府井上海南京路又逊色甚远论椰 风海韵，又远不及三亚。

无怪乎众多游客游完三亚就登上返程。

城市经营与产业支持间的定位错失，使海口市只能如是而已。

从商业的角度看，存在的问题也不少。

诸如 商业网点建设缺乏统筹规划。

海口市商业网点的规划工 作滞后，城市商业网点建设布局不甚合理。

些新区和城乡结 合部商业网点发展不够，群众购物不方便而些热点地段网 点过于集中，彼此竞争激烈，不利于商业总体健康发展。

商业企业核心竞争力不强。

海口市的许多商业企业规模 普遍偏小，实力弱，管理手段管理技术管理水平落后，经 济效益低。

而且绝大多数企业市场定位不准，经营方式类同， 不适应市场经济发展的要求。

特别是入世以后，商业企业缺乏 核心竞争力的问题愈显突出。

海南省咨询投资公司 从总量来说，海口市商业企业偏饱和，处于种无特色 无品味同质化低层面的竞争状态。

多属于社群商业，小而 全简而陋，经营成本高业态规模小，又多集中在老商区， 有几个象样的商家，诸如第百货嘉华城市花园和中央商 城，虽在规模上说得过去，但多固守已经过时百货业经营模式， 或者存在着位臵缺陷，或者存在着不能较好的延留游客的社区 性和周边环境上的弱点等等，以致经营业绩平平。

因此可以说， 这种饱和是种结构性饱和，低层面的饱和，也为海口市商业 服务业提出了上层次上水平，从经营理念到市场定位到商 业运作都需要提升的新课题。

旅游业是世纪的朝阳产业，是海南省海口市的支柱 产业。

为了适应海南省经济社会的发展，适应大海口建设，海 口市政府提出建造滨海世纪旅游观光带的新构想。

随之而来的 必然要带动对海口市旅游业商业服务业的新轮改造和提升， 在此观光带中，复兴房地产公司和佳贸实业公司以极富远见卓 识的眼光，在世纪大桥西侧万绿园以东世纪广场以南滨 海大道以北的得天独厚的区域位臵上，臵地亩，意欲打造海 口市具有高规格高品味全新经营理念纯南国风味的建筑 风格，能融合现代人多种目标需求的经营设施。

环境化艺术 化的设计兼旅室位于区三楼。

大海是艺术创作永恒的源 泉与动力。

登高眺远，极目天舒臵身商海，创造时尚艺术 家和百姓在起，教学与创作同步。

少年俱乐部位于区三楼，是少年们学习健身和娱乐 的好地方。

女子位于区三楼，是白领女性享受小资生活的目 的地。

健身俱乐部以拳击跆拳道和健美为主的健身俱乐部。

核准通过，归档资 料。

未经允许，请勿外 传，海南省咨询投资公司 第章总论 第节项目基本概况 项目名称 海口新外滩复兴城项目 二项目建设单位 海南复兴房地产开发有限公司海南佳贸实业有限公司 三建设单位简介 海南复兴企业集团，核心企业有海南复兴房地产开发有限 公司海南佳贸实业有限公司和成都世通经济开发有限公司等， 是家以房地产为主营业务兼涉市政基础设施建设工程监 理等的大型民营企业集团。

拥有员工人，全资及关联公司 家。

公司于年开始涉足房地产开发，并先后在四川成都 河南南阳海南三亚等地投资开发，累计开发总用地面积超过 万平方米，工程优良率。

其中，位于成都市著名的府 南河南河畔的彩虹花园被评为年度成都市优质形象工 程和十大风云楼盘公司承建的三亚白鹭公园为三亚市最 大的市政公园，占地万平方米，总投资万元，先后接 待过李鹏李瑞环等党和国家领导人，得到海南省政府三亚 市政府及市民的首肯，有力改善了三亚的城市形象和旅游经济 环境。

公司于年斥资余万元承建海口市滨海东路的海南省咨询投资公司 道路改造工程，于年月日破土动工，已于年 月实现局部通车，目前道路改造的配套项目路灯园林 交通设施正处于紧张施工中。

四项目概况 本项目位于海口市世纪广场与万绿园之间，世纪大桥西 侧，西北面向大海，地理位臵十分优越。

本项目占地面积 约亩，本项目总建筑面积，其中地上 建筑面积地下室建筑面积。

本项目建筑群总体平面布臵，按其功能布局，划分为 五个功能区。

区位于建筑群的北部，有家品 牌餐饮茶房豪华会所和办公区区和区位于建筑群的 东部，区处于复兴小街，是各类风味餐饮美食街区处于 复兴正街，是纯粹的商业区区位于建筑群西部，主要是濒 海西式餐饮酒吧各类文化设施和精品购物区驰名旅游 城市增添了新亮点，同时将成为海口市世纪大桥和万绿园带 又道亮丽的风景。

项目的建设符合海南省投资发展方向，符 合行业发展趋势和旅游产品的需求，符合海口市城市发展规划 的要求。

项目对海南省特别是海口市第三产业及旅游业的进 步发展将起到积极的促进作用，为海南经济发展做出贡献。

项 目具有可观的经济和社会效益，项目的建设是必要的。

经测算，项目期工程总投资万元，全部投资财务内 部收益率为税后，静态投资回收期个月，投资 利润率，投资利税率。

项目二期工程总投资 万元，项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为 税后，静态投资回收期年，投资利润率， 投资利税率。

