成都市国内生产总值为亿元，排 名保持去年第四的位置 年成都经济发展态势横向比较研究 十三个副省级城市情况 广州深圳杭州成都青岛宁波武汉大连南京哈尔滨济南西安厦门 增长率 国内生产总值亿元增长率 城市人口发展状态年成都市年末总人口万，仍居首位，比去 年增长万人 十三个副省级城市年末总人口情况 成都哈尔滨武汉广州青岛西安杭州济南南京大连宁波深圳厦门 总人口数万 城市居民购买力总体状态从社会消费品销售总额角度判断，成都市居民的 购买总体实力位居第四位，其相对发展速度与西安并列排第六位 十三个副省级城市社会消费品总额情况 广州武汉深圳成都哈尔滨南京杭州大连济南宁波青岛西安厦门 总额 增长率 总额亿元增长率 城市居民潜在购买力状态从居民储蓄余额角度判断，成都市居民潜在购买 力排名第四位，其相对发展速度排列第六位 十三个副省级城市城乡居民储蓄余额比较 广州深圳杭州成都大连武汉南京西安哈济环境保持良好的发展趋势，没有较大 波动 委托方提供的资料合法真实可靠。 四项目投资可行性研究结论 市场分析结论 根据对“文殊院”建设项目的综合分析得知该项目的开发建设具有文化内 涵区位规模品牌等优势。由于近年来房地产市场的全面升温，尤其是商业 住宅类房地产市场良好的有效需求增长旅游产业作为四川的支柱产业之，近 年来得到了快速健康持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场 的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。 通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项 目的具体情况包括实物形态档次等。在充分考虑影响项目价格的若干因素和 未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法收益法长期趋 势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。 商业用房元平均价格 住宅及综合用房元平均价格 汽车停车位元按成本价格出售 二财务评价结论 通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销 售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加 万元所得税万元，共计上交税金万元。总投 资利税率，总投资净利率，销售利税率，销售净利 率 综上所述，项目在市场和财务上是可行的。 第二章投资环境与市场分析 成都市经济房地产市场发展的宏观环境 成都将在中国经济发展中的作用 在中国经济版图上，出现了三大城市圈大北京大上海大广州。这 三个城市圈，是中国城市化进程中起步最早发展最成熟最具规模化的地区， 在相当长时期内，仍将担负中国城市化领头羊的角色。 三大城市经济圈已经为中国的经济形成了坚固的基础，犹如支长弓， 而长江流域经济带则犹如支利箭，张弓搭箭，将确定中国经济整体均衡发展的 新格局。 大北京城市圈 大上海城市 圈 大广州城市圈 长江流域经济带 西部的致动点发力 点在哪里 要实现中国整体均衡增长与可持续发展，关键在中西部的崛起。西部的 整体发展，关键还在城市，特别是大规模城市经济圈的拉的四个次片区，成为城市扩张中率先向南伸 出的触角，并向带状格局方向发展，此举若得以顺利实施，则此区域的发展将给以南延线为联系纽带的华阳中和等板块的房地产市场带来回暖升温的契机。 结论 此可以推论，未来本案将在成都市房地产市场的持续稳定快速增长的整体 拉动下得以攀升，尤其当作为四川成都的支柱产业之的旅游业的进步发展， 将带动该项目的整体价值的提升。 四成都旧城改造工程各大板块概述 与文殊院片区旧城改造工程同期进行的其他旧城改造板块概况综述 与文殊院片区旧城改造工程同时进行的，较大规模的旧城改造工程主要有青石 桥片区改造工程大慈寺片区改造工程东大街片区改造工程。 相比较而言，青石桥片区的改造更注重于环境的改善，新片区主题是改造前片 区主题的强化与扩展。