要大门，分别设置在项目的南北两侧。项目南侧路路状 般，但车流较少，拟作为未来本项目车辆出入的主要道路。 规划要求 规划用地使用性质般居住用地商业金融用地。 规划建设用地面积平方米 建筑规划设计内容 容积率 建筑密度般居住用地 建筑控制高度米。 建筑退让距离 退让规划用地边界线距离原则上相邻单位就互退半建筑间距。 退让规划道路红线距离住宅米 绿化环境规划要求 绿地率。 交通规划要求主要出入口方位住宅南北商业东南。 第二章项目开发经营环境分析 经济地理影响因素自然环境 本项目位于绥化市望奎县。望奎位于黑龙江省中部，地处松嫩平原与小兴 安岭西南边缘的过渡地带，平均海拔米，属于北温带大陆性半湿润季风气 候区，全县幅员面积平方公里，耕地万亩。县境三面临河，东南沿 克音河诺敏河呼兰河与绥化市邻接，西南倚呼兰河与兰西毗连，西部隔通 肯河与青冈县相望，北部陆路与海伦市接壤。全县辖镇乡个村，人口 万,个国有农林牧渔场。 望奎县田肥地沃，粮丰林茂。种植业以盛产玉米大豆水稻黄麻子土豆 瓜菜烤烟亚麻月苋草芸豆中药材而闻名龙江大地，是全省产粮大县。 粮食产量连续四年超亿公斤。畜牧业以饲养生猪大鹅响誉全省全国，特 别是生猪产量位居全省第位，是国家瘦肉型猪生产基地县和禽肉类生产基地 县。全县现有林地面积万公项，绿化覆被率达到，是国家三北防护 林建设先进县。 交通条件 望奎县地处绥化地区中心地带，是黑龙江省东北部重要城市,距省会城市哈 尔滨市公里,油城大庆市公里，地区行署所在城市绥化公里。基础设 施完善,交通四通八达，十分便利，东南有四望公路和绥望二级高等公路与滨 北铁路相接西有青望二级黑色公路与哈黑国道相接北有海望公路与海伦 市相通。 区域经济 望奎县地处绥化地区中心，市场辐射能力极强，是重要的商品集散地。全县 现有各类市场处，其中工业品贸易市场和农副产品贸易市场处，城乡商 业饮食和服务网点个，平均每万人个，个体工商户发展到万余户。 年全县社会商品零售总额实现亿元,其中,集市贸易交易额达亿元。 人文环境 望奎县委县政府为改善投资环境，做出了关于进步改善经济发展环境 的决定和关于忙的工作与享受家庭生 活之间存在着强烈的矛盾冲突。 主要从事高端管理的企业高管或个体私营主。 目标客户群体对于项目的需求基本与我们的出发点相吻合 对项目形象要求三高即高尚高档高质量 个性化要求寄出自我性格需要符合现有习惯需要体现个人成功 同时还要做到与众不同。 关注项目群体特征和文化环境塑造需要物以类聚的居住圈。对产品本身讲求生活空间讲求生活质量讲求生活环境讲求家庭满 意度。 对于建材和系统强调科技与新型环保节能高效。 对于装修避免庸俗的材料和建材的堆砌，注意把握现代文化艺术的 自然表现。 对于环境注重自然艺术和实用的结合，注重创意性的园林和小品。 目标客户群体对于项目细节和附加价值的需求 人们对高档住房的要求普遍把项目本身的档次放在首位，自然元素 与人文元素的合理配搭，健康与便捷的居住条件，都是购买条件的核心衡量指标。 对房屋本身的建设方式规模的需求参差不齐，注重个性化，这就要求 项目在保证高档次的前提下充分注重对个性的展示和保留空间。 人们普遍反映自己偏重事业，工作繁忙，渴望享受舒适幸福的家庭生活， 因此除对项目本身的质量有较高要求以外，项目的附加价值周边环境配套设 施软性服务等越来越成为人们在考量选择近似项目时，起决定性作用的因素。 对于物业管理，普遍认为应具有明显的可识别性和唯性，强调专署的 拥有感和与众不同的稀缺性。 第五章项目开发建设建议 项目总体规划建议 总体规划设计上要符合项目精神层面的要求，符合客户身份的归属认同，尽 可能将物质产品和精神形态高度统，避免出现流派设计的极端表现，要创新 合理人性，要符合客户特征和土地特征。同时概念设计方案要有深刻的内涵， 它应该是精神与物质的最佳结合，是人与建筑自然与建筑艺术与建筑社会 与建筑的结晶体。要服务于社区的主题概念，实行贴心的物业管理。 在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术 经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐 的居住环境。二项目建筑设计建议 住宅建筑设计建议 住宅设计应充分体现以人为本的原则，想住户之所想，每细节的处理 都应体现出对人的关怀和尊重。