各个房地产企业在竞争中的重要策略。

中国人民银行下发文件价情房地产信贷业务管理银发号，其要 点如下 加强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向 严格控制土地储备贷款的发放 规范建筑施工企业流动资金贷款用途 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要 强化个人商业用房 贷款管理 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。

切实加强房地产信贷业务的管理。

国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发号，鼓 励房地产市场大力发展 房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康 发展的重要意义 完善供应政策，调整供应结构增加普通商品住房供应控制高档商品 房建设加强经济适用住房的建设和管理等 改革住房制度，健全市场体系搞活住房二级市场继续推进现有公房 出售规范发展市场服务 发展住房信贷，强化管理服务加大住房公积金归集和贷款发放力度 完善个人住房贷款担保机制加强房地产贷款监管 改进规划管理，调控土地供应 加强市场监管，整顿市场秩序。

深圳市投资宏观背景 深圳市社会经济发展现状 深圳经济在年上半年虽受非典影响，仍保持良好发展势头，累计完成国 内生产总值亿元，同比增长。

月，深圳固定资产投资达亿元，增长，增幅比去年同期高 出个百分点，摆脱了近年来投资增长乏力的状况。

其中，基本建设投 资亿元，增长，增幅在近年中首次超过房地产开发投资， 表明我市固定资产投资结构已经得到改善和优化。

上半年，深圳物流业继续保持高速增长态势，集装箱吞吐量在月份连连 刷新单月历史纪录，上半年累计完成万个调整过程中，居住品质较大提高，整个片区的形象逐渐得到改善，片区地产市 场进步看好。

宏观市场与本项目发展借鉴 中国人民银行新近出台的文件通知指出要严格控制房地产信贷管理， 给部分开发商带来资金动作上的压力 国务院发表关于促进房地产市场持续健康发展的通知，通知明确指出 全国房地产市场是健康发展，并明确提出房地产业已经成为国民经济的 支柱产业。

对房地产市场是个重大利好 深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争 将十分激烈 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目总论 项目背景 项目名称 广场 开发公司简介 承担可行性研究公司 受托单位深圳市地产咨询有限公司 单位地址深圳市路号楼 资质证书号 资质等级级 法人代表 联系电话 研究工作依据 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知 深圳市发展计划局深计号 房地产开发项目经济评价方法 建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数 国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法的通知及附件 中国国际工程咨询公司咨经号 深圳建设工程价格信息 企业提供的相关资料 项目建设规划内容 根据委托方提供的深圳建设用地规划许可证方案设计等相关资料，项 目经济技术指标如下表 表项目经济技术指标 项目名称整个项目 地块编号 总用地面积 建设用地面积 道路用地面积 容积率 覆盖率 计容积率面积 其中住宅公寓 商业 可出售住宅 可出售商业 地下层面积 总建筑面积 建设规模以前规划共栋层高层，其中群楼层，地下层 机动车泊位数辆不详 项目开发手续 项目土地使用权取得 目前尚未取得土地使还期 注上表为住宅销售率为和商业销售率为的情况下的经济效益指标。

项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 年及年上半年国民经济发展势头良好 全年国内生产总值跃上万亿元的新台阶，达到，亿元，按可比 价格计算，比上年增长。

其中，第产业增加值，亿元，增长 第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增 长。

年上半年中国完成国内生产总值亿元，按可比价格计 划，与去年同期相比增长。

上半年国内生产总值完成亿元，按可 比价格计算，同比增长，虽比季度增速有所回落，但还是比去年同期 加快个百分点，为近几年同期增长较快的时期之。

其中，第产业增 加值亿元，增长第二产业亿元，增长第三产业 亿元，增长。

全国房地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头 在年，我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高 及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好 因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。

房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企业 间的差异将很大产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用外 资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房 地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。

房价地域分化明显，价格走势温和回落 有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报 告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘 整阶段房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明 显递减个人购买继续成为市场主流。

因区域发展的不平衡，房价发展趋势 呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟 的东部沿海地区房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为用权项目开发合法性手续 开发条件取得文件证号 企业法人营业执照不详 深圳市房地产开发企业资质证书不详 结论 项目用地正在转让过程中。

可行性研究结果 市场预测 根据市场调查，莲塘片区近三年将有较少楼盘推出，区域市场竞争趋缓，但 片区市场将面对其他片区市场的有效竞争，但总体来看，片区住宅房地产市 场竞争趋缓。

项目建设进度 项目计划于年年中开始动工，在资金及时到位的情况下，预计年 年中竣工，其开发建设期为年，共个季度。

投资估算和资金筹措 投资估算 根据测算，项目的总投资为万元含地价，详见下表 表项目总投资估算表 序号项目名称总额万元 土地成本 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 其他费用 财务费用 销售费用 公用设施专用基金 合计 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资和销售回款。

项目总投资约万元，经测算需投入资金包括自筹资金银行融资 销售收入，其中自有资金万元，银行借款万元，销售收 入万元 表项目资金来源表 序号项目名称总额万元比例 自由资金 银行融资 销售收入 总投资 项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中 莲塘广场项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政 策项目用地正在取得过程中。

项目建设后续资金保证 项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和销售回款。

项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业 机会。

项目经济效益般，有定风险，特别是商业部分能否成功影响全局。

表项目主要经济技术指标 序号项目指标 占地面积 总建筑面积 项目总投资万元 项目经营收入万元 利润总额万元 税后利润万元 成本利润率税前 成本净利润税后 财务净现值万元 财务内部收益率 动态投资回收期年 贷款偿可持 续发展的目标，保护城市生态环境而划定的面积约平方公里。

近期建设控制线城市近期建设严格限制在控制线。

未来两年半，特区内的 已出让土地要继续消化，可供开发的土地都将集中在特区外。

目前，深圳 的储备用地几种在特区外。

行动二推进九大动电发展地区和两类改善片区建设 行动三实施工业入园行动，为促进工业的集群化发展，规划确定重点 建设市高新技术产业园和大工业园等先进工业区等市级高新技术产业园区， 培育个高薪技术产业园区个先进工业和特色工业园区，加快旧工业区， 旧工业区的功能调整与改造 行动四建设六大物流区启动两大保税区 行动五推进商贸服务中心建设，完善城市服务体系 行动六配套建设七大居住区 行动七特区那重点建设大公园和个区级城市公园重点建设座郊野 公园 行动八建设东部滨海旅游区，保护重点历史文物 行动九建设城市综合交通运输体系，优先发展轨道交通 行动十适度超前建设市政公用设施。

四项措施 措施科学制定土地供应计划 措施二多渠道筹措建设资金 措施三制定实施细则 措施四对近期建设规划滚动调校和加强规划实施的监督管理。

随着深圳中心区开发建设地铁号线大学成西部跨海大桥高 新产业带启动等工程启动，政府将进步加大投资力度，并预计年中 心区六大工程将陆续投入使用，年地铁号线工程竣工使用年 建设西部跨海大桥，这些重大举措将进步美化城市形象，改善投资环境， 使深圳成为更具吸引力快速发展的城市。

年深圳市经济发展目标为大 道中等发达国家水平，人均住宅平方米，人均绿地平方米，人口规模 万。

深圳房地产市场前瞻 深圳市房地产市场现状 年上半年，深圳市商品房销售面积达万平方米，其中住宅销售 万平方米，均比去年同期增长以上。

二手房市场成交面积更高达 万平方米，同比增长。

深圳规划与国土资源局网上上半年商品 房销售统计数据表明，虽然经过与年同期相比较，总价在 万元以上的