该片区地理位置优越，其本身所形成的青石桥商圈无论从 长期以来所形成的片区主题商业业态还是固定消但其相对发展速度位居前列，居第七位 十三个副省级城市实际利用外资情况 深圳青岛广州大连武汉宁波南京厦门杭州济南成都哈尔滨西安 利用外资数量 增长率 实际利用外资亿元增长率 城市居民收入状况就人均城镇居民可支配收入角度，成都市城市居民人均 可支配收入水平处于中下游，城市居民的收入状况还有待于进步提高 十三个副省级城市居民人均可支配收入情况 深圳宁波厦门杭州广州济南南京青岛成都大连武汉哈尔滨西安 人均可支配收入 增长率 城市居民人均可支配收入元增长率 固定资产投资状况成都市固定资产投资位居第五位，其相对发展速度排第八 位 十三个副省级城市固定资产投资情况 广州杭州南京深圳成都宁波青岛武汉大连济南西安 哈尔滨 厦门 固定资产投资 增长率 全社会固定资产投资亿元增长率 三成都市房地产市场发展的宏观环境 成都市是我国西部地区的科技中心商贸中心金融中心和交通通信枢纽， 四川省政治经济文化中心，国家级重要的旅游中心城市和国家级历史文化名 城，由于成都得天独厚的地理位置与迅猛发展的经济，成都已成为西南五省市的 中心，大型外资企业多把西南区总部设在成都，借以辐射西南地区。 在国家西部大开发的大背景下，成都市正努力改善各种硬件配套设施，力图 创造个更加良好的投资环境。年成都市规划部门制定和推出“中心城向东 向南发展规划”“沙河综合整治规划”等有娱乐 场所各占，其余主要为各种生活活配套。详见下表。 草堂寺周边商业业态分布表 序号业种类型业种数目百分比 酒楼 茶铺 中餐馆 冲印彩扩店 服装 火锅店 旅行社 宾馆 美容美发 小吃店 办公用品文具 超市 副食干杂 烟草专卖 银行 浴足保健 保险公司 布艺 茶叶店第章项目总论 项目概况 “文殊院”建设项目规划用地面积万平方米，约合亩。其中 万平方米用地上规划总建筑面积为万平方米，地上总建筑面积为万 平方米，地上商业建筑面积为万平方米其中万平方米为代号地 块上建筑物，其余为代号地块上的商业建筑，地上居住办公用房建筑面积 万平方米其中含万平方米的公共配套设施建筑面积地下建筑面积万 平方米。其余三宗地共万平方米约合亩，用于拍卖。 二投资可行性研究依据 中房集团成都尺度地产营销有限公司对“文殊院”项目进行项目可行性研 究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如 下 中华人民共和国房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市规划法 成都市城市总体规划 房地产开发项目经济评价方法房地产估价规范 成都市有关房地产开发销售的法规政策 二年四川省建筑工程计价定额全国统安装工程预算额四川 省估价表及相应的取费标准 国家及地方关于营业税土地增值税所得税和税收管理条例 委托方提供的相关资料 成都市年至年统计年鉴 其他相关资料。 三投资可行性研究假设前提和限制条件 本项目土地使用权能合法取得且以本报告设定的价格取得为本报告的假 设前提 本报告设定的最高最佳使用用途能够最终通过规划部门的认可批准 政府对周边商业服务设施基础配套设施有整体规划 本项目建筑设计功能完善布局合理，配套设施完善适度，能引导足够 客流量并能满足消费者需求 本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行 本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通 过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用 政府的相关政策房地产市场。 在这个引弦蓄势的格局上，幅员广袤发展滞后的西部亟需中心城市作 为发力点！的中国区域城市经济发展的新格局呼之欲出，格局的， 只可能出现在西部！ 这是历史给予的个巨大的天时！以重庆和成都为两极的长江上游成 渝城市经济圈最有可能成为启动西部大发展的龙头，取得进入格局的 入场券。 成都市新届市委市政府的战略目标也确定为建设国家级区域中心城 市，担当成渝经济圈的领导角色，推进格局的真正形成！ 二成都经济发展地位和主要城市的比较 城市总体经济实力年人，少数民族为人， 汉族人口为人。国土总面积公顷农区公顷 草场公顷水域面积为公顷未利用地公顷。 年全年实现国内生产总值万元，其中第产业 万元第二产业万元第三产业万元，实现综合利 润万元，二