市产业升级的战略选择，总部基地的开 发建设为总部经济的发展提供良好的物质承载体。总部经济是中心城市新的区 域经济形态，作为种高级形态的产业集群，总部基地将成为税收资金人 才和品牌的汇集高地。重庆作为中国大城市之，需要以总部经济促成区域 经济的快速发展。目前重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于 萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。 璧山县城市环境良好，拥有众多的资源。是重庆都市发达经济圈的重要组 成部分，在重庆乃至整个西部地区的经济发展中具有重要的地位和作用。伴随 交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增璧山作为重要产业 拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发 展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。在此基 础上，璧山县作为重庆的工业重镇，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的 产业基础。随着璧山县经济交通城市的发展，将提升城市地位及增强城市 辐射力，加之生态工业园区加速推进西永微电园拓展区启动及建设建造千亿 级工业园的规划，使璧山县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集 群，为打造总部经济创造了良好条件。但在整个园区中目前暂无总部基地的规 划，这将成为市场的个机会点。 通过对整个市场环境的分析以及本项目自身条件的分析，项目力求打造成 为重庆市总部基地标杆项目，重庆总部基地典范工程，璧山的新地标。实现区域 经济的快速发展，提升区域的市场知名度，推动区域的价值提升，提升外地资金 对区域的投资信息，促进大量社会资金进入，改善就业环境，增加区域税收效 益，带动城市的综合发展。 本项目主要由精品写字楼普通写字楼配套中心和会议中心组成，其中 精品写字楼平方米普通写字楼平方米配套中心平方 米会议中心平方米和地下车库及设备用房平方米。 预计年月开工奠基，开发周期约为五年。经测算，本项目总投资 万元，税前收益约亿元，税前投资回报率，税后收益约 亿元，税后投资回报率，全部资金内部收益率，全部资金静态投 资回收期年。 因此本项目的建设是可行的。 第二章项目建设的必要性 项目提出背景 在小时经济圈的规划下，璧山成为重庆主城拓展区。区域城乡空间发 展布局为心四带五区，璧山与都市区江津城区同构显示，重庆产业结构的快速调整，及以民生为导向的 系列改革举措，年重庆经济保持了快速发展的良好势头，同比增长 ，经济总量达到亿。 按照目前重庆经济的发展形势，到年，重庆总值将迈上万亿元 新台阶,跨入全国万亿俱乐部, 按照目前重庆的十二五规划目标，到年重庆要实现大愿景， 即把重庆建成特色鲜明的国家中心城市集聚和辐射功能强大的经济中心居民 有充分的幸福感西部开放窗口和统筹城乡改革的先行区。 具体而言，在十二五期间，重庆的目标是，翻番，年均增长 ，达到万亿元，相当于上海目前的体量，人均翻番，达到 美元，相当于年北京的水平，重庆整体进入现代化阶段。 产业结构 重庆作为老工业基地，第二产业历来都是重庆的支柱产业。年开始， 工业产值比重已过半壁江山。目前，重庆市已开始了产业升级战略，按照重庆十 二五规划，第产业在经济总量的比例将会下降到，第二产业所占比例将 上升到，而第三产业所占比例将上升到左右。 随着两江新区工业区，西永微电园区长寿晏家化工园区等工业园区的 陆续推进，重庆未来的工业实力将更为雄厚，为第二产业的高速发展提高坚实的 基础。同时，服务业金融业也正式启动了升级，如江北嘴建设提速解 放碑腾笼换鸟等，第三产业也将在未来呈现强劲的增长势头。 二三产业的结构升级，将会加速将重庆推向国家重要的现代化制造业基地 和长江上游经济中心。 图表年重庆市产业结构走势示意图 数据来源重庆市统计局 固定投资 至年以来，重庆市固定资产投资稳步增长，数据显示年，全市 全社会固定资产投资完成亿元，同比增长，较全国高出个百分 点。 在五个重庆建设的指导下，基础设施投资额度也明显增加，这带来的是 城市交通的通畅环境的靓丽。另外，基础设施建设作为房地产开发的先行条件， 它的提速也会加快房地产开发的进程。 图表年重庆市基础设施投资额走势示意图 数据来源重庆市统计局 工业发展 目前，重庆打造亚洲最大的笔记本电脑基地，国家级现代制造业基地，中西 部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推进。特别是两江新区工业区 西永微电园区已经成为重庆工业的战略平台和强大引擎。 重庆将由区域性的工业城市转变为国家重要的现代化制造业基地，这将从根 本上改变重庆的经济结构和增长方式。众所周知，目前地方政府热衷于靠出让土 地过日子，也就是土地财政，而重庆工业经济的强劲发展，将使政府摆脱对 土地财政的依赖，使城市发展更具可持续性。 