历史建筑最能体现出个城市的地域文化，成都市政府以政府主导，市场 化经营方针，拟定相关政策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与成都市旧城改造 和房地产开发建设。

针对文殊院片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保障项目顺 利实施，特成立项目专家组指导和监督历史文化保护片区的商业运作。

重视文化保护与可持 续发展，保护有双重意义，对于建筑的保护，并不简单是对建筑的保护，而应该是对保护 片区内建筑文化和精神的浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标。

对于人文的保护，其主要目的是实现对民风民俗的全面挖掘和再现。

中房集团成都开发总公司在成功开发了蜀风花园之后秉承政府的意图和战略目标，以二 十年的开发经验和超前的开发理念，担当起完成大型的片区从拆迁市政配套设施建设城 市文化价值的发掘与保护等系列任务。

目前，该项目所处区域无论从现实的宏观政策发展状况经济特征发展趋势交通状况还是从城市规划城市建设人文环境等方面都处于个生活消费和服务活动将日益 成熟的时期。

居住商业物业面临个大好的发展机会。

该区域是开发高档居住物业较为理 想的地段，投资商业物业前景较好。

项目所在区域的文化环境 宗教文化 佛教传入中国后，经过初传开拓传播等阶段，逐渐与我国的传统文化相溶合，逐步 形成了中国佛教文化。

成都佛教文化经历了东晋南北朝隋唐时期宋元明清时期中华民 国及以后四个时演变和发展，现在成都地区开放的寺庙有座。

禅宗是中国佛教史上的大宗 派，也是中国佛教独有的宗派。

成都唯禅宗独霸，成都的文殊院在宗教界有较高的地位，古有 上有文殊宝光，下有金山高明禅宗四大丛林之说，文殊院通过五化改造后，将 发展成为文化型园林式多元化功能的国际寺院。

年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面积平方米。

天王殿三大士殿大雄殿说法堂藏经楼 庄严肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑。

寺院始建于隋唐公元年，以康熙年间最为 兴盛，康熙帝御笔空林二字，钦赐成本控制建议和开发商本身 的政策优惠如销售税金土地出让金等，在同时几项组合的情况下，项目的销售单价将会 大浮下降，减小项目的风险率 开发商在对商家的优惠政策上如果能尽量做到多项优惠并行，对前期的市场培育提升 价值会起到关键的作用，有利于项目的销售。

中房集团成都尺度地产营销有限公司 目录 项目总说明 二项目概况 三投资环境研究 四市场研究 五项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 六规划方案及建设条件 七投资估算及资金筹措 八项目评估基础数据的预测和选定 九项目经济效益评价 十风险分析 十可行性研究的结论 十二附件部分 项目总说明 文殊院期建设项目规划用地面积约合亩。

规划总建筑面积为平 方米，其中地上商业部分总建筑面积为平方米，公共配套设施建筑面积平方 米，地下建筑面积万平方米。

其余三宗地约合亩，用于拍卖。

期 详细规划用地指标如下表 项目用地用地面积容积率地上面积地下面积 期总用地面积合计亩 拍卖土地面积合计亩 地上建筑部分面积合计 期平均容积率 投资可行性研究依据 中房集团成都尺度地产营销有限公司对文殊院项目期进行项目可行性研究评 估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下 中华人民共和国房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市规划法 成都市城市总体规划 房地产开发项目经济评价方法房地产估价规范 成都市有关房地产开发销售的法规政策 二年四川省建筑工程计价定额全国统安装工程预算额四川省估价表 及相应的取费标准 国家及地方关于营业税土地增值税所得税和税收管理条例 文殊院核心保护区公顷，形成东至北大街草市街，南至白家塘街通顺桥街，西至 人民中路，北至大安西路规模的协调区，成为宗教和民俗文化的保护区，总规划用地面积为 公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。

文殊院期建设项目规划用地面积约合亩。

规划总建筑面积为平 方米，其中地上商业部分总建筑面积为平方米，公共配套设施建筑面积平方 米，地下建筑面积万平方米。

其余三宗地约合亩，用于拍卖。

期 详细规划用地指标如下表 项目用地用地面积容积率地上面积地下面积 期总用地面积合计亩 拍卖土地面积合计亩 地上建筑部分面积合计 期平均容积率 项目所处区域因素分析 青羊区区域位置经济特征经济发展趋势分析 青羊区为成都市中心区，全区面积平方公里，辖个街道办事处乡人民政府，常住 人口约万人。

