（立项建议）绵阳商品房项目投资可行性立项报告（审核材料）㊣精品文档值得下载

元，期限年，从年月年月期开盘第二部分年月取得第块国土使用证亩，可以此做为抵押，向中行绵阳支行申请流动资金贷款万元。

第三部分预备金沙二期销售回款，在年底预计可沉淀约万元亿元开盘前资金筹划年月年月预计在年月前支付完全部土地款亩万元万元。

在年月期间要支付约万元土地款和万元前期项目启动资金。

资金回笼计划年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元开发机构不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立芙蓉汉城项目部负责此项目全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导和管理项目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个职能部门技术部工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各职能部门日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部门指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。

项目初期，所有项目职能部门主管财务会计出纳行政助理等岗位由宏信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。

六项目分析品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整合优势经营整合优势。

社会关系网不健全，目前人力资源队伍没有实战管理经验，销售价格偏低，相对而言地理位置有点偏远。

绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求房产项目，游仙区商品房成功开发，已经改变了区位弱势。

中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。

七风险测试风险评估本公司现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否如继往地赢得政府支持，这是本项目首要风险。

市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。

商业用房规模控制及业态形式引导是否成功，是本项目第三大风险。

成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。

人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。

二价格风险测试售价灵敏度是最高，因此提高利润关键仍然是提高售价。

砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。

而框架定价不符合此经济原则，定价要达到盈亏平衡点话，应达到元平方米。

铺面单价敏感度分析铺面灵敏度显然低于铺面和总水平。

但铺面利润对总利润贡献率达到了。

八项目开发效应社会效益促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山芙蓉汉城旅游产业带发展。

本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促进置信实业和芙蓉古城品牌提升，为成都置信走向四川置信乃至走向中国置信作出贡献。

本项目成功开发将会加快宏信房产成长步伐。

二经济效益可销售房产收益亿元可销售房产成本山公园两部分，占地面积亩，以三国文化为主题此外在富乐山还有座宋哲元墓。

李杜祠在宗地东南角外有座芙蓉桥，桥东头有李杜祠，祭祀李白和杜甫，占地亩，为清代建筑。

市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括汉平阳府君阙，该博物馆主要收藏文物精品多为东汉西汉文物。

现已经停工，政府预计年月竣工。

宗地东北角外有绵阳市文化局，为两层四合院。

宗地西面沿街为多层建筑，参差不齐，建筑物背后有三个小山脊，山脊多绿化植被。

三市政配套设施详见项目周边关系图道路交通宗地紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内，私家车交通便捷向东北接绵梓路，直达仙海风景区和七曲山风景区。

在宗地沿街有条公交车线路，连接城区各个区域，分钟既可进入市区。

生活配套在富乐山山上还有座四星级宾馆，在宗地西面有开元酒店，规划中越王楼二层设大型超市，通过东方红大桥直接进入市区，享受市区繁华生活配套。

教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物园。

医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院市政配套宗地西侧环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地块东侧芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电气网络等管道铺设到小区围墙。

四项目地块开发价值研究判断总看来，绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚地段，自然环境和人文气息具有独无二特点，同时该地块周边社区基本成熟，各类基本配套设施齐全，商品住宅开发条件已经完全具备。

该地块位于绵阳市重要旅游线连接点，地段知名度高，应该说该地块具有独特地段优势，土地升值潜力巨大，开发社会效应和经济效应都将很大。

四项目开发其它外在微观环境政治环境由于本项目是黄学玖市长亲自负责项目，相信本项目运作软环境上将不会受到太多刁难。

从媒体暴光率来看，黄市长应该是属于政坛活跃人物，市委书记相对比较低凋，但是我们还会与杨海清市委书记游仙区委书记保持直接接触。

经合办张主任应该说工作态度值得敬佩，相信能为我公司起到良好作用。

绵阳市主要相关领导已经对置信公司信誉和业绩以及对本项目初步规划表示了极大认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。

二政策环境规划设计条件根据绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。

政府支持力度绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市年城市建设号工程，成立由绵阳市经合办牵头专门班子。

政策优惠土地报建税费等方面政策，政府同意给予优惠，至于优惠程度正在协商。

政府已经同意本项目在芙蓉溪桥头修筑水坝，并将溪水直接引入小区绵阳市政府已经同意本项目关于环路东段西侧考虑对景区现实区域环境并不看好，认为居住在本项目交通不便，距离市中心太远离上班和经商地点太远负面印象，这成为影响购房选择第障碍。

价格和物业管理费用高于当地平均水平，有个接受过程。

二商业房本项目目前看来地处郊区，离家太远，不方便成为绵阳市民不去该商业场所消费第原因，因此对经营商家而言存在不便于经商区域心理偏差障碍。

本项目周边大型社区尚未完全形成，并且档次偏低，社区型商业形态需求量偏小。

消费者对本项目概念中提到临街门面，二楼商铺兴趣认同度最低，只有对于商业步行街选择需要慎重，因为选择商业步行街偏好群体实际外出就餐次数和人均花费金额均是最低，他们只图样式好看，并不来消费，使得商业场所缺乏人气。

三结论在满足了我公司提出基本条件基础上，本项目运作是可行。

住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。

联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。

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第章项目背景第节项目开发微观环境历史沿革风格确定毗邻东汉汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉城街开发设想。

并成立了专门越王楼芙蓉汉城开发建设办公室，制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。

早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不甚理想。

介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们思路不谋而合，随通过绵阳市经合办邀请我公司应标。

政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门领导对我公司表示了极大信任，希望我公司进入绵阳市场。

二项目获取土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让，不与游仙区政府发生直接关系。

净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩报告概述项目背景总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩，有余亩已经拆迁完毕政府承诺年月底完成全部剩余拆迁。

土地净地价含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩代征地争取免费，估计目前该地块市场价大概在万元亩之间。

周边景观有芙蓉溪富乐山公园李杜祠绵阳市博物馆。

紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。

本项目由黄学玖市长亲自负责。

根据地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计由于当地开发商对我公司持有戒心，可能会出现几家公司联手对抗我公司不正当竞争情况，竞争对手价格恶意变动，所谓强龙难压地头蛇，对此我们不要盲目乐观。

市场竞争激烈，富临及樊华集团别墅项目对本项目造成分流。

三项目风险规避措施及可行性项目所受风险对运作影响度评估本公司现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否如继往地赢得政府支持，这是本项目首要风险。

市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。

商业用房规模控制及业态形式引导是否成功，是本项目第三大风险。

成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。

人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。

二规避对策措施建议进入前必须对项目规划设计方案达成共识，说服其接受我们方案，并形成法律文件。

合理控制开发节奏，尤其是商业用房开发量和销售节奏至关重要。

相对而言住宅风险小于商业用房，所以本项目在住宅上利润还可以上浮，不要把利润希望全部压在商业用房上面。

垫资修建富乐市政广场和富乐桥，在土地款中抵扣。

加大与政府现任及潜在实权人物接触力度，与游仙区书记蒋仁富市长保持直接联系。

提请政府取缔现有宅基地政策。