闲餐厅 麦当劳肯德基和合谷 美发超级市场健身俱乐部停车场 经营好经常举行活动整体规模大中档产品丰富吸引客群主要为年轻人 西单商圈的百货业中中友经营情况最好，对外报价流水倒扣，个平米 的档口日流水最差为元，最好时达万元。

楼层产品业态分布服务业态 超市科技生活馆手机药店茶店肯德基 靓力都会馆化妆品珠宝女鞋哈根达斯 少女时尚馆服装牛仔饰品星巴克 时尚流行馆美发美甲个性服装淑女装贝塔斯曼 淑女馆女性内衣睡衣针织品羊绒饰品必胜客欢乐餐厅 绅士精品馆男装西服休闲服装包鞋食档 运动家居运动主题家居用品床上用品食档 美食京趣馆美食童装玩具特卖场文化大厅 个案四君太百货 整体档次略高于中友，经营情况般 个案五首都时代广场 产品业态分布 楼层产品业态服务业态 不见不散餐厅吉野家，中复电讯，面爱面 ，正味，首都时代电影院 女装冰激凌星巴克 女装赛百味美容美发 服装折扣店川菜馆 服务业态客户主要依靠楼上写字楼客户，写字楼内的大量驻扎机构对楼下人流有 很大支撑，其餐饮生意火爆，服务好。

服务业态租金均价元天含物业 管理费，服务业态可以流水倒扣，约为，首都时代广场对产品结构进行调 整，预计明年调整为美美百货。

个案五街 服务业态 游戏厅 溜冰场 影院未开业 水吧个，同经营者麦吉柯主题魔术店 食档天府豆花食档呷哺火锅 美容美发 租金从元天，租金较高，其游戏厅和青年服装业生意好，室内广娱乐等服务机构，其比例约占面积，具体安排 平面此略。

七项目招商方案及策略 由于该商场采用统租赁形式，这样招商的统性易把控，建议采用年租的形式。

由于该市场的养市阶段比较难，所以年租的方式在商户的调整上较为方便。

考虑项目的认同度不高，因此，买断使用权的方式这里不适用。

每个摊位标准的服装档口为，小百货可设置为，鞋和箱包也同样设置 为的标准档口。

服务业态按服装类需求以及建筑布局进行分割。

每户以标准摊位来收取押金万元个 每层的租金定价为 层元 二层元 西单商圈概述 西单商业区南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长米，以西单北大 街为轴线东西进深米，占地公顷。

因东西边界由各项目的纵深决 定所以呈非直线型的空间区域。

西单商业区作为北京市延续至今具有悠久历史和 深厚文化底蕴的商贾云集之地，与王府井大街，前门大栅栏，并称三大传统商业 区。

在广大消费者心目中是商业经营的黄金地段，更是首都经济繁荣的象征。

时 至今日，作为北京市和西城区城市经济支柱，以及现代化经济形象的代表，西单 商业区的建设和发展，始终是政府和市民所关注的焦点。

西单商业街形成于明清时期，建国后得以迅速发展。

该中心以经营中高档商品为 主，基本形成了集购物餐饮休闲娱乐健身文化办公旅游会展 等功能于体的国际水准的现代化商业区。

目前商业规模总体经营面积约 万平方米，年销售额亿元，日客流量达万人次，在北京市商业格局中具有 举足轻重的地位。

二西单商圈现状 西单商业区的历史沿革 据有关文献记载，明清时期，政府衙门的采办多以西单为主，推动了该地区商 业的发展。

经过六百多年的发展，西单已经闻名遐迩。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，西单商业区历史发展的四个阶段 萌生期五十年代末至六十年代西单商业区的形成开始于五十年 代末。

新中国成立之后，北京城市规模成倍扩大，并且主要是向西发展，随着长 安街的开发建设，以及城市人 配套设施 部扶梯部直达客梯部货梯集中式中央空调 项目业态分布 层饰品化妆品美甲音像制品贴纸照十字绣 层办公用品工艺礼品毛绒玩具手机美容钟表眼镜小家电钱包丝巾字画像框体育用品 层前卫少女装 层时尚丽人装牛仔装 层男装童装针织品内衣袜子裤类家居装饰 层鞋箱包 层食街 层美容美发 产品功能分布分割铺位面积 主力铺位平米，单个铺位最大平米，最小平米，至层，每层个 铺位，每层约平米，共计个左右的铺位。

招商价格 最低元天平米，最高元天平米，押金为层万摊位，层 万摊位，招商价格普遍偏高，尤其是押金金额，商户对此颇有微词。

产品定位 新代商场定位为集购物餐饮休闲娱乐等功能于体，提供站式服务的 全新小商品零售市场。

客户定位主要针对的目标消费群体为岁之间的年轻时尚族。

新代项目分析 优势是地处西单商业中心地带，西单的日均人流量为万人次，商业位置显著 因对面的西单明珠市场和西边华威市场的带动，区域市场租金水平已有提高地 下层的为地下车库，车位量充足。

劣势是市场主入口有三个，但只有南门方 便出入，北门和东门因穿行不便而削弱购物的人流量本案的制定的租金水平偏高，增加养市期间经营难度其外立面仅有南侧具有展示面功能，展示面少市 场内部装修档次低无特色招商混乱，不规范。