综上所述，海口新外滩复兴城项目建成后将具有较好的经 济效益和良好的社会效益，是个十分可行的项目。

海南省咨询投资公司 第二章项目建设的背景及必要性 第节项目建设的背景 自十三届四中全会以来，中国国民经济持续平均以的 速度递增，预计今明两年仍将保持的速度。

十六大和十届 人大之后，根据党中央和国务院提出的建设全面小康社会的发 展目标，海南省面临着难得的历史发展机遇。

继海南省政府提 出省两地经济社会发展战略之后，最近在我省召开的农 村工作会议上省委提出要把海南建成中华民族的四季花园 和全国人民的度假村的发展目标。

旅游业以及与此有关的商 业服务业的定位越来明确。

大力发展旅游业以及与旅游相关的 其它产业，乃是海南省产业结构调整中的重中之重。

海口市是海南省会城市，也是海南省政治经济文化中 心。

要大力发展旅游业，海口市首当其冲，理应率先垂范，把 自身建设成为海南省旅游业中心旅游大市，带动全省旅游业 的发展，乃至带动全省经济的发展。

但就海口市目前的现状， 相对于成为个旅游经济名城尚存大的距离。

据统计资料显示年至年三年间，全省全年接 待旅游人数平均以的速度递增，年接待旅游人数达到 万人次。

但全省旅游消费呈现头热三亚的不 均衡态势。

海南省咨询投资公司 海口的旅游业旺丁不旺财，众多游客只把海口当作中 转站，而非旅游目的地。

据年统计，平均每位游客在海口 停留的时间仅为天，每人每天消费含住宿仅为元。

主要原因是海口市景点少，休闲场所和配区位于建 筑群的南部，是国际影院和娱乐中心。

本项目分两期建设，期工程包括功能区及 广场建设，建筑面积二期工程包括功能区，即国 际影院和娱乐中心，建筑面积。

项目期工程总投资万元。

其中自筹资金万元， 申请银行固定资产贷款万元，其他方式融资万元。

项目二期工程总投资万元，业主自筹万元，拟向银 行申请中长期借款万元。

第二节研究依据与范围海南省咨询投资公司 研究依据 海南省咨询投资公司与海南复兴房地产开发有限公司 签定的编制项目可行性研究报告合同书。

建设单位提供的项目有关资料。

现行建筑设计规范。

现行建筑结构规范大全。

现行建筑设备规范大全。

投资项目可行性研究指南试用版。

民用建筑设计通则。

项目规划初步方案。

二研究范围 可行性研究报告的范围是项目建设背景及必要性市场 分析与预测建设地点与建设条件建设内容及建设规模建 设方案环境保护与节能项目组织机构与劳动定员投资估 算与资金筹措项目进度安排财务分析与评价等。

第三节技术经济指标 海口新外滩复兴城期工程商业步行街主要技 术经济指标 主要技术经济指标表 项目期总建筑面积海南省咨询投资公司 总投资万元 申请固定资产贷款万元 全部投资税后内部收益率 全部投资静态回收期税后个月 全部投资财务净现值税后，万元 投资利润率 投资利税率 二海口新外滩复兴城二期工程国际步行街主要技 术经济指标 主要技术经济指标表 项目二期总建筑面积 总投资万元 其中固定资产万元 建设期利息万元 流动资金万元 申请固定资产贷款万元 全部投资税后内部收益率 全部投资静态回收期税后年 全部投资财务净现值税后，万元 投资利润率 投资利税率 第四节研究结论 海南省咨询投资公司 海口新外滩复兴城项目是海南复兴房地产开发有限公司 与海南佳贸实业有限公司共同筹资兴建的独具行业特色具有 流服务水平的集餐饮购物健身娱乐文化休闲旅游观 光商务服务会议中心等为体的多功能综合性大型滨海商 业服务建筑群。

项目的建设为海南省乃至海口市打主题的休闲空间。

营造人性化商业化全天候的街市景观。

本项目拟建在海口市新规划的世纪广场西南侧，西面以水 上步行桥与万绿园连接南面是龙昆路生生百货北面接滨海 旅游观光区与世纪广场等项目相呼应东面则结合世纪大桥的 引桥部分和本建筑群的端设计为绿化空间，软化过渡大桥构 筑物对滨海环境的影响。

建筑群平面布局 本项目建筑群可分为四个功能区北部的品牌餐饮会所 会议办公区西部的沿海休闲餐饮商业区东部的风味餐 饮商业服务区南部的娱乐中心区。

复兴主街精品购物街由宽处窄处的主 街构成建筑群的主要景观轴，主要的交通枢纽都布臵在此，两 端宽松的小广场空间是主轴的起点和终点，同时巧妙地把外部 人流引入内部。

复兴小街潮流街由宽的迂回曲折的小街构成 建筑群的次轴，这种人性化的商业空间设计符合海口