度大于三四线城市。

上海北京武汉福州等重点城市的成交 萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。

月重点城市的成交量明显增加， 主要跟政策利好有关，不具有持续性。

总体而言，成交低迷成为年楼市最鲜明的 特点之。

住宅楼的价格 看看房价的演变情况。

看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市 和房价直处于增长周期。

年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭 转为正增长，并直持续至今。

从增幅看，年季度至年二季度，增幅平均 以上，其后有所回落，年三季度至年二季度重新跃上。

之后，年 三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下行的压力之大，基本 上跟美国年第三度的情况类似，而至今美国房价依然在下跌，比年房价高点 已下跌近三成。

数据来源国家统计局网站备注年季度前为个大中城市房价指数，之后为个 大中城市房价指数，统计方法相同 影响房地产业的宏观调控政策国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，年中国房地产调控政策 应坚持以稳为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大， 促进房地产市场稳定发展。

国家信息中心月日发布第期经济预测分析指出，目前，房地产市场持 续低迷，部分区域房价下跌明显，旦房价跌幅超过至，银行持有的房地产抵 押价值不断降低，来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升，银行体系将承受巨 大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。

为了避免房地产市场过度调整，年房 地产调控政策应坚持以稳为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下 降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。

改善供给结构，完善住房保障政策。

针对平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低年月该比重为 中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批土地供 应等方面入手，确保中小套型中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确 保政策目标的实现。

针对经济适用房投资完成额占住宅投资额建筑设计水平有待提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等 方面，韩城住宅不具有非常明显的优势。

第五章市场调查结果分析 项目的市场情况分析 项目的分析 项目开发优势 交通交通便利，道路宽广，道路通行能力强，通畅度好。

金融配套项目附近有农行建行等商业性银行。

结论及建议 Ⅰ主要技术经济指标 表技术经济指标 Ⅱ结论 通过前面对本项目进行的分析可知，项目的优势和机会相对较多，本项目唐山房地产市 场的竞争环境中和国家相关的宏观调控政策下有相对较好的发展前景。

表评价结论汇总表 序号项目单位数值 总用地面积， 规划总建筑面积， 其中住宅建筑面积， 其中层商铺建筑面积 其中地下停车场建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 项目总投资万元， 财务净现值万元， 财务内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 财务评价指标计算结果评价标准是否可行 全部投资年内部收益率是 财务净现值万元是 投资回收期年年是 借款偿还期年 且项目的财务评价指标项目及不确定性分析可以看出，本项目的盈利水平比行业的平均投资回 报水平略高，且各项指标均满足评价标准，所以说项目是可行的。

但是，要承认的是该项目也有 定的开发风险。

所以在开发过程中，开发商应该加强对投资运作和市场信息的管理，及时调整开发 进度和开发节奏，慎重考虑并制定销售价格及促销方式，通过项目的规模效应节约成本，减少资金 使用，以资金合理筹措与运用来降低项目的风险。

Ⅲ存在的问题及建议 唐山市房地产市场竞争日益激烈，楼盘越来越多，本项目所在地周边的竞争项目也较多， 各个开发商纷纷争夺该区域消费者。

鉴于此种情况，建议开发商对消费者精确定位，将项目的主要 目标客户设定为当地的中高层收入的人群唐山市工作的高级白领以及管理人员，同时开发周边地 区。

对于影响项目效益的敏感性因素项目投资来说，建议开发商好好把握房地产开发项目的 规模效益和成本优势，尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作，通过材料统购和签订大的总包 合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各种手续费展时期，为了促进国民经济的稳步健康 发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产 业之。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个百分 点。

衡阳房地产占的比重还将快速上升，对的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转 变，到年，我国城镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套功能 基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市化水平将提高到左 右。

我国居民住宅的近期发展目标是户均套人均室，力争年达到人均建筑 面积平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发 展，将建筑业列为国家的支柱产业之。

因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难 免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投 资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续 保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业 岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多 万个就业岗位。