个案二西单赛特 业态分布 楼层业态 渝信川菜 床上用品数码产品 休闲男装运动服饰耐克阿迪达斯等 品牌男装西裤衬衫夹克等 成年女装保暖内衣 女装 化妆品眼镜钟表 女鞋男鞋 生意清淡楼层单层面积狭小 个案三中友百货 产品业态分布 楼层业态服务业态 各式美食多功能厅电玩城游戏厅食档 手机专卖数码家电特卖场移动营业厅 牛仔装休闲服饰童装玩具家居用品小家电流行女的大量西移，西单商业区开始步步的发展并繁 荣起来。

形成期六七十年代经过公私合营，北京市商业网点布局由小 多密变成了大稀少。

此情况下，西单很快形成集零售业餐饮业 服务业和修理业于体的经营种类相对齐全供应品种相对丰富的广大市民生 活可以依靠的市级商业中心。

与前门王府井构成京城三大市级商业中心。

发展期年改革开放后的十余年间，商品的丰富，流 通的活跃，使西单商业区迅速发展起来，商品品种丰富，服务项目齐全，此期间 区政府对东侧进行了改造，使硬件设施水平和总体功能有了质的飞跃，促使了西 单商业区的繁荣。

整体规划建设期年以后随着西单地区城市改造的展开，实 现了由传统商业区，向现代商业区的转变。

实现了由单商业业态向多种业态， 由单交通干线，向多元立体化交通系统，由单购物场所向精神文明载体建设 的转变。

西单发展趋势 按照目前市政府北京市商委和西单商委的规划，未来五年内，西单商业街商业 设施扩建工程投资将超过亿元，新增商业面积万平米。

目标是把西单建 设成为商业气息更加浓厚的现代化商业中心，再塑西单商业街的金字招牌。

未来 的西单将向四个方向发展，也就是未来西单的定位，即年轻西单文化西单休闲西单和假日西单，把西单改造成个全新的集购物休闲娱乐于体的 站式服务地区。

西单商圈各家大型商场，各自只要市场定位不同，细分了目标消 费者，就可以各自服务着不同层次的市场，并共同组成了西单的立体化商圈。

三西单商业特色 个案分析 个案新代商场项目概况物业各项经济指标 位置地处西单商业中心，西单明珠北面，华威的东侧，广州大厦的西边，与西 单明珠仅有内街堂子胡同相隔。

建筑面积万平米 内部布局 地上层至六层为小商品特色大卖场及时尚精品屋 地上层大众餐饮食街 地上层鹅掌门 地上层 地下层飞特餐饮中心新生代甜品经典方味茶餐厅千万里中式快餐疑也阻碍了商圈的发展。

例如西单商场年月日开始停业个月内部结构改造，将西单商场定位现代精品百货，但重新开业后个月转型并 没有成功，而西单商场高层决定将商场定位改回大众百货，近万的改造费 用未能对其经营收入产生较好影响。

而反之些有特色的商场业态，如西单购物中心，人气很旺。

楼以食品为主营 项目，这是西单商圈的其他商家所没有的。

在它的楼上是华威商城，有年轻人喜 爱的韩国精品城，这里卖的小饰品和毛绒玩具以品种繁多而被女孩子们口口相 传。

层是北京攻略，都是个体租赁的服装服饰店，其中不少很有特色， 其目标客户以学生和追求时尚的年轻人为主，而且人气很旺。

综述 西单商圈内现市场业态中民族大世界的档次最低，明珠居中，档次较高的是北 京攻略。

其消费人群在各市场内已经细分，民族大世界和明珠以工薪来京旅游 人士居多时尚前卫的北京青年人则喜欢北京攻略，其无论从室内设计产品 特色等各方面均比其他市场高筹。

而即将开业的新代则由于其档次室内设 计都低于北京攻略，因此，其主要争夺的是与西单明珠同档次的份额。

其属于 市场类业态中中等档次市场，但其租金极高，在养市过程中会产生困难。

而 街由于规模小，但其总体运营的不错，属于北京攻略同档次同风格的市场。

百货商场业态中，以君太档次最高，中友生意最火规模最大服务最佳形成 龙头，而首都时代广场则以食街电影院形成亮点。

西单购物中心层纯 粹为中低档旅游购物者服务，旅游产品和北京特产销售良好。

西单赛特和西单商 场则因与中友君太形成差异化特色，所以生意般，也因如此，西单华泰商业广场百货导致要倒闭。

同时，由于该区域百货业态有万平米之巨，而市场类业态仅万平米，市 场内中高档业态与北京攻略同等水平，同等规模很少，所以形成市场空白。

因此， 西单华泰商业广场百货改成中高档市场类似北京攻略，由于其硬件占据优势， 在规模商圈均有影响力，具有定优势和市场需求的基础。

四西单华泰商业广场项目简介 楼层业态建筑面积使用加速向西单汇集 现阶段市场租金与该项目目前租金之间利润空间大 市场采用完全租赁的形式，有利于商户的统性 威胁与难点分析 市场为年轻群体服务类，必须形成自身特色，如何解决市场定