连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理配套设施完善环境优美新型商住区，为该地段居民提供个良好现代生活环境和较舒适居住条件，与周边环境形成个有机整体。

该项目开发建设，是连云港市进行老城区改造个重要组成部分，无论从改善地段居民居住条件，还是从美化市容改善城市面貌来讲，都是很有必要。

第四节可行性研究范围本可研报告是对小区这项目，在市场需求市场分析及建设规模经济效益等诸方面可行与否研究，并作出结论。

研究范围包括需求预测及建设规模论证建设条件分析配套公用工程情况项目环保及安全情况分析投资估算及经济效益投资风险分析。

该项目总投资万元，建设期个月，销售期为个月包括建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故我们认为该项目是可行。

第二章市场需求与市场分析第节区域概况连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市沐阳县相邻。

地理坐标为北纬东经。

连云港是我国年进步实行对外开放十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要工业商贸科技文化旅游综合发展海港城市。

全市现辖县，拥有个国家级经济技术开发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。

至年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家部分城市以及国家沿桥个省区个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家和地区有着密切贸易合作往来。

城市采用市双城式布局新海城区作为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口开发区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。

优越地理位置，丰富自然资源，广阔经济腹地，不断改善投资环境，使连云港市经济迅速发展。

同时，由于这两年国家加大了对基础设施投资力度，连云港市也在进行大规模旧城改造建设，加快城市化进程，增强城市规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。

因此，这在客观上需要大量商业用房和商品住宅。

据此，我们认为，盛世嘉缘开发建设在经济上前景是光明，可行。

第二节市场需求与市场分析连云港市国民经济社会发展和城市建设概况改革开放以来，连云港市经济有了飞跃发展。

年，经济增长创近几年最好水平，全市国内生产总值即达亿元，比上年增长财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比上年增长第二产业亿元，增长第三产业亿元，增长。

人均国内生产总值元，比上年增长。

年全市完成固定资产投资亿元，比上年增长全年基本建设投资完成亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增长。

建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长，全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分别比上年增长和。

城市建设迈上新台阶，新到年万平方米，将近翻了番。

由此可见，连云港市房地产市场发展迅猛，市场发展潜力巨大。

三连云港市历年房地产价格走势分析年末，连云港市商品房住宅均值元平方米，到年月末，连房住宅均值元平方米，较年房价上涨个百分比百分点，到年月末，住宅均价急剧上涨到元平方米，较去年涨幅高达。

四连云港市房地产市场现状分析年下半年，连云港市房地产市场异常火爆，呈供需两旺可喜局面，市场上部分优质项目度脱销。

目前市场上仍存在着巨大销售潜力。

从不同区域来看东区处于城市规划发展方向，小区无论从规模配套环境户型等方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，现在该区在售项目基本进入清盘阶段。

香益世纪花城，去年推出约平方米，年三月份开盘到十月份销售已达，开盘时均价元平方米收盘涨到将近元平方米。

南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，今年在售有玉带新村和鸿港花园，至今已全部售空。

西区近两年供应量较东区南区小，但由于城市东迁造成成本区在前两年不是很受欢迎，但由于今年东部价格飞涨，与西部价格形成极大反差，故而在今年下半年西部房产基本销售完毕。

园林小区刚刚盖到两层，已被抢订空，并且其价格高出紧邻新海花园元平方米，达到元平方米。

新海花园总建筑面积约四万平方米，去年开盘销售直比较平缓，但是下半年后，在短短几个月时间全部销售完毕。

北区由于是老城区，人气较旺，总开发量不是很大，可开发地块稀少。

随着旧城改造步伐加快已形成供给量不足，需求量逐步加大趋势，现房已脱销，房价上涨已成必然。

中心区可以出让地块越来越少，总供应量不是很大，有纳比克小区飞翔公寓兆隆新村等，基本销售完毕给地区房地产开发提供了良机。

今年房地产市场之所以出现上述情况，我们认为主要是以下几方面原因政府导向和东部市场带动。

政府在九八年就确定了东区为城市行政教育中心，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格急剧上扬，进而又带动全市房地产价格上涨旧城区拆迁改造力度加大。

