对马群地区的影响提供了历史性的机遇，其规模和先期建设的 本案 案 沪宁高速交通配套优势也使其对新城区的城市形态和肌理具有定位的作用。

南京马 术场所处的位置是房地产业投资的理想风水宝地，将吸引南京偏好城东的中高 收入消费者，提升马群地段的文化层次，有利于改善南京市东大门的面貌， 促进南京的和谐发展。

地铁号线的动工 根据南京市现有城市总体规划，南京将规划建设条总计长约公里的城 市轨道交通线路。

其中号线，即南北线，共长公里，已于年月正 式通车。

号线，即东西线，长约公里，主城区内长约公里，由河西经 北河口汉中门大街汉中路中山东路宁杭公路至仙西新城区，为主城东西 向主干线，将于年完工并投入使用。

马术场距地铁站出口较近，地块东面 即为沪宁高速的出口连接线从该段高速公路至中山门完全免费，交通状况将 极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主要商业中心 都相当便捷。

从北京广州上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘瞬 间增幅达，有的甚至超过，影响范围大约为公里。

地铁二号线经 本案过马群，并在马群有地铁站出口，极大地方便人们的出行，吸引人们前来安家置 业，这样的优势势必会在房价中体现。

因此，南京地铁二号线的开通，将会给地 铁沿线的房产销售价格和需求带来很大的上浮空间。

目前南京市房地产价格路 上升，未来几年周边配套设施的改善，特别是宁杭高速公路马群段的改造和地铁 二号线通车将给项目销售价格很大的上升推动。

居民可支配收入的增加 年全国个省会城市调查资料显示个省会城市居民人均可支配收 入平均为元，年人均可支配收入超过元的城市有个，其中南京居 于第三位。

根据南京市统计局相关数据表明，去年截至月份，南京城市居民人 均可支配收入达到元，同比增长，超过年全年的元。

收 入的增长使消费能力进步增长。

月城规模为亿元，完成亿元，增 幅分别为和，新开工项目情况明显好于上年同期。

在 季度的新开工项目中，电力燃气及水的生产和供应业的施工个数规模和完成 的增幅分别为，增幅较快的原因主要是南京中燃城市 燃气公司港华燃气有限公司华冠热电有限公司项目的陆续开工，仅此三个项 目的计划总投资就达亿元交通运输仓储和邮政业的新开工个数规模和完 成情况也较好，开工个数虽与上年持平，但规模和完成的增幅分别为和 ，其中规模较大的项目有长江三桥的天后村互通九州通物流技术开发 有限公司的物流中心以及南京东扬工业设备仓储有限公司的厂房建设。

目录 第章总论 项目概况与背景 项目建设的必要性 可行性研究报告编制的依据 可行性研究报告主要结论及建议 第二章市场调查与分析 南京市投资环境现状 南京房地产市场发展现状 南京房地产业发展对策 南京市别墅租赁市场分析 第三章建设规模和建设内容 建设规模 建设内容 第四章环境保护及节能 环境保护 节能 第五章项目实施进度 第六章财务效益测算 项目投资估算 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目租赁收入预测 该方案的财务评价 第七章风险分析 敏感性分析 盈亏平衡分析 防范风险对策 第八章结论与建议 附表与附图 第章总论 项目概况与背景 建设单位概况 南京钟山国际赛马场运动员公寓会所项目以下简称运动员公寓项目是由 南京赛马置业有限公司投资开发的。

南京赛马置业有限公司以下简称赛马公司， 是为承建十运会马术和速度赛马比赛场馆而成立的有限责任公司。

公司股东为 南京红龙集团民企和南京国有资产投资管理控股集团有限公司以下简 称国资集团。

公司注册资本万元。

年，市政府采取市场化运作的手段，通过挂牌出让土地，吸收民营资 本完成十运会场馆建设任务的方式来建设大型体育设施。

对座落在马群的马术场 地块，拍价亿人民币。

由南京国资集团中标。

嗣后，吸收南京红龙集团为 大股东占股权，成立赛马公司建设十运会南京马术场。

赛马公司先后又 投资亿多元，将南京马术者前往。

发达便捷的交通系统。

地块西临宁芜铁路，南临沪宁高速公路，离 地铁二号线站点近，便于出行。

南有路公交线路直达新街口，西有 路直通火车站，交通十分便捷。

地块周围生活配套设施较齐全，有太阳城小学马群中学中国邮政 农业银行美食馆和连锁超市等，居民生活方便。

此外天泓山庄帝豪花园紫 金山庄等高档住宅区也提升了该地区的整体居住品质。

帝豪花园外景图 天泓山庄外景图 项目劣势分析 由于该项目为钟山国际马术场的二期工程，主要作为马术场的配套项目， 项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期的投入，可采取预收 年租金的方式获得出租收益。

