通知计价格号 国家计委建设部建设项目经济评价办法与参数第三版， 年 国家发展计划委员会制定的建设项目前期工作咨询收费暂 行规定计价格号 国家计委办公厅投资项目可行性研究指南试用版， 年 陕西省建筑安装工程综合概预算定额 陕西省建设工程其他费用定额 西安市国土资源局莲湖分局关于西安环城西苑环境改造项目 三期用地函 西安市发展和改革委员会关于对环城西苑三期项目建议书的 批复市发改投发号 西安市发展和改革委员会关于调整环城西苑三期项目建议书 批复中部分内容的通知市发改投发号 类似工程估算概算指标 委托方提供的有关其他资料 有关建设项目经济评价的基本参数和指标。

技术经济指标 项目财务评价指标 投资回收期年税后年税前 财务净现值万元税后万元税前 内部收益率年税后税前 资本金财务评价指标 财务净现值万元 内部收益率年 国民经济评价 财务净现值万元 内部收益率年 可行性研究的主要结论 项目前期工作准备充分，拆迁条件良好 项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快 回笼资金 项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经 济上可行 项目具有较强的抗风险能力 项目拆迁安置完成和后续建设具有明显的社会效益，能够 得到社会和政府的大力支持。

第二章市场分析 西安市莲湖区概况 莲湖区是古城西安的中心城区之，是驰名中外的丝绸之路 的起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。

莲湖区经济实力 总如下 时机策略利用政府的政策引导，在城西发展的大好时机下，把 握市场，着力打造绿色文化生态综合社区，加快建设和推广速度。

竞争策略最大化的发挥项目所在区域的价值争取在区域层面 竞争中脱颖而出 推广策略在招商引资上，大力宣传项目优势和重大的发展机遇， 全力吸引国内外知名商业和旅游地产开发机构。

典型案例分析 西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求的状态。

根据年统计资料，总体土地价格较年上涨，其中居 住用地上涨至年底，因为供应量不足，土地价格的上 目录 第章总论 建设项目简介 项目建设的必要性 可行性研究编制依据 技术经济指标 可行性研究的主要结论 第二章市场分析 西安市莲湖区概况 西安市莲湖区土地市场分析 西安市莲湖区商业市场分析 项目分析 典型案例分析 价格定位 拟建项目定位 第三章项目用地现状及拆迁安置方案 土地调查 拆迁户调查 建筑物调查 管线调查 拆迁安置实施的原则进度计划 拆迁安置补偿方案 第四章项目开发建设条件 自然条件 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目规划用地条件 项目市政配套条件 第五章项目拆迁方案和机构费用确定 拆迁规模 劳动安全 拆迁进度安排 项目组织机构 项目建设管理费用研究 第六章环境影响评价 评价依据 区域环境质量现状 环境保护规划 环境影响评述 第七章投资估算及资金筹措 项目总投资估算的依据 项目的总投资估算的原则 总投资估算 项目总投资的资金来源 第八章财务评价 基础数据的确定 财务盈利能力分析 清偿能力分析 项目财务评价结论 第九章不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 第十章国民经济评价影子价格与通用参数选取 效益费用调整 国民经济评价结论 第十章社会效益评价 对遗址保护和城市形象的影响 对所在地居民生活质量的影响 对项目周边环境的影响 对西安市莲湖区财政税收的影响 对西安市莲湖区内外游客的必选之地。

但项目所在地环境 恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻的古城墙和护城河形 成强烈差别，严重影响了古城墙和护城河的形象。

调研表明，环城西 苑环境改造项目将创造良好的生态环境，有利于促进古城墙和护城河 的保护与历史文化的弘扬。

符合西安市总体规划的需要 项目所在地占据了莲湖区乃至西安市的重要位置，然而其环境较 为恶劣，主要是些以机电汽修为主的市场和小商铺，以及些居 民住宅。

调查表明，项目现状不符合西安市和莲湖区总体规划布局， 不论是商铺还是居民住宅，规划设计均不合理，严重浪费土地资源， 没有将该区域的地理位置优势体现出来，项目拆迁完成和后续建设将 改变项目目前面貌，符合西安市和莲湖区总体规划和布局的需要。

项目片区商业布局完善的需要 项目周边聚集了很多以汽修机电为主的公司及租赁户，以及达 到定数量规模的居民，有着巨大的消费潜力，然而该范围内商业配 套极不完善，还没有形成个商业中心以满足人们的日常消费，给周 围居民的生活带来了极大的不便。