据有关资料显示年全市总拆迁户约户，而按照新江苏省拆迁政策，所有拆迁户给予货币安置，这样极大刺激了房地产需求市场房地产开发水平和营销水平提高。

今年开盘些小区，如溢世纪花城等，在景观规划配套设施和户型设计等方面下了很大功夫，较以前有了很大提高再加上开发商大力度推广使今年房产享受形式片大好供需不平衡。

由于些大规模中高档小区出现，极大地刺激了中高收入阶层购房欲望同时大量拆迁户需要重新购房。

虽然今年开发量较去年有所上涨，但总体供应量不足。

产品结构发展不平衡，中高档次供应量比需求量大，而面向拆迁户和中低收入人群供应量不足，以致下半年出现了在部分地区有钱买不到房局面，这样必然导致房地产价格整体上扬。

五未来房地产市场竞争状况分析与预测根据目前连云港房地产市场现状，可以看出连云港市产市场在未来年内，价格依然会走高，但涨幅会趋缓开发量还会增加，但市场前景依然看好中价位住宅在未来三年内供不应求从区域上来看，未来两年内东部高档开发面积将会过量而高收入阶层客户群毕竟有限，部分楼盘可能造成销售周期拉长西区北区垃圾及时清理。

二该项目因紧连城市主干道，施工中在确保安全同时，注意文明施工和环境路面整洁及过往行人车辆安全。

三该项目要规范化运作，细化管理。

在建设期要加强对建设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要资金浪费。

第十二章附件附表花苑房地产开发项目经济财务评价基础数据汇总表序号指标名称单位指标值备注经济数据项目总投资万元销售收入万元销售总成本万元销售税万元利润总额万元所得税万元三项基金万元可分配利润万元二财务评价指标投资利润率所得税前所得税后投资净利润率销售利润率销售净利润率投资利税率投资回收期月财务净现值万元三基础数据规划用地面积亩可用地面积亩建筑总面积商业用房商品住宅建筑占地面积拆迁面积建设期月附表二总成本表单位万元序号月份内容合计建设投资成本土地费用及契税公用设施前期费用银行贷款利息综合配套费不可预见建安费用二经营成本销售费用管理费用三销售税金合计附表三损益表单位万元序号月份内容合计销售收入总成本费用利润总额应纳所得税税后利润三项基金可供分配利润温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。

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租住在规划中待改造地区，具有定购房需求潜力。

区离市中心最近，也是经济发展最具潜力地区之。

近几年来，该市大力发展旅游业，已经成为该市新经济增长点，在省内外具有定影响。

年市接待游客万人，年接待游客万人，年已突破万人次，年接待游客万人次，创收亿元，到年接待游客人数已超万人次，比上年增长，实现旅游收入亿元。

连云港市良好投资环境和优越地理位置，吸引了众多来连安居乐业外来人口，为该市房地产业进步发展拓宽了市场。

二连云港市近几年房地产供需状况分析年末，市区共有人口约万人，约万户人口增长率为，自然增长人口新增人口人，迁入人口人全市迁入人口人，其中机械增长人口人，按年全市人均住房平方米计算，需增加住房面积约万平方米，其中新浦需增加住房面积万平方米。

经初步估算，地区为老城区尚有旧房危房待拆迁改造约万平方米。

新浦地区住房拥挤户无房户约占总住户。

连云港市城市化进程发展目标，年城市人口第章总论项目名称小区项目性质房地产开发建设单位连云港市房地产开发有限公司建设地点连云港市区公司住所区新海南路号开发资质注册资本法人代表项目负责人第节概论项目概况基地概况本项目基地位于连云港市区西南部，东面是米宽锦屏路，西面规划道路宽米，南面是米宽东风路，北面为米宽规划道路，周边交通便捷，市区路路路路路路公交车均路过该地域靠近该地块，由该地到连云港港口约分钟车程，到白核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，塔埠机场，不足分钟车程，从该地块到市第四人民医院不足米投资净利润率为本项目投资利润率较高，主要原因该项目地块为公开拍卖净地块。

该项目位于公园西侧，位于旧城区，其商品住宅售价升值潜力大。

第六节敏感性分析该项目敏感分析主要从以下几个方面进行分析建设周期因素本项目建设周期计划为个月，如不能按期完工，每推迟个月，则占用资金万元，将直接影响资金回笼速度，若能提前个月交付使用，则可加快资金周转。

原材料价格因素根据连云港市工程造价站分布年连云港市建筑工程材料预算指导价和从目前建材市场价格来看，上半年价格直在回落，近期呈平衡稳定状态，预计近期不会有大波动，建材价格涨落因素可不予考虑。

销售价格因素销售价格受地域条件建造质量配套设施户型结构等因素制约，销售价格高低直接影响投资效益，该地块处于新浦非热点地区，配套设施基本齐全，因此，销售价格处于中等位置。

比较分析情况具体见本文第十章表。

本项目在其建设经营过程中，许多因