消费收入 图表年重庆市城镇居民人均可支配收入走势示意图 数据来源重庆市统计局 图表年重庆市社会消费品零售总额走势示意图 数据来源重庆市统计局 随着居民收入的持续稳定增长，市民消费观念有所变化，吃穿用消费比 重有所下降，汽车住宅教育旅游娱乐保健等消费渐成热点，这推动了 消费市场的活跃。按照重庆市政府十二五计划，到年，社会商品零售 总额将达到亿。 二重庆城市定位定位超前，城市价值创历史新高 五大定位引领城市发展构建内陆全功能商贸物流中心 图表城市定位 重庆，中国西部地区唯的直辖市和中心城市，是中国内陆出口商品加工基 地和扩大对外开放的先行区重要的现代制造业基地国家高科技产业基地长 江上游的航运中心。作为国家定位的西部物流区域核心城市全国性物流枢纽城 市，重庆发挥其是西部地区唯拥有公铁水空等综合交通特大城市的资源 第章总论 项目概况 项目位于重庆市璧山县城南部，隶属于璧山工业园区，项目总占地面积 平方米，其中建设用地面积平方米，用地性质为工业用地。建 设用地容积率，可实现地上建筑面积平方米。 二编制依据 编制依据 中华人民共和国建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令第号 中华人民共和国营业税暂行条例 中华人民共和国企业所得税暂行条例 年重庆市建筑工程预算定额 建设部年发布的市政工程投资估算指标 国家及重庆市颁发的电力通信工程管网等造价信息 重庆市颁发的有关建设方面的标准 重庆市建筑材料价格信息和价格指数。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 二编制说明 工程投资估算按重庆市建筑定额及安装工程定额估算，工程建设其 他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取 计委颁发的第三版建设项目经济评价方法与参数 本报告中价格费用等取数均以重庆市近年房地产开发市场般水平为 参考，未考虑其他非正常条件下的取数。 三本报告主要结论 重庆是个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位城市规划城市 建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列同 时，随着两江新区的发展影响，重庆城市社会结构产业结构城市环境都将 得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民 消费能力另外，随着城市航空铁路水路道路条件的改善，未来，重庆 将成为真正的中国内陆的交通枢纽商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企 业在重庆投资建厂。随着城市辐射力的提升，重庆将带来大量产业集群，给重 庆的产业发展带来了良好的发展机遇，未来重庆产业的优惠政策加上两江新区 及西永保税港的成熟，重庆将迎来产业的飞速发展期。 从市场情况来看，目前我国工业发展正处于由产办工业集群向总部工业基 地发展的转型关键时期，总部工业基地是未来的发展趋势，具有前瞻性，同时 符合工业发展中多元化的需求。我国总部经济近年来得到快速发展，在定程 度上推进了城市的经济转型和发展。总部经济是我国中心城市产业升级品位 提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择，总部基地的开 发建设为总部经济的发展提供良好的物质承载体。总部经济是中心城市新的区 域经济形态，作为种高级形态的产业集群，总部基地将成为税收资金人 才和品牌的汇集高地。重庆作为中国大城市之，需要以总部经济促成区域 经济的快速发展。目前重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于 萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。 璧山县城市环境良好，拥有众多的资源。是重庆都市发达经济圈的重要组 成部分，在重庆乃至整个西部地区的经济发展中具有重要的地位和作用。伴随 交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增璧山作为重要产业 拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发 展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。在此基 础上，璧山县作为重庆的工业重镇，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的 产业基础。随着璧山县经济交通城市的发展，将提升城市地位及增强城市 辐射力，加之生态工业园区加速推进西永微电园拓展区启动及建设建造千亿 级工业园的规划，使璧山县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企