区内高等院校科研院所云集，职业教育基础教育水平较高，会计师事务 所律师事务所人才交流中心等中介机构齐全。

中国第个华侨经济技术开发区成都华 侨经济技术开发区落户我区。

年，全区实现国内生产总值亿元。

青羊区还是成都市重要的商品集散地，专业条街众多，尤以电讯条街最为著名。

以 金融机构集中大商厦大宾馆云集为特征的骡马市金融商贸圈为投资者提供巨大的商业 机会。

全区年社会商品零售总额达到亿元。

区内有四川省人民医院成都中医院大学附属医院成都市第三人民医院及杜甫草堂 青羊宫文殊院等名胜古迹。

青羊区地处成都中心城区，是规划中的成都中央商务区的核心区，人流物流量大交 通发达信息通畅。

青羊区区域交通状况 青羊区区东西向的新华大道羊市街西沿线蜀都大道西大街江汉路和南北向的人 民北路人民中路顺城街解放路太升路同仁路长顺街东城根街青羊大道及 环路二环路三环路将区域内连接成方便的城市道路网络。

区间道路与干线道路纵横交错四通八达公共汽车线路网络覆盖，站点交汇地段将聚 集消费人流，是开发商业物业的理想地段。

城市基础建设改善 成都市旧城改造已经进入实施阶段。

城东近年来通过对东大街顺江路龙舟路成龙 路老成渝路等道路的改造与建设，区域内的基础实施明显改善，成都市 委托方提供的相关资料 成都市年至年统计年鉴 其他相关资料。

二投资可行性研究假设前提和限制条件 本项目土地使用权能合法取得且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提 本报告设定的使用用途商业能够最终通过规划部门的认可批准政府对周边商业服务设施基础配套设施有整体规划 本项目建筑设计功能完善布局合理，配套设施完善适度，能引导足够客流量并能 满足消费者需求 本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行 本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划 部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用 政府的相关政策房地产市场经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动 委托方提供的资料合法真实可靠。

三项目投资可行性研究结论 市场分析结论 根据对文殊院建设项目的综合分析得知该项目的开发建设具有文化内涵区位 规模品牌等优势。

旅游产业作为四川的支柱产业之，近年来得到了快速健康持续的 发展，为本项目奠定了较好的市场基础。

从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需 求，项目开发建设可行。

通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情 况包括实物形态档次等。

在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下， 利用房地产价格评估中的市场比较法收益法长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后 的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。

商业用房元平均价格 汽车停车位元按市场价格出售或经营 财务评价结论 通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到 亿元包括商业用房均价销售，车库市场价格销售，土地拍卖产生净利润税后利润亿元上交销售税金及附加亿元土地出让金亿元所得 税亿元，共计上交税金亿元。

成本利润率，投资利润率，销售 利润率。

综上所述，项目在市场和财务上是可行的，但风险较大。

二项目概况 文殊院项目位于人民中路旁的成都市文殊院历史保护片区，作为成都现代旅游休闲 中心的重要组成部分，与传统城市商务中心相融合。

依托省级重点文物保护单销售利润率开发利润开发后的销售价值 成本利润率 投资利润率 销售利润率 十风险分析 盈亏保本点销售量分析 由于本项目的商业部分销售收入为万元，建筑面积为平方米，故平 均销售价格为元平方米。

销售税率销售费率销售均价商业开发总成本盈亏平衡点销售量  本项目设计开发规模为，故销售规模只要达到设计开发规模的，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价 格不低于万亩。

项目销售价格的保本点分析 本项目的销售最低价约为元平方米，即在本次测算基础元平方米 上约降低左右。

在此种条件下项目能保证收回全部投资。

但此时必须保证商业销售率达 。

且车库的销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

在其他条件均不变的前提下，对项目的销售价格的临界点进行分析，即项目关于销售价 格的盈亏平衡分析。

项目要达到盈亏临界点情况存在 最低商业售价车库销售净收入土地拍卖净收入总开发成本 亦即最低商业售价 可求出最低商业售价元平方米 根据以上分析，若项目需收回全部投资，其最低商业售价约为元平方米在 本次测算基础上约降低左右，此时的售价为项目最低销售价格。

但此时必须保证商 业销售率达。

且车