理整顿。年全国六届人大二次会议明确 提出广泛设置农产品批发市场，同年我国第家产区蔬菜批发市场山东寿 光批发市场成立，年郑州粮食批发市场成立，这不仅在国内有较大的影响， 而且在国外也有较大的影响，此外其他些批发市场相继建成第三个时期是年至年，批发市场数量型扩张时期。年邓小 平南巡谈话，以及年党的十四届三中全会的召开，确立了社会主义市场经 济体制的目标，关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决议指出改 革现有的商品流通体系，进步发展商品市场，在重要的产地销地或集散地， 建立大宗农产品工业消费品和生产资料的批发市场。至此，培育市场体系成 为经济体制改革的个核心内容，我国批发市场进入了个新的发展时期，这 时期，我国制订了批发市场管理办法全国商品市场规划纲要等法规 第四个时期是年至今，我国批发市场由数量型扩张转变为质量效益型 发展阶段，批发市场建设的重点是控制现有的数量规模调整结构规范运作 相结合网络交易与配送中心相结合展销会与批发交易相结合。 总之，各类商品专业批发市场只有不断地创新，才会有旺盛的生命力。 三我国商品专业市场发展趋势小结 我国商品专业市场的持续迅速发展，投资者的投资意向受到国家宏观调控影 响而转移，越来越倾向商业地产投资经营。随着项目附近人均的不断提升， 项目及附近专业市场需求普遍产生，商业地产投资将成为未来的个重要趋势。 四山东临沂专业市场发展情况 起步阶段年以前 年原县级临沂市委市政府见微知著,看到了这新生事物的巨大潜力, 大胆冲破计划经济体制的束缚，在其他地方没有大力兴办市场的情况下，顺应民 意，抢抓机遇，用活政策，因势利导由工商部门投资万元,在临沂长途汽车站 以北原以经营布匹小商品为主的集贸市场上建起了占地多亩拥有多 个摊位的棚式小商品批发市场,由日逢集变为天天逢市,这就是在临沂家喻户 晓的西郊大棚底,也是临沂城第个批发市场。小商品批发市场建成后,附近农 民和四面八方客商纷至沓来,交易十分红火,摊位很快供不应求,急需扩建新市场。但面临着缺资金无场地的问题,原县级临沂市委市政府勇于打破常规, 于年由兰山办事处水田居委出地出资,工商部门协助建成处占地余亩 的纺织品交易市场,开业当月就实现成交额多万元,闯出了条兴建专业批 发市场的路子。 建设阶段年至年 纺织品市场的建成，为其他单位树立了榜样,并在当地引起了轰动,水田西 关前园等居委纷纷把建市场看作发展经济的重要门路,纷纷出钱出地建市场, 驻城厂矿企业机关学校也纷纷要求办市场,面对各方面纷纷要求办市场的 热情,原县级临沂市委市政府因势利导,提出了政府领导多方投资联合建 设工商管理共同受益的市场建设新思路,掀起了市场建设的高潮。短短几年 间,相继建成了成衣五金百货鞋帽家电塑料家具副食等批规模 比较大档次比较高辐射能力强的专业批发市场,形成了以中档为主,高中 低互为补充的专业批发市场群。造就了个人流物流资金流信息流高度集 中繁荣兴旺的临沂批发城。 巩固提高阶段年至年 为了保持临沂批发城的竞争优势,市委市政府区委区政府方面按照 专业化和区域配套的要求,继续新建改建扩建专业批发市场,同时严格控制重 复建设无序竞争,制定了积极支持发展的政策和措施,以此巩固市场的长期繁荣 和发展,有效促进了批发城规模档次效益的进步提高。 改造提升阶段年至今 临沂市委市政府高瞻远瞩，审时度时，在年初就提出用年的时间 完成临沂批发市场的改造提升任务，并将打造中国现代物流名城列为创建滨水生 态城历史文化名城三大任务之首。以此作为市委市政府年工作的号工 程。年初设立了正县级事业单位临沂商城管理委员会，负责规划建设提升改造规范管理等工作。近年来的工作成绩斐然，有口皆碑。构建临沂市场经 济圈的蓝图已经呼之欲出。 五山东莒南商业市场发展现状 莒南县商业地产投资开发力度整体上处于个起步的初级阶段，近年来才 有所的发展，商业地产则是房地产发展到定程度的产物。因此莒南商业地产的 发展只能说处于个萌芽阶段。 商业地产重点落在商业上面，商业地产对于选址招商经营管理等方面 有着很高的要求。目前国内部分商业项目依然是种地产商业，而不是真正 意义上的商业地产。由于房地产发展整体水平等方面的限制，莒南的商业地 产依然处在萌芽阶段，商业地产时代的到来还需要段时间的积累和发展， 而大规模商业项目的入市同样需要段时间的培育，但是商业地产的发展是房 地产发展的必然趋势，莒南同样也将经历这过程。 莒南目前商业物业供应主要是以临街两层商铺为主如隆山北路两侧， 层经营面积约平米左右，二层住宿办公体，局部作为住宅项目的商业 配套存在，这部分的商业物业仅仅是单纯的自然销售，没有统的规划统 的招商统的管理，而这种商业物业对地段有着很强的依赖性，可以说地 段决定商业物业的价值。专业化规模化的大型市场相当稀缺，目前只有两家 即尚都汇龙国际建材家居广场，且已售罄乐尚超级综合购物广场，在 建项目，且主体为酒店办公，负至三层为商业，定位中高档百货。 