融邮政电信邮政储蓄所，路农业银行，中国移动营业厅中国 电信六亩塘营业厅中国联通营业厅 项目性质与主要特点 本项目为商住综合项目，定位为主题商业多层住宅的发展模式。

项目主要特点有 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地 理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。

土地年限为年，使用年限较长，可形成独特卖点。

地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。

项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。

项目为广场周边的第个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广 场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。

项目地块价值分析 市商业核心区域为广场和山。

商圈是以广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场政府靠拢的市场 发展结果。

商圈集中了市政府检查院法院银行等大量的政府机关单位金 融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新佳超市通程电器，平米广场使 成为最具商业价值的核心商业区域，且有取代广场之势。

集于此，学校居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。

此区域商贾云集人 流量庞大，另受广场的影响，批商家将经营场地也延伸到了此区域，从而催生了 商圈的快速成熟。

购物中心项目的建成，更树立了市新兴的现代化商业中心形 象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。

目前，商圈已经呈现出向西发展的趋势， 对芙蓉广场商圈的形成将极为有利。

另外，以汽车站为基础发展的商园街也是市整体商业格局中的重要部分。

但 其杂乱的经营环境参差不齐的业态组合，弱化限制了该商圈的发展。

纵观市商业格局及发展状况，市各个商圈内商业物业的建筑形态交通组织业态定位经营理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其渗透能力辐射能力 表现得不是很明显。

本项目距商圈仅米左右，商圈的发展必然向西蔓延，从而 带动本项目周边区域，提升其商业价值。

本项目势必首当其冲，受到商圈的影响， 随着金地带时尚广场的开发建设，购物中心经营状况好转及其他周边项目的开发， 其影响会越来越明显。

因此，经济发展趋势市民投资消费需求商圈发展为本项目发展提供了 至少三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态 产品定位的市场差异化，将获得可观的开发回报，亦能成功借势，带动区域物 业的商业价值，使社会市场市民及开发商实现