同时相应营销策略，采用租赁马术俱乐部会员 的捆绑销售方式，使承租人自动成为马术俱乐部会员，享受贵宾会员待遇 以吸引客户。

项目建设背景 该项目的建设背景 赛马在国内外都属高尚的运动项目，南京城东地区向来被看作是高贵之地，南京人特别注重的紫气东来的情怀，形成了在城东这块风水宝地置业的风 潮。

马术场就坐落在城东地段栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学 城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。

未来这里将成为基础设施完善人气兴 旺的城市新商业娱乐休闲区。

马群镇概况分析 马群镇位于栖霞区南部紫金山东麓，东部与亚东新区仙林农牧场和江宁 县相邻，其他三面环接玄武区。

马群镇距中山 门仅公里，素有南京东大门之称，宁杭 公路环陵公路宁栖公路宁芜铁路等穿境 而过沪宁高速公路和南京绕城公路在此交汇， 建有华东地区最大的公路互通立交桥，是连接 国道省道的重要枢纽。

依托独特的地理位置， 根据南京市城中有山山外有城的城市建设规划，以沪宁高速公路互通立交为中 心，创办经济开发区，设立金融行政服务高新技术旅游度假和科工贸综合开 发等个功能区。

向东直达上海，沿绕城公路和机场高速公路向南分钟即可 抵达南京禄口国际机场，向北紧邻长江二桥和新生圩外贸港，有着显著的区位优 势和优越的发展环境。

仙西新城区的辐射作用 南京为六朝古都胜地，历史悠久，建成，并交付十运会马术比赛无偿使用。

运动员公 寓会所项目是马术场的二期工程。

建设项目概况 项目的地址概况 马术场项目占地万平方米，规划用地性质为文化体育娱乐用地。

地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓， 南接沪宁高速公路。

该项目地块靠近游等多路公交车站 点地铁二号线也经过此处。

此外，为马术场配套，南京市政府又专门新建了 车道的凯旋路麒麟路白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎，交通便捷，文化历史底蕴厚重。

运动员公寓项目占地万平方米，规划建设运动员公寓平方米， 运动员会所平方米。

项目地块位于赛马场东面，公寓全部面向赛马场高 尔夫练习场，远眺紫金山，地势高低起伏，自然条件优越。

项目的基本情况 马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东麓，空气清新， 自然条件优越，自古以来就是紫气东来的风水宝地，也是南京悠久文化与自 然相结合的绝版地块。

地块距离著名的南京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地 带，风景秀丽。

本地块距市中心新街口仅公里左右，南侧为沪宁高速公路， 并有沪宁高速出口和南京地铁二号线出口，近两年内交通将更为便捷。

沪宁高 速公路北侧为南京仙林大学城，已有近二十所大学入住，招生总规模已达 万人，距离本项目仅米。

仙林大学城角紫金山毛竹 地块现状及周边特征马术场地块是国有土地，部分集体所有制用地，地上 房屋建筑密度较小。

地块西邻国家级风景区钟山风景区，景色秀丽。

在该地块周围有栖霞建设集团开发建设的住宅小区太阳城天悦花园天 泓山庄等，此外还有高档别墅区帝豪花园紫金山庄等，以及法国雅高酒店集团 投资建设的南京第家按照超五星级酒店标准建造的南京索菲特钟山高尔夫酒店南临沪宁高速出口和南京地铁二号线站台，临近还有江苏万泰集团投资建造 的钟山国际高尔夫球场。

钟山国际高尔夫外景图 项目优势分析 开阔的场地，优美的环境。

该项目位于南京城东紫金山脚下，风景秀 丽，空气新鲜，没有闹市区的喧闹和嘈杂，临近有钟山国际高尔夫球场，有利于 吸引高端消 宁规城东建筑号宁规城东建筑号 国有土地使用权证编号宁栖国用第号第号 第号第号宁栖国用第号 国家有关的建筑设计规范与准则项目用地范围红线图及外部条件规划图 项目总平面图 建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。

可行性研究报告主要结论及建议 主要结论 房地产业是南京市第三产业的核心产业之，房地产业的发展直受到南京 市委市政府的高度重视。

马术场项目是自房地产新政实施后，在南京房地 产市场健康稳定发展的大环境下，推出的适应市场需求的大型的综合性开发项 目，这是项目成功的关键。

作为马术场项目二期的运动员公寓项目总体创意独特， 高起点高品位的建筑设计和整体布局，既能满足大型赛事的承办需求和富裕阶 层对休闲娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套 设施的潜在需求。

加之未来年时间内赛马运动高尔夫运动及别墅市场整体 经营前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总 体策划是理想的可行的。

问题和建议 加强运动员公寓项目的经营管理，凸现自身区位良好交通便利景 观优势等条件，争取今后能取得好的业绩。

争取银行或其它金融机构对项目的进步理解和重视，力求取得较大 数额的贷款，解决资金问题。

重视项