户型功能实现功能分区，特别是对主卧的设计， 不仅有更衣和盥洗间，还有主卧套儿童房，主卧套起居室，将更多地予以周到细 致考虑。 住宅外观设计采用简欧风格，强调建筑的独特性新颖性和国际性。创造空 中的绿化，在不同的标高种有不同的植被，打开窗可以看到不同的景象。创造立 面的变换，不同色彩，不同强弱，在晚上发光的盒子建筑。 建筑材料方面，大量采用新材料新产品，如保温隔热系统，中水循环系统 等，要达到节能舒适安全经济耐久性能的科技产品。 户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变房型设 计的多样化平层错层，可实现空间的组合变换。 二商业综合楼建设建议 功能以餐饮休闲娱乐，住宿为主的商业综合体。社区的配套在综合楼内实 现如面包房品牌美容美发店品牌药店高档洗衣店便利店小时自 助银行等。另外，社区的会所也在社区内配套实现。 三项目配套设施建议 综合商业楼配套，部分对外经营，部分为业主日常生活提供方便。 智能化配套。整个项目的智能化要尽可能做到完善先进。 四户型配置建议 平米的户型 目录 第章前言 报告编制目的 二报告编制依据 三项目概况 第二章项目开发经营环境分析 经济地理影响因素 二市政配套条件及发展规划 第三章项目周边物业市场调查分析 未来供应 二同类项目产品特征分析 第四章项目定位 目标市场定位 二产品定位 三客户定位 第五章项目开发建设建议 项目总体规划建议 二项目建筑设计建议 三项目配套设施建议 四户型配置建议 五环境艺术设计建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第六章项目开发经营策略及投资估算 项目开发经营策略 二项目投资估算 第七章项目开发经营状况分析 项目价格定位 二项目销售收入估算 三项目利润估算 第八章项目开发经营风险分析 第九章结论与建议 第章前言 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境， 对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑 方案设计环境艺术设计提出相应的建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析，并对项目决策及其实施的优化提出建议。 前期与政府相关部门沟通并提出相关规划意见，使之符合政府相关区域整体 规划要求，促进整体规划设计的合理化。 二报告编制依据 绥化市规划局规划方案 国家建设部及绥化市颁布的与房地产相关法律与政策 现场勘察和实地调研所得资料。 三项目概况 位置与范围 回迁安置项目位于绥化市望奎县繁华地段，北面紧邻望奎县客运中心枢纽， 南侧临六道街，东侧为大龙商贸城，西临卫生路，占地面积平方米，实 际用地面积平方米， 交通条件 多条公交线路构成的交通网络，为居民的出行提供了快速，充分，便捷的交通 条件。 环境目前本项目北侧紧临正接近竣工的楼盘，西侧规划为住宅，南侧将有大型 小商品开发的商业项目。 周边自然环境较差，未来环境主要依靠自身造景。 项目北侧路路况较好，人流较多，作为未来进行本项目销售现场的主要道路， 设计时需要进行重点考虑。 本项目共设置两个主要大门，分别设置在项目的南北两侧。项目南侧路路状 般，但车流较少，拟作为未来本项目车辆出入的主要道路。 规划要求 规划用地使用性质般居住用地商业金融用地。 规划建设用地面积平方米 建筑规划设计内容 容积率 建筑密度般居住用地 建筑控制高度米。 建筑退让距离 退让规划用地边界线距离原则上相邻单位就互退半建筑间距。 退让规划道路红线距离住宅米 绿化环境规划要求 绿地率。 交通规划要求主要出入口方位住宅南北商业东南。 第二章项目开发经营环境分析 经济地理影响因素自然环境 本项目位于绥化市望奎县。望奎位于黑龙江省中部，地处松嫩平原与小兴 安岭西南边缘的过渡地带，平均海拔米，属于北温带大陆性半湿润季风气 候区，全县幅员面积平方公里，耕地万亩。县境三面临河，东南沿 克音河诺敏河呼兰河与绥化市邻接，西南倚呼兰河与兰西毗连，西部隔通 肯河与青冈县相望，北部陆路与海伦市接壤。全县辖镇乡个村，人口 万,个国有农林牧渔场。 望奎县田肥地沃，粮丰林茂。种植业