治 县市开展土地储备的职能，其土地储备收益全额返还市水投集团，用 于弥补水利工程建设资金不足。

年，根据重庆市人民政府关于重点水利工程土地储备有关问题 的批复渝府号文件精神，重庆市水投集团土地储备整治有 限公司以下简称土地储备整治公司正式挂牌成立。

土地储备整治 公司属于市水利投资集团有限公司全资二级法人，注册资金万 元，主要负责组织实施市水利投资集团有限公司含全资控股子公 司土地储备整治项目。

为弥补重庆市水投集团控股子公司云阳水利水电实业开发有限公司在 建的云阳县梅峰水利工程建设存在的资金缺口，经过反复踏勘比选，拟储 备土地亩位于双洞子城市副中心小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱 帽山梁绿脉之间的区域。

云阳县政府已同意由重庆市水投集团土地储备整 治有限公司作为控制性储备用地。

三项目可行性研究的依据 法律法规中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国文物保护法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国环境保护法 重庆市征在补偿安置办法重庆市人民政府令第号 重庆市人民政府关于调整征地补偿安置标准做好征地补偿安置工 作的通知渝府发号 重庆市财政局重庆市国土房管局转发财政部国土资部关于调整新 增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知渝财建号 重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法 二地方政策 云阳县人民政府印发云阳县征地补偿安置实施办法的通知云阳府发 号 三土地储备相关文件 重庆市人民政府关于重点水利工程土地储备有关问题的批复渝 府号 云阳县人民政府重庆市水利投资集团有限公司关于用土 地储备筹集云阳县梅峰水利工程建设资本金的协议 城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市用地分类 与不可用于经营性出让用地 待储备地块总面积 根据云阳县城总体规划，待储备地块规划条件与发展方向为居住用地。

符合最佳利用的要求。

目前尚无详细规划。

四规划分析结论 待储备地块规划均为居住用地，符合最佳利用用途。

第六章市场分析 房地产开发情况 房地产市场总体态势 云阳新城为移民城，云阳新城的城市总体布局为城四区，已成 长江片区仅剩下滨江花园亩左右。

目前房地产处于卖方市场。

据调查， 开辟高端市场空间潜力大。

为此，我们进行了云阳县住房消费状况研究 的市场调研活动，总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以 目录 第部分概述„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目简介„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目名称„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二项目范围„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三项目任务„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四项目目标„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二项目背景„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三项目可行性研究的依据„„„„„„„„„„„ 四可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„ 五特殊说明事项„„„„„„„„„„„„„„„ 第二章双洞子城市副中心待储备地块概况„„„„„ 双洞子城市副中心待储备地块位置„„„„„ 双洞子城市副中心待储备地块概况„„„„„ 二地形地质状况„„„„„„„„„„„„„ 三储备地块面积的地上物概况„„„„„„„„ 四础设施市政建设条件„„„„„„„„„„ 第三章土地储备流程„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第四章区域条件„„„„„„„„„„„„„„„„ 区域基本情况„„„„„„„„„„„„„„ 二区域自然环境„„„„„„„„„„„„„„ 三区域经济条件与社会条件„„„„„„„„„„ 四区域基础设施及交通条件„„„„„„„„„„ 第二部分规划与市场„„„„„„„„„„„„„„„ 第五章 出让价格的不确定性„„„„„„„„„„„„„ 规划的不确定„„„„„„„„„„„„„„„„财务费用的不确定性„„„„„„„„„„„„„ 第四部分结论„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十章项目结论„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十章建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 图表目录 表云阳县城总体规划用地平衡表„„„ 表城市总体规划用地汇总表„„„„„„„„„„„„ 表待储备地块用地平衡表„„„„„„„„„„„„ 表云阳土地出让交易情况„„„„„„„„„„„„„ 表待储备地块征用整治成本估算结果„„„„„„„„ 表待储备地块地上房屋面积估算„„„„„„„„„„ 表待储备地块地上基础设施情况及补偿费用„„„„„ 表假设开发法估算土地出让价格„„„„„„„„„ 表云阳县年土地出让情况„„„„„„ 表待储备地块可能出让价格估算结果„„„„„„„ 表资金平衡分析„„„„„„„„„„„„„„„„ 表现金流量表„„„„„„„„„„„„„„„„„ 重庆市水利投资集团公司 云阳县土地储备项目可行性研究报告 第部分概述 第章项目概况 项目简介 项目名称 重庆市云阳县土地储备项目可行性研究 项目范围 云阳县待储备地块共计亩，位于双洞子城市副中心，是小江片区内上 青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域，是集商贸行政文化为 体的城市副中心。

