了众多土地金融销售等房地产开发过程中各个环节法规政策，以抑制房地产开发势头建议合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可以降低行业风险。

用成熟开发模式降低项目产品风险，利用合理分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。

合理安排项目开发节奏有计划资金投入是规避政策风险保证项目成功重要因素。

可行性研究依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号有关单位提供相关资料西安市年月份统计年鉴西安市年房地产市场分析报告西安市房地产开发相关资料及数据西安市深度市场调研包括实地调研文案调研专家访谈等二项目概况项目综述威尼斯酒店项目是西安大金置业有限公司筹建由五星级酒店办公楼及公寓楼组成城市综合体项目，威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域地标性建筑。

威尼斯酒店项目位于会展中心期展馆东侧，曲江国际会议中心以北，翠华路以西，规划占地亩，由栋酒店栋办公楼和栋公寓楼组成，总建筑面积约平方米。

威尼斯酒店总建筑面积，设计标准床位个，酒店定位高端，设计为五星级标准，主要面向莅临展会国家政府领导和参展著名企业高级管理人员及来西安旅游高级团队及个人。

地块形状地块基本方正，土地平正，开发条件良好。

地块现状地块目前正处于项目立项审批及待开发状态，尚未动工。

项目法律手续本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及西安市房地产项目开发相关程序及规定。

第二章项目投资环境宏观经济分析西安市经济分析年月，西安市经济呈现生产保持稳定内需依然较旺政策影响明显物价持续高位态势，国民经济整体运行平稳。

农业生产持续稳定增长工业生产平稳较快增长月，全市规模以上工业增加值亿元，同比增长，比月回落个百分点。

从行业看，月，个主要大类工业行业中，个行业增速高于全市平均水平，其中，增长较快行业有饮料制造业增长，有色金属冶炼及压延加工业增长，通信设备计算机及其他电子设备制造业增长，化学原料及化学制品制造业增长，通用设备制造业增长。

固定资产投资快速增长月，全市完成固定资产投资亿元，同比增长，比上年同期提高个百分点，比月回落个百分点。

分所有制看，月，国有经济完成投资亿元，同比增长集体经济完成投资亿元，增长非公有制经速放缓截至月末，全市金融机构本外币存款余额亿元，比年初新增亿元，同比少增亿元。

其中，储蓄存款亿元，新增亿元，同比少增亿元。

全市金融机构本外币贷款余额亿元，比年初新增亿元，同比少增亿元。

其中，中长期贷款亿元，新增亿元，同比少增亿元。

从月全市经济运行基本情况可以看出，虽然部分指标增速比上年同期有所回落，但主要领域发展基本面尚好，经济整体运行进入平稳温和增长轨道。

但在国际环境更趋复杂，国内通胀压力加大形势下，经济上行压力仍然较大，目前要正确处理好保持经济平稳较快发展调整经济结构和管理好通胀预期关系，高度关注由于宏观调控政策频繁出台和经济发展过程中产生系列问题，确保全市经济持续稳健发展。

二曲江宏观环境分析概况曲江新区位于西安市东南部，是陕西省西安市确立以文化产业和旅游产业为主导城市发展新区，它核心区域面积平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区法门寺文化景区临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近平方公里。

曲江新区建设以文化旅游生态为特色国际化城市示范新区，到年全面建成国家级文化产业示范区。

发展现状曲江新区践行陕西文化强省战略和文化立区旅游兴区理念，充分依托陕西西安大文化大旅游大文物优势，以城市运营收益大力投资文化产业和公共设施，以大项目为带动，文化产业公共文化事业和城市新区建设呈现出齐头并进协调发展良好态势，迅速成为西安乃至全国文化产业发展新亮点。

以文化为切入以旅游为带动以城市为支撑，在文化旅游和城市三驾马车共同拉动下，曲江新区区域经济实力明显增强。

年，固定资产投资完成亿元，同比增长财政般预算收入完成亿元，同比增长实际利用外资亿美元，同比增长实际引进内资亿元，同比增长，各项经济指标增速在全西安市开发区中名列前茅。

随着大明宫国家遗址公园寒窑遗址公园秦二世陵遗址公园大唐不夜城开元广场等重大文化旅游项目相继建成开放，曲江新区公共文化服务体系更加完善，文化旅游内容日益丰富，呈现出唐文化秦文化和宗教文化旅游内容齐全文化旅游新格局，成为全国文化旅游园林中朵靓丽奇葩。

