州最重要的城市综合竞争 力所在。世界银行的评选中，杭州是中国投资环境最好的城市。福布斯杂志推出的中 国大陆最佳商业城市排行榜上，杭州排在第。良好的环境资源加上政府的积极支持，引进 外资的步伐将会进步加快。 大力发展高新技术产业杭州市委市政府明确地把构筑数字杭州，建设天堂 硅谷作为新世纪初和今后个时期的号工程。在沿钱塘江两岸，个环杭州湾电子 信息产业带正在形成，这里集聚了浙江以上的电子企业，信息产品制造业规模占全省以上，软件产业规模占全省以上，微电子和移动通信产业几乎全部集中在这区域。在 杭州秀美的自然风光下，搏动着颗向国际先进制造业基地发展的心脏。 在发展工业的同时强调休闲之都作为年世界休闲博览会的举办地，杭 州致力于打造个国际化的东方休闲之都，在最短的时间内使杭州成为个国际旅游目的地 城市。 四杭州所处宏观背景研究小结 宏观经济发展大势 中国经济正处于改革开放以来第三个增长周期之中，整体的经济素质和当局的掌控能力 都有较大的提升，预计这健康的增长周期将延续至年之后。长三角地区已成为拉动 中国经济发展的火车头，生产总值遥遥领先，在固定资产投资额对外贸易和吸引外资等方 面也具有强势。 浙江省及杭州市宏观经济基本面看好，预计在今后的年内发展速度仍将高于全国 平均水平。 杭州目前已处在跨越式发展的前夜，即将跨越人均美元大关，预计将在 年间实现跨越美元大关，进入发达行列。第二产业持续强势，第三产业将 得到强力的发展。 杭州市在长三角经济圈中的定位从经济总量上看，杭州在长三角的南翼独树帜， 具有无可比拟的区域辐射作用，而且，杭州所辐射的是片普遍富庶的黄金热土。再加上杭 州独特的居住环境，构成了房地产业发展的综合优势。 与苏锡常地区对上海的严重依赖不同，杭州的城市定位强调与上海的同城效应，是旗帜 鲜明的区域副中心，强调接轨上海不是依赖上海。 工业立市战略和国际性旅游休闲城市定位并举的双市战略是杭州城市定位的核心 首先，杭州是浙江制造的重要基地，产业内部的分工与配套能力极强，已呈块也包括房地产投资在内，但因房地产业是需要持续发展的行业，而且各地发展不 平衡，故此要求各城市从实际出发进行有针对性的点刹性的调控。因此，认为这次全国 性的宏观调控主要是房地产引起调控的主要目的是降低房产价格的观点是不确切的。正如 国家建设部房地产司司长谢家瑾司长所说,从总体上来说，对房地产业调控的重点不是 压，政府不希望房价出现大起大落。有区别有针对地解决各地不同的问题，以促其健 康发展，使房地产业成为发展国民经济不断地做出更多更大贡献的动力,正是杭州市乃至浙 江省房地产业发展 的真实写照。 浙江省统计局 年至月的统 计资料对上述的观 点进行了有力的确 认。据统计,今年 至月,全省全社会 固定资产投资达 个亿,比去 年同比增长房 地产开发投资额达 其他开发投资额亿元 商品房建设投资额亿元 开发投资额亿元 年至月浙江省房地产开发投资额亿元 图亿,比去年同期增长,其中商品房建设投资额达到个亿,比去年同期增长 。商品房建设占房地产开发投资的比重如图所示。 从另个衡量投资热度的商品房施工面积来分析,年至月达到万平方米, 其中住宅面积达到万平方米,同比分别增长和。住宅施工面积占商品房施 工总面积的百分比饼图,如图所示。 其他商品房屋 住宅 施工面积万平方米 年至月浙江省商品房建筑施工面积万平方米 图 可以看出,在保持较快的增长幅度的同时,住宅在商品房施工总面积中仍然占有较 合理的比重,体现了浙江省通过调整住房建设的结构，满足不同层次居民的住房要求，为中 低收入者供应更多的低价位住房,及通过增强房地产市场的信息透明化稳定房价来促进整 个房地产市场的健康发展的战略。 从以上数据与图表可明显得出这样的结论无论是房地产业投资总额还是商品房建设投 资,都比去年有了左右的增长幅度,远远高于浙江省全社会固定资产投资增长的速度, 显示了政府及开发商对浙江房地产业的信心。 从固定资产投资总额在全省各地的结构性分布来看,各地的投资额及增长率参差不齐, 具体的投资及同期增长比率如图所示。 图中可以看出,杭州位于以杭州宁波为首的第梯队中。这梯队的特点便是投资总 额普遍高于其他地区,而同比增长也在两位数,杭州增长而宁波更是达到。第二梯队 以嘉兴和绍兴为首,与温州与湖州组队,其特点是虽投资额比第梯队略微逊色,但增长势头非常迅速,尤其是湖州,同比增长。以台州为首的第三梯队无论在投资总额还是增长速度 上都乏善可陈。以固定资产投资额统观浙江省,杭甬两地区在投资额绝对数量上的优势及快 速的增长势头,都显示了两地区在浙江省经济中的重要地位和雄厚实力。 