规划城市建设用地规模平方公里，人口规模万 人。

项目任务 完成上述土地的征地拆迁整理，达到六通平，并完成其中 经营性用地的出让。

项目目标 通过土地储备出让实现增值收益，弥补云阳县梅峰水利工程的资金 缺口。

二项目背景 重庆市水利投资有限公司于年月日经重庆市政府批准挂牌 成立，是市人民政府出资的国有独资公司，市政府授权市水利局为公司国有资产出资人代表。

年月日，市政府批准市水利投资有限公司 更名为市水利投资集团有限公司以下简称水投集团。

主要职责 是履行大中型水利工程国有资产出资人职责，承担新建大中型水利工程 供排规划分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 城市定位„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二城市规划分析„„„„„„„„„„„„„„„ 三待储备地块规划条件„„„„„„„„„„„„ 四规划分析结论„„„„„„„„„„„„„„„ 第六章市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 房地产市场总体态势„„„„„„„„„„„„ 二土地市场分析„„„„„„„„„„„„„„„ 三竞争分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 待储备地块竞争分析„„„„„„„„„„„„„ 项目分析„„„„„„„„„„„„„„„ 第三部分成本收益与财务分析„„„„„„„„„„„ 第七章成本分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 征地拆迁成本„„„„„„„„„„„„„„„ 土地征用成本„„„„„„„„„„„„„„„„ 二房屋拆迁及安置成本„„„„„„„„„„„„三基础设施补偿费„„„„„„„„„„„„„„„ 四相关税费„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二土地整治成本„„„„„„„„„„„„„„„ 三其他成本„„„„„„„„„„„„„„„„„ 不可预见费„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二经营管理费用„„„„„„„„„„„„„„„„ 三财务费用„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第八章收益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 假设开发法预估出让地价„„„„„„„„„„„ 二市场比较法预估出让地价„„„„„„„„„„„ 三待储备地块出让价格估算结果„„„„„„„„„ 四土地开发成本回收„„„„„„„„„„„„„ 第九章财务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 资金平衡分析„„„„„„„„„„„„„„„ 二现金流量分析„„„„„„„„„„„„„„„ 三不确定性分析„„„„„„„„„„„„„„„ 成本的不确定性„„„„„„„„„„„„„„ 政策变动造成的不确定性„„„„„„„„„„„ 双方协商的不确定性„„„„„„„„„„„„„ 二收益不确定性„„„„„„„„„„„„„„„„ 里，比九 五末增长，新增房屋面积万平方米，是九五期间的倍。

城镇就业人员达到万人，比九五末增加万人。

新县城五篇大文 章的建设及三大工程的实施，提升了城市品位，城市创新工作卓有 成效，新县城顺利通过中国优秀旅游城区市级卫生县城和市 级山水园林城市验收。

小城镇建设连续两年获重庆市等奖。

城镇经济 明显增强，加工制造商贸流通服务业等二三产业不断壮大。

云阳交通四通八达，运输方便快捷。

长江自西向东横穿而过，现有各 类港口码头多处，沿江各大航运公司船舶均在云阳港停泊运营。

全 县通车里程公里。

渝马路沿长江北穿过云阳境内，至开县二级路今年 贯通，至湖北利川二级路，兰杭高速公路云阳段已开工建设。

新县城距万 州五桥机场万州火车站公里，仅分钟车程。

云阳长江公路大桥竣 工。

交通建设突飞猛进。

深入推进交通建设决策决战决胜三大年， 着力实施工程，交通建设总投资亿元，相当于建国以来至 年投资总和的倍。

云阳长江大桥抢在三峡水库二期蓄水前完成桥墩工程，节约建设资金万元，年如期通车。

新建特大桥梁 座，完成云堰路长高路南北两个循坏圈路基工程。

相继完成渝巫路江 口至沙沱段改造云利路渝巫路江口至农坝段相继开口。

全县二级公路 由公里增加到公里，在建公里。

硬化公路由公里增加到 公里，县乡公路油化硬化率达到。

新修标准四级公路公里， 以上乡镇公路达四级标准，的村通公路。

新建二级车站个，三级车 站个，完成港口码头复建处。

交通工作连续五年