在集团引领政策扶持产业集群等多轮驱动下，文化产业发展强力推进，曲江文旅曲江影视曲江演出和曲江会展已成为全省乃至西部地区文化产业发展重要军团。

累计入区文化企业近家，链条丰富门类齐全，从文化产业丛林向文化产业森林转变文化产业发展矩阵正在形成。

坚持生态和旅游环境建设齐头并进，顺利通过国家生态区和国家级景区验收，成为我国西部首批两个国家生态区之和全国第个多景点区域性国家级景区。

同时，荣获国家住房和城乡建设部颁发人居环境范例奖，蓝天碧水绿地新曲江建设取得新成绩，曲江核心景区实现全面景区化，景区内外体化大市场环境和周至房地产市场前景来看，项目市场风险属于可控范围。

项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会，具有良好社会效益。

二有关说明及建议项目风险及防范建议行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。

合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可以降低行业风险。

产品规划风险用成熟开发模式降低项目产品风险。

在对周至房地产发展方向判断上，利用合理分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。

政策风险中国房地产近两年开发过猛过热，中央和地方制定了众多土地金融销售等房地产开发过程中各个环节法规政策，以抑制房地产开发势头因此合理安排项目开发节奏有计划资金投入是规避政策风险保证项目成功重要因素。

投资亿元，同比增长第三产业投资亿元，增长。

月，房地产开发投资亿元，增长，比上年同期回落个百分点。

商品房施工面积万平方米，同比增长。

消费品市场保持稳定月，限额以上企业单位实现消费品零售额亿元，同比增长，比月回落个百分点，扣除价格因素，实际增长。

按经营单位所在地分，城镇消费品零售额亿元，同比增长乡村消费品零售额亿元，增长。

按消费形态分，餐饮收入亿元，同比增长商品零售亿元，增长。

按行业分，批发业零售额亿元，增长零售业亿元，增长住宿业亿元，增长餐饮业亿元，增长。

月，全市限额以上批发零售贸易企业销售商品中，石油及制品类增长倍，金银珠宝类增长，家用电器和音像器材类增长，服装鞋帽针纺织品类增长，汽车类增长，体育娱乐用品类增长。

出口增速同比回落受上年同期高基数影响，对外贸易增速持续回落。

月，全市进出口总额亿美元，同比增长，比上年同期回落个百分点，其中，出口总额亿美元，增长目录前言第章项目总论项目背景二项目概况第二章项目投资环境宏观经济分析二曲江宏观环境分析三曲江会展产业园环境分析四会展经济与区域房地产关系五曲江会展中心概况第三章房地产市场分析政策环境二土地市场三商品房市场四分物业市场五项目区域市场第四章项目发展定位项目定位二项目运作思路三项目销售价格建议第五章项目收益与财务分析第六章结论与建议前言摘要可行性分析目可行性研究是通过对市场需求资源供应建设规模环境影响资金筹措盈利能力等方面进行调查研究，从技术经济等方面进行分析比较，并对项目建成以后可能取得财务经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，是为项目决策提供依据种综合性系统分析方法。

本次研究是就西安市曲江国际会展产业园地块项目发展定位及可行性进行研究，在遵循专业科学盈利能力分析详见下表所示项目损益分析表表可售部分静态收益率分析单位万元序号项目名称计算依据合计销售收入不含酒店总成本费用销售税金及附加等税前利润税后利润收益率表二酒店部分年收益率分析计算依据经营收入按每租金元天算，入住率为，每年酒店管理费为个月经营收入额，其他各种经营税费为每年营业额，各类营销推广费用为营业额。

单位元序号项目名称计算依据合计营业收入年开发成本费用经营管理费用营销推广费用各类税费利润总额税后收益率项目损益指标及赢利能力分析该项目可售部分不含酒店开发建设经营销售总周期为个月项目开发总投资不含税为万元，销售收入为万元，实现利润总额万元，税后利润总额万元。

收益率，远大于项目基准收益率，该项目投资收益率较高，具有很好赢利能力，本项目投资切实可行。

该项目酒店部分以年经营内收益计算，酒店年内经营收入为元，开发成本为元，实现税后利润总额元，收益率为。

六项目敏感性分析可售部分经过对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算，测算过程详见下表项目敏感性分析表项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入元总成本元税后利润元成本利润率预算方案销售收入变化销售收入下降销售收入上升销售收入下降销售收入上升工程成本变化工程成本增加工程成本减少工程成本增加工程成本减少经测算可知以上测算为项开发销售收入工程成本变动影响损益分析。

项目销售收入和工程成本两个因素分别变动对项目经济效益产生较大影响，销售收入敏感性大于工程成本敏感性。

项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较高赢利空间，说明该项目具有较高抗风险能力。

七项目社会效益评价改善区域环境项目将会带动整个区域建设加快相关城市基础配套建设，可以直接改善项目所在区域环境，充分发掘区域价值。

增加财政税收本项目开发和建设预计将为政府创造销售税费土地增值税所得税等相关税费。

创造就业机会项目开发建设，将给建筑业建材业金融业保险广告等多个相关行业创造就业机会，项目建成后也将为保安物业管理商业等提供新就业机会。

第六