年月浙江省分地区固定资产投资亿元 图 分地区固定资产投资 丽 水 市 台 州 市 舟 山 市 衢 州 市 金 华 市 绍 兴 市 湖 州 市 嘉 兴 市 温 州 市 宁 波 市 杭 州 市 月 同比增减 通过上述对浙江省宏观经济尤其是在固定资产投资方面的总体及结构性分析,我们可以 看出长三角地区已成为拉动中国经济发展的火车头,在各方面都具有其他经济区块无法比 拟的强势,而浙江省地处长三角较为富庶的南翼,地理位置得天独厚,经济发展突飞猛进,已 成为重要的经济引擎。杭州市作为浙江省的经济辐射中心,依托独特的居住环境,无论从投资 气候,天然环境,还是政策导向,购买实力来看,都对在杭州的房地产投资发展提供了沃土。 二杭州市商业地产发展现状及展望 自从今年月日央行上调个人住房公积金贷款利率以来，政府又出台了系列的调控 措施，尤其是月初银监会选择天津沈阳上海南京杭州宁波青岛重庆个城市， 对家国有商业银行和家股份制商业银行的房地产贷款情况进行了检查。抽查城市中，浙 江省八占其二，对浙江省房地产业的重视可见斑。 深入分析政府自月日加息以来采取的种种调控措施，我们认为上次房地产调控的主 要目的有以下几点稳定房价，保持房价的上涨在定的幅度之内抑制房价远离价值的不 合理上涨，防止出现价格暴涨的泡沫。禁止房地产市场炒作整顿市场行为加强信贷 管理，防范房地产金融风险。调整住房建设的结构，满足不同层次居民的住房要求，为中低收入者供应更多的低价位住房。通过增强房地产市场的信息透明化稳定房价来促进整个房 地产市场的健康发展。 首次宏观调控的系列的房产调控政策出台之后，各地房产市场均有定程度的反应， 尤其是最近几年房价上涨幅度较高的几个城市。正如建设部副部长刘志峰在月日的房地产 市场形势报告会上说，中国房地产市场运行已出现部分城市商品住房成交量明显下降，价格 上涨趋缓等积极变化。 在政策强大攻势下，杭州楼市持续很长时间的观望僵持局面开始被打破，大量待价而 沽的空置楼房近几天来纷纷挂牌于二手房市场。通过观察杭州透明售房网上所显示的住宅成 交量数字，恐怕实在难以让杭州的开发商笑出声来。但在这略显颓势的市场中，类房产的 成交却搅得表面波澜不惊的房海暗流涌动。 月日，在大限之前的倒数第二天，根据杭州市透明网公布的数据，当天杭州 市共成交套物业，其中公建商业类物业成交量达到了套，占据当天总成交额的。 而当日预定数量达到了套，却没有套是公建商业类物业，观察这类物业的交易信息可 以发现，般极少有预定，而是直接成交。这也不难看出买卖双方对这物业类型的信心。 其实早在月日起，阳光顾问信息研究部已连续数天统计了杭州透明网上公布的成交 数据，杭州市公建商业类物业的成交量始终没有出现象住宅物业那样的明显下滑趋势，保 持着稳定的成交量，还时有上升趋势。从物业类型上看，像福雷德广场万新大厦这样的小 户型酒店式公寓的销量是最好的，单价从元到万元不等另外，环球时代广场写字楼 等写字楼项目的成交量也不错，这些写字楼所处的地段通常商业氛围较成熟，单价也都在 万元以上。 那什么样的物业可称为商业地产我们对商业地产概念的重新认识，商业地产概念有广 义狭义之分，从广义上讲，商业地产是指各种非生产性非居住性的物业形式，包括写字 楼会议中心，以及商业服务业的经营场所等等。而狭义的商业地产概念，是专指用于商业 服务业经营用途的物业形式，包括零售餐饮健康服务休闲娱乐设施等等。其开发模式 融资模式功能用途都有利于住宅公寓写字楼等等房地产形式。 商业地产在城市经济中的作用体现在带动了第三产业的迅速发展改善人民的生活品 质提升城市综合竞争能力吸纳社会就业人口和承载城市景观功能等。与前小节所述的 杭州市宏观经济概况相对照，也就不会对商业地产在杭州楼市中的异军突起感到意外了。 与住宅类物业不同,商业地产的受宏观政策的影响还是较大的。商业地产的开发经营周 期很长，不可预见性因素很多，受相关政策的影响相对较大，因此，商业地产市场的发展与 第章宏观经济与政策面分析 第节杭州宏观经济概况分析 长三角中的杭州 长三角地区经济发展现状及前景 长江三角洲地区是由上海市浙江省具体包括杭州温州宁波湖州嘉兴绍兴 舟山市和江苏省包括南京镇江扬州常州无锡苏州南通市共计个城 市所组成的城市带。 从经济发展水平看，长三角地区已经成为中国经济最为发达的区域。早在年， 国家统计局就在报告中称，该地区是中国人口最稠密经济最发达人民生活最富裕的经 济区域。年，长三角地区的总量达到亿元，占全国的人 均和人均可支配收入分别为元和元，大大高于环渤海经济圈，也高于珠三 角地区。 另据法国地理学者戈德曼预测，长三角将会形成世界上的第六大都市圈。这意味 着，以上海为经济中心的长三角地区会是继巴黎伦敦纽约东京北美五大湖区之 后的又个世界经济中心和商贸中心