润 约 二三 第二章市场分析 洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产 业的发展，具体原因如下 宏观调控政策成功地实现了经济的软着陆，为房地产市场 发展提供了宏观经济基础。

政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国 务院关于深化城镇住房制度改革的决定，改革的目标是停止住房实 物分配，逐步实行住房分配货币化建立和完善以旧城改造住房为主的 多层次城镇住房供应体系发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契 机。

住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切 断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷， 各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为 热点。

此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发， 配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的系列相关政策，国 务院颁布了住房公积金管理条例，不仅为个人住房提供了融资渠道， 而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。

房地产已逐步纳入法制化规范化发展轨道，房地产法规体系已 基本形成。

房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化规范化。

在上述种种利好情况下，可以预见洛阳市地产市场前景广阔，令人 看好。

特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这 与国家目前的房改政策有关。

从城市居民对住房的需求看，随着人们观 念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在 个较高水平上。

伴随着新轮经济的发展，房地产发展将更加理性， 会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强装短路保护及过载保护装 置。

火灾报警与灭火系统 在每层设火灾报警装置和消防电话。

设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确 保消防用水量，在室外建地下消防水池，配备消防水泵。

配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设定数量的手提式 灭火器。

加强消防安全教育，做到人人重视消防防患于未然。

可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计 单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过 消防部门验收，以确保消防安全合理可靠。

第七章环境保护与节能 环境保护 第章总论 项目概况 项目名称史家屯旧城改造商住楼建设工程 建设单位洛阳地亨置业有限公司 项目地址洛阳市洛北乡史家屯村 项目用地面积约 项目总建筑面积约 项目总投资约万元 项目建设期个月 项目提出背景及建设必要性 项目提出背景 该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路 以北含经五路两侧部分地块。

作为洛阳市重要经济中心和对外形象开放的窗口，为了适应目前 新形势及的需要，以此项目带动火车站附近的开发建设，推动全市向 现代化国际城的宏伟目标迈进。

该区已成为洛阳市房地产开发热点地 区之。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，本项目用地约亩，占地面积约平方米总建筑面积约 平方米，容积率在以上，总体建设条件良好。

项目名称 为洛阳市洛北乡史家屯村旧城改造项目建设工程。

按照基本建设程序 委托洛阳市智博民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申 请立项。

项目建设必要性 实现洛阳市区总体规划，进步完善火车站附近的靓点建设。

根据市总体规划，将建成洛阳市西工区火车站的商住中心。

本项 目的建设，将进步完善火车站附近的建设，实现该区的总体规划， 加快完成新的市中心区建设，树立洛阳新的形象，促进洛阳市现代化 国际城市建设。

本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高洛阳市城 市化建设的需要。

衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我品商业 商品住宅 安置住宅 表开发土地指标概算 约亩总建筑面积约容积率 建筑密度绿地 成 本 估 算 面 积 及 销 售 收 入 序 号 名称数量单价总价备注 元 元 商业房销 售 现市场销售价 住宅销售 现市场销售价 安置返还 安置意向金返还 合计 二 开 发 建 安 造 价 及 配 回迁户面 积及安置 等费用 项回迁安置以洛阳市 政府号文件执行 设计费 方案及设计 文物普探 文物勘察及发掘 勘探测量 费 宗地图坐标图定 位图实测定位图套 设 施 支 出 地质勘探等 基础检测 费 基础荷载试验沉降 观测等 监理费 工程总造价的 消防审查 平米单价 社保基金 平米单价 报建报批 费用 基础设施配套费 人防建设 平米单价 商品房建 安费 土建安装含水电 入户门煤暖弱点 太阳能热水器管道 门窗消防等平米 单价 安置房建 安费 室内外配 套工程 电梯消防水电接 入道路路灯绿化 停车位车棚围墙 灯平米单价 竣工验收 平米单价 合计 三 税 金 营业税及 附加 总收入 土地增值 税 总收入预缴及 费 用 等 土地使用 税 建设用地面积 印花税 合同金额 企业所得 税 总收入预缴 房产交易 税 住宅商业 开发商应 缴维修基 金 总价 管理费用 总经济 的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也 越来越高。

我市以度假旅游居住为核心，精品项目为支撑的多元化的 商住产品体系初步形成，批规模大投资高的星级酒店和度假娱 乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平。

以建设现代化国际城市为目标，以加速生产要素的流动和提升城 市服务业规模与水平为突破口，坚持城市化与工业化市场化国际化 整体推进。

进步提高中心城区集聚辐射功能，加快西工区建设推进西工城区向中等城市目标发展使洛阳成为全国重要的具有较强辐射 和带动力的区域性经济中心城市。

符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。

综上所述，本项目的建设对于改善洛阳市住宅学校商务及办 公条件，实现城市总体规划具有重要作用，旧城改造的建设确有必要。

建设单位基本情况 发起人情况 本项目由洛阳市地亨置业有限公司承担建设。

经营宗旨 通过项目各方真诚合作，加强企业间资金技术的横向联合，发 挥各自的优势，加快地块的建设步伐。

项目部将以高质量的建筑产品 及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便合理舒适的居住 餐饮办公场所。

从而达到促进洛阳市城市建设，改善居住环境，促 进洛阳市现代化国际城市建设的目的。

通过认真经营，在创造可观的 社会效益的同时获得最佳经济效益。

经营范围 在洛阳市洛北乡史家屯村地块建设宾馆商务楼学校娱乐 购物住宅楼办公楼，并进行销售出租房屋及物业管理。

总投资 本项目总投资约为万元。

可行性研究工作的结论 可行性研究结论 本项目建设符合城市建设规划，有利于加快洛阳市城市建设的 步伐。

通过市场预测分析，本项目拟建宾馆商务楼学校娱乐 购物住宅楼办公楼等市场较好。

外部配套条件较好，供电供热通讯给排水煤制气和有 线电视等基础设施可以满足项目需求。

项目经济效益良好，财务分析可行。

项目主要经济指标表 表项目经济技术指标览表 序号指标名称单位数量备注 占地面积 总建筑面积 其中商在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足 项目煤制气需求。

交通运输 项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。

距 火车站汽车站不足米，交通十分便利。

第四章建设方案 建设概况和背景 本方案位于棉麻路以东，陇海铁路路以南，道南路以北，底部 通过裙房连接。

基地地势东低西高，总体建设条件良好。

建筑设计 设计原则 以人为本，合理组织人流车流。

坚持生态优先走可持续 发展现代化高标准的循环经济的原则。

交通组织 内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明， 错落有致。

停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型 停车带。

地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧， 临近基地出入口，方便使用者使用。

绿化景观 通过园林空间设计植物配置小品雕塑等，提供观赏景观 享受和文化品味欣赏。

通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化 广场，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了 富有动感的景观形态。

竖向设计 竖向规划充分利用项目现有的地形，在满足各类场地，道路 对纵坡要求的前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平 衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等 要求，避免大填大挖。

建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途规模，建 筑标准为级，耐火等级为级，建筑抗震设计规范为甲类。

本工程结构设计按度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝 土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。

主楼内填 充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重