因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。

由此可见，该项目的建设是十分必要的。

第二章国内房地产宏观环境分析 全国经济形势 经济持续升温的态势已经扭转，开始步入下行通道。

年宏观调控政策的累积成 效开始明显显现，再加上外部经济环境的改变，出口和投资增幅开始趋降或趋稳，受需 求约束，经济增长率开始高位回调。

月度工业增加值增长率可比价格，月份由 月份的降低到，月份进步降低到。

股市房市交互推动，持续快 速升温的情况也得到根本改变。

这些情况表明，经济持续升温的态势已经扭转，开始进 入下行通道。

年房地产业的发展 年，房屋销售形势 从年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，年增幅较大，并首次迈上 亿平米平台，年成交量高达亿平米，创下历史新高。

年月，全国 商品房销售面积亿平方用和管理费用，最大限度的节约成本， 降低总投资。

建议开发商在开发过程中重视经营方案的设计。

对该项目来说，销售收入也是影响其盈利 能力的重要敏感性因素。

销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未 来项目的效益，必须有良好的经营运作。

建议建设单位以灵活多样的经营方式，招得八方客源。

由于该开发项目风险较大，因此建议开发商应积极开发全方位的服务及物业管理业务， 方面能够为消费者和业主提供更加周到的物业服务，提高项目和开发商的品牌价值，吸引更多消费 者更重要的是能够尽可能的利用现有的资源在更多的方面为项目创造收益。

业主的购房行为是 系列活动的总和，从其收集售房信息阶段到购房决策阶段以至后期的装修使用阶段，开发商都应该 为其提供相应的服务项目和经营项目，最大限度地开发项目的潜在资源，达到资源的有效利用和项 目经济效益的实现。

第章项目介绍 项目背景及地块现状 项目背景 中国房地产信息集团日在京发布中国三四线城市房地产发展潜力测评研究 报告。

在从全国个三四线城市房地产发展潜力测评榜单上，我省的唐山保定秦 皇岛廊坊沧州邯郸共个城市被评为发展潜力强城市。

其中，唐山位列全国第 ，保定也跻身前，名列全国第位。

秦皇岛廊坊沧州邯郸分别列全国百强的 第第第和第位。

丰润区韩城镇位于唐山西侧，距离市区较近，但房价比市 中心低很多。

地块现状 住宅小区位于唐山西环城高速公路西侧，紧邻鼎旺国际社区，富祥楼，北侧为唐山职业技术学院 西校区，南侧为直达市区的公路，规划总建筑面积为万平方米，其中规划住宅建筑面积万平 方米左右，其它建筑面积万平方米主要配套设施。

容积率为左右，绿地率为左右。

项目 自有资金亿元。

本项目土地费万元亩，三通平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设 用地呈长方形，占地面积约为亩。

项目地块综合开发环境与必要性 交通条件 项目与市区公路相接，仅分钟就能到达市区。

马路宽阔，车流量小，不易堵车， 普通工薪阶层与学生可乘，路公交到达市区，路到达新区，路到达丰润汽车 站。

环城高速公路可快速到达北京，天津，曹妃甸等地。

项目建设的必要性 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊 图唐山商品住宅市场成交均价走势 当前住宅细分市场的供需特点 月份元平方米中档价位商品住宅成交量居首月份，商品住宅 元平方米价格段成交占据主导地位，成交面积为万平方米，占总成交面 积的。

目前该价格段项目主要集中在路北路南非中心区域。

如本月路北区热 售项目盛泰庄园，成交均价元平方米。

元平方米以上价格段的住宅本月没 有成交量。

图唐山商品住宅各价格段成交面积分布 各面积段成交量占比总体保持平稳月各面积段成交量占比总体保持平稳，其中面 积在平方米以的房屋成交占比缩量最大，占比环比减少，平方米占 比放量，占比环比增加。

本月很多项目都在售平米的中等户型，如路北区 的东旭花园和丰润区