六莒南商贸零售业发展现状分析 商业发展是个城市发展的标记。成熟的商业是城市的名片，成熟的商业 环境是市场完善的个重要标志，同时商业活动与人们的日常生活紧密相连。 地区发展的差异性在很大程度上决定了商业发展的水平。莒南是个有着特色 农业特色旅游产业的城市享有众多美誉。当地经济发展虽慢，但是老百姓 报告内容索引 前言 项目立项背景综述 第部分市场调研分析 我国小商品专业市场的发展历程 未来小商品专业市场的发展空间和趋势 我国商品专业市场发展趋势小结 山东临沂专业市场发展情况 山东莒南商业市场发展现状 莒南商贸零售业发展现状分析 莒南商业市场调研结论 莒南市场调研启示 第二部分项目概况 政策经济环境 项目基础信息 资源及开发条件评估 规划依据和原则 项目地块分析 第三部分项目休闲文化渗透计划 第四部分风险评估及控制 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第五部分总体评价 项目立项背景综述 外部环境 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响 十二五时期全县经济社会发展的指导思想是以邓小平理论和三个代 表重要思想为指导，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，紧 紧围绕建设临沂经济强县山东发展快县全国产业名县的奋斗目标，坚持 全党抓经济，首要抓项目，重点抓工业，关键抓招商，核心抓投入，突出抓质 量，根本抓效益，做优农业，做强工业，做大服务业，强化科技创新，主攻临 港经济，力促城乡统筹，夯实基层基础，高度关注民生，优化发展环境，加快建 设富强文明和谐美丽新莒南。主要目标是综合经济实力大幅提升。到 年生产总值地方财政收入规模以上工业增加值全社会固定资产投资 等主要经济指标比年实现翻番。到年形成核三轴六区带的 产业布局。核，即县城核心区，包括县城建成区，经济开发区北城文化 新区和县城南部物流区，带动周边乡镇形成半小时经济圈。加快发展现代服务业， 着力优化产业结构，重点建设县城南部商贸物流园区，完善水电路网基础设施和 配套设施，加快商贸仓储等重点项目建设，初步建成建材小商品汽车贸 易及配套农副产品等大功能片区。 另外，随着年宏观政策的调控，商业地产走势强劲，成为投资客的新 宠。从近年来整个临沂城市的市场形势来看，商业地产投放量较大，但成交量依 旧保持活跃，区域内的专业市场整体仍处于产品旺销运营优良的状态。而莒南 县更具有其丰富的农产品和独特的旅游商品资源，及其商业地产业强劲的发展势 头，不难预见，莒南县商贸物流园区项目势必具有广阔的前景，在拉动莒南县经 济向前发展的同时，亦可对其旅游业餐饮业娱乐业等行业做出定贡献。 宗地所属地域经济交通文化历史战略发展方面地位 莒南县历史悠久，西周时属向国，东周时属莒国，秦隋时随莒国划入琅琊 郡莒县。莒文化传承于龙山文化，与齐文化鲁文化并称为山东三大文化。在漫 长的历史长河中，涌现出了杨妙真王璟孙镗庄瑶庄陔兰等大批历史名 人，境内至今仍留有王璟石刻造像群孙镗纪念馆孙膑著书修身处孙膑洞 等历史人文遗存。莒南是方孕育辉煌的热土，抗战时期，曾是全省政治军事 指挥中心和文化中心，被誉为山东的小延安。 莒南交通四通八达，地处青岛港岚山港日照港连云港四大港口腹地， 距岚山港仅公里，距日照港连云港公里。穿越县境的兖石铁路岚济 公路日东高速同三高速日枣高速长深高速把莒南与长三角珠三角和山 东半岛等经济发达地区连为体。 莒南是特色农业之乡。莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，适宜农作 物生长，以全国花生之乡柳编之乡板栗之乡茶叶之乡 石雕艺术之乡磨料磨具之乡享誉海内外。同时莒南还被授予山东省 适宜人居环境奖市级文明城市和生态市建设先进县区称号。 莒南还是文化旅游胜地。坚持把旅游业作为主导产业来培植，积极融入全省 红色旅游线黄金海岸线，围绕齐鲁红都古镇庄园天佛圣地山水莒南 的品牌定位，着力开发精品旅游产品。目前，全县拥有国家级景区 个级景区个级景区个，创建国家级农业旅游示范点 处省级农业旅游示范点处，我县被列入全省十佳休闲旅游度假区全省红色 旅游重点线路和全省县域旅游品牌十强县。 因此，莒南城市的区域经济角色与功能定位，确定了莒南是临沂日照 连云港城市群中的增长极区域物流循环体系中的重要节点鲁东南山水旅 游滨海旅游的过渡城市莒南城市的区域功能定位是区域商贸流通基地，具 备临港产业食品加工业化工业流通四大主导功能，以及特色旅游和生态观 光农业等辅助功能。莒南县成为临沂日照连云港城市群中的副中心城 市，以发展商贸物流临港产业旅游为主的生态型山水园林城市。 项目立项并顺利实施将实现莒南县旅游经济提升商机增多 企业竞争力提高等多赢效果。 通过