项目拆迁安置完成和后续建设将极 大地满足区域居民的生活要求，并将极大地改善该项目周边环境和项 目区域形象，为莲湖区经济发展做出贡献。

顺应西安市城中村改造的大背景，提升城市形象 项目所在地是个典型的城中村，里面商铺住宅结构混乱， 建筑物落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差的环境，且存在 着不少安全隐患，是西安市政府城中村改造的重点区域之。

项目拆 迁安置完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业的发 展，同时也将为周围居民提供了个休闲娱乐的场所。

发挥土地级差效益的需要 项目所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好的地理优势。

本项目范围内目前主要是些小商铺及居民住宅，规划不合理，布局 混乱，没有发挥土地的级差效应。

根据城市规划的要求，项目拆迁安 置完成和后续建设将建成集园林景观文化展示商业服务餐饮娱 乐古城保护城市防洪等系统为体的城市精房地产业发展的影响 第十二章主要结论与建议 主要结论 对建设单位的建议 附件财务评价报表 第章总论 建设项目简介 建设项目概况 项目名称西安市环城西苑环境改造项目三期 项目范围和位置图玉祥门以北环城西路以东环城北 路以南护城河以西项目位置图如下 项目建设进展情况 西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以 及单位的拆迁摸底情况项目建议书已获得西安市发展和改革委员会 号和号文件批复同时，建设单位正在办理规 划土地环保等项目前期准备工作。

项目现状与周边环境 项目范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构的居住民房 和单层的门面房及厂房，占地亩，共计户，其中单位户 户租赁户户私产户户。

项目范围内沿环城西路北段分布部分企业汽修和机电市场小 餐饮等建筑物。

建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多 为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。

项目东南西北部环境及简介如下 项目拆迁安置场地平整土地出让后用于开发建设，将定位于 环境优美安全舒适的集生态商业休闲娱乐为体的高品质城 市综合景观生态区。

项目内涵和性质 项目拆迁包含地上建筑物和构筑物的拆迁安置补偿，以及场 地平整。

项目建设的必要性 保护古城墙遗址和弘扬历史文化的需要 项目东界古城墙和护城河 项目东部紧邻明城墙遗址环城 公园和护城河，环境幽雅树木繁茂， 是游客游览和市民休闲的场所。

项目南界玉祥门 项目南部紧邻明城玉祥门和环城 西苑二期，交通方便位置优越。

项目西界环城西路和汽贸市场 项目西部紧邻明城环城西路北 段，路西边分布着大量的汽贸机电 市场。

项目北界环城北路 项目北部紧邻环城北路以及城市 绿化带。

古城墙和护城河都是西安闻名中外的标志性古迹，具有悠久的历 史和浓厚的文化氛围，是国板块。

大唐西市是国内唯在唐长安西市原址上重 建的以盛唐文化丝路文化为主题的国际商旅文化产业项目，项目开 发将分两期进行，期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆国际 古玩城等，工程占地亩，建筑面积为万平方米二期为丝路 文化风情板块国际商务文化交流板块大型现代住宅板块等，工 程占地亩，建筑面积为万平方米，整个项目将于年全部 完工并投入使用。

三是历史街区板块。

莲湖区是个回汉民共居区，回坊等历史街 区的民俗餐饮文化形成了西安市的大特色。

街区内民俗餐饮名店 鳞次栉比，民族服饰工艺品清真副食特色餐饮店和回民小吃店 等品种丰富，如德懋恭水晶饼同盛祥泡馍贾三灌汤包子德 发长饺子等清真餐饮食品。

辖区内商业娱乐极其繁荣，人流量相当 大，给市民生活及游客购物提供了很多的方便。

四是西大街板块。

西大街是依托于钟楼四条主干线中的条，有 着悠久的历史，经多年的发展，商业文化高度繁荣。

街区内酒店餐 饮购物和娱乐场所齐全，构成了莲湖区多元化大规模高档次的 商业格局，极大地提升了西大街在全市范围内的商业地位，年 西大街荣获中国著名商业街。

而且西大街辖区内金融机构齐全 网点众多，工商银行中信实业银行招商银行等金融机构在西大街 均设立了分支机构，为西大街乃至整个莲湖区的发展做出了贡献，并 且为附近居民的生活提供了极大的便利，促进了辖区内的商业流通。

五是桃园开发区板块。

加大与西安高新区的产业链对接和产业配 套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企 业提供优质服务，确保科技创新配置资金到位，鼓励引导企业依靠科 技进步提高市场竞争力。

六是土门板块。

土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐 射，正在建设中的商务新区，是莲湖区新兴的商业中心。

目前土门街 心花园周围已有智圣物流民生土门大厦家世界购物广场喜来登 大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以