珠江路总统府四大集聚区，从 年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心精品商业街 在年开始出现。

南京优质商业整体空置率很低。

总页第页 未来优质商业项目以购物中心形式为主，大部分的未来供应还是集聚在新街 口河西新城夫子庙将成为新兴的优质商业区域。

虽然未来将有大量优质商业 供应，但现阶段人均商业面积仅为平米，市场仍有空间。

南京当前五星级酒店市场 南京市五星级酒店市场在年进入了高速发展的时期，目前主要分布在 市中心区域的鼓楼区玄武区和白下区，平均入住率较为平稳，近三年来始终保 持在以上，但各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价直处于较低的水 平。

未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁建邺区下关区和浦口区也将有部分 供应。

伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈。

凯悦威 斯汀和洲际酒店的入驻将进步的提升南京五星级酒店市场的整体水平。

中高档公寓市场 年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地 产市场形势大好，年新增供应集中放量。

主要分布在鼓楼玄武 白下秦淮和建邺区。

未来供应量将大幅增加，建邺区将成为未来主力成交区域， 受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持。

国际标准服务式公寓市场 目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区白下区和建邺区，市场上缺乏纯正 意义上的服务式公寓项目和知名运营商。

未来供应较少，年共有两个项目 合计间客房的供应，对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前 景向好。

二项目定位 项目整体定位 打造南京地标级的城市综合体 总页第页 项目同南京其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势， 使其具备成为城市核 进房地产市场的发展。

人均可支配收入及其增长 南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过年约的增 长高峰后，近两年来增速放缓，年和年的年增幅分别为和 年至年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，年至 年的年均复合增长率约为 年，南京市城市居民的人均可支配收入为，元相比较于上海的 ，元，杭州的，元，苏州的，元，由此可见南京市人均可支 配收入水平在长三角区域处于前列 据抽样调查，年全市城市居民人均可支配收入为元，比上年 增长。

目录 目录 项目总论序 项目背景 项目名称 开发公司背景简介 研究工作依据 项目规划设计要点 二可行性研究结论 市场预测 项目建设进度 投资估算和资金筹措 项目综合评价结论 二项目投资环境和宏观市场研究 宏观经济指标 及其增长 人均及其增长 固定资产投资及其增长 支柱产业发展状况 人口数量及其特征 人均可支配收入及其增长 社会消费品零售总额及其增长 房地产开发完成投资额及其增长 三南京市房地产市场分析 甲级写字楼市场分析 甲级写字楼解析 南京甲级写字楼市场发展概述 南京甲级写字楼市场当前供应状况 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 总页第页 南京甲级写字楼分布 南京甲级写字楼市场需求状况及空置率 南京甲级写字楼市场租金及售价 南京甲级写字楼市场未来供应状况 本项目全面竣工时年面临的市场状况预测 南京甲级写字楼市场小结 二优质商业市场分析 优质商业定义 南京优质商业发展概述 南京优质商业市场当前供应状况 南京现有优质商业分布 南京优质商业市场需求及空置率 南京优质商业市场租金 南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势 南京优质商业市场小结 三五星级酒店市场分析 南京五星级酒店市场发展二财务分析结果 编制现金流量表 财务指标 敏感度分析 三财务评价 可行性 总页第页 偿债能力评价 九项目风险分析及防范措施 国家宏观调控政策分析及相应措施 稳定房价不等于降低房产的绝对价位 房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度 宏观调控不改行业长期向好 商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向 相应措施 二政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施 三施工建设过程中的风险及防范措施 四市场风险及防范措施 南京商业地产前景较好 控制市场风险措施 五内部经营管理的风险及防范措施 科学的决策管理程序 严格的工作流程制度和审批程序制度 公正的招投标管理制度 施工管理制度 严密的财务管理制度 营销及招商管理制度 总页第页 序 市场分析 南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深 厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客。

根据市 场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南 京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售 总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。

近年来，南京消费结构逐步升级， 极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。

甲级写字楼市场分析 南京甲级写字楼市场从年开始进入快速发展时期主要聚集在鼓楼区 白下区和玄武区，大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺，整 体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距。

南京市甲级写字楼现存量万平方米，未来年新增供应量高达万平 方米，每年吸纳量才万平方米，供求失衡，空置率已达预警状态，根据历 史数据预测，从开始至年底，南京市甲级写字楼市场预计约有万 平方米的市场存量，但累计的有效吸纳量预计只有约万平方米，差距非常巨 大。

市场处于高风险运行水平，若市场需求概述 南京五星级酒店市场当前供应状况 南京五星级酒店分布 南京五星级酒店需求状况及入住率 南京五星级酒店平均房价趋势 南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势 南京五星级酒店市场小结 四中高档公寓市场分析 中高档公寓定义 南京中高档公寓市场发展概述 南京中高档公寓市场当前供应状况 南京中高档公寓市场分布 南京中高档公寓市场需求状况及销售率 南京中高档公寓市场售价趋势 南京中高档公寓市场未来供应状况 南京中高档公寓市场小结 五国际标准服务式公寓市场分析 国际标准服务式公寓定义 南京国际标准服务式公寓发展概述 南京国际标准服务式公寓当前供应状况 南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率 南京国际标准服务式公寓平均租金趋势 南京国际标准服务式公寓未来供应状况 南京国际标准服务式公寓市场小结 四项目分析与定位规划 地块解析 地理位置 总页第页 周边交通分析 项目周边设施及景观资源分布 地块基地分析 二项目分析分析 项目优势 项目劣势 项目机会 项目威胁 三项目评价 五项目定位与规划 项目定位 项目整体定位 商业是城市综合体的核心驱动力 持有型物业与销售型物业关系 二城市综合体各元素初步定位 项目商业定位方向研判 其他功能的初步定位 三各功能板块发展概念 商业 甲级写字楼 酒店及服务式公寓 销售型物业发展定位 四项目经营管理 六项目开发建设进度安排 项目整体开发建设的原则 项目整体开发目标 项目开发时序原则 二项目开发横道图 七投资估算与资金筹措 项目总投资估算 二资金筹措 资金来源 项目筹资方案 八对该项目的财务评价 评价的基本假设 母公司中国航空工业集团庞大的实力，与国际资本融合， 整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为南京市的城市建设和经济 建设带来个崭新的局面。

结合南京的城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新的 认识，提出了对于城市综合体的有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视的 重要领域，同时也是城市未来发展的新趋势，为了发展和繁荣南京市的经济建设， 为南京市民提供崭新的商业商务和生活的城市空间。

总页第页 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数 国家计委建设部计投资号 关于印发经济评估方法的通知及附件 中国国际工程咨询公司咨经号 南京市建设工程价格信息 项目规划设计要点 项目的规划设计要点见下表。

项目规划设计要点表 序号名称单位数据 土地号 总占地面积公顷 总建筑面积万平方米 控制指标说明 二可行性研究结论 市场预测 根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大 量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通 的类似项目在南京市区比较缺乏，同区域范围内，产品同质化竞争不高。

总页第页 项目建设进度 项目计划从年月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高， 因此预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。

投资估算和资金筹措 投资估算 本项目开发建设的投资总额含资本化利息为万元，建筑面积为 万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。

项目总投资估算表 总页第页 资金筹措 本项目的资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和预售收入等。

公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余 约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。

项目资金筹措表 终保持着较为稳定的增长势头 年至年，南京市人均增长加速，年均增幅保持在以上 年，受人口数量的增长影响，当年人均为，元，较之上年出 现的负增长 至年，当年的人均年增长率约