仓储 办公及商务洽 谈 居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品 展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。

商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有 定差异，其中，需求面积在平方米的被调查者最多， 占到了其次是平方米，占到了总数的， 因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主 力户型面积确定在。

商铺的最高单价和总价 单价 元 元 元 元以 上 总价 万元 以下 万元 万元 万元 万元 万元 以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比例达 到可承受的总价在万元以下的比例高达。

这种调查结果出现的原因包括两个方面方面，接受调研的 商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识， 因此对商铺价格心理承受价位不高另方面，项目周边目前 商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持 怀疑态度。

因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格 的可接受程度较小。

但随着项目周边配套设施的建设及商业氛 围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。

付款方式 按揭贷款次性付款 多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿 意以分期付款的方式购买商铺。

因此，开发商应积极为商户提 供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售 和资金回流。

商铺周边的配套设施 金融 机构 酒店餐饮 休闲 娱 乐场 所 超市 便利 店 物流 中心 服饰 广场 其 他 其中对酒店的具体需求 快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店 对餐饮的具体需求 快餐特色小吃中档饭店高档饭店 对休闲娱乐场所的具附表。

盈利能力分析 静态盈利能力分析 静态投资回收期 静态投资回收期累计净现金流量出现正值期数上 期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量 季 合年。

数据来源附表项目投资财务现金流量表 动态盈利能力分析 财务净现值 项目财务净现值 取季度基准收益率，根据项目财务现金流量表附表 第章总论 项目概况 项目名称海西州天俊县藏式商业条街建设项目 项目主管部门天俊经济和发展改革局 项目性质新建 项目地点青海省海北州祁连县 项目负责人 编制依据 法律法规 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国消防法 国家节能技术大纲 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，中华人民共和国招标投标法 建设项目环境保护管理办法 建设项目环境保护设计规定 二其他 青海省藏区商业街建设规划 投资项目可行性研究指南 建设项目选址意见书 建设工程规划许可证 关于申请天俊县藏式商业条街建设项目用地预审 的函 祁连县发展改革局关于编制天俊县藏式商业条街 项目可行性研究报告委托书 国家及青海省有关技术规范和标准 项目业主提供的有关资料。

主要技术指标 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和 目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主 要财务数据及财务评价指标如下表见下页。

表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位值 财务数据 总投资万元 总销售收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 二财务评价指标 项目财务净现值万元项目内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 资本金财务净现值万元 资本金内部收益率 借款偿还期年 盈亏平衡点主要结论 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和 目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主 要财务数据及财务评价指标如下表见下页。

表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位值 财务数据 总投资万元 总销售收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以 自然街区为主，临街商铺直受到市场的追捧，近几年来，随 着人们生活水平的提高，商业步行街作为种全新的商业模 式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为 世界商业发展的个新趋势，直接提高了消费的品位和档次， 带动了商业的繁荣。

高端消费方式 天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施 落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购 物场所少。

商业形态分析商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物 中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街 商铺社区小卖店成主流业态和消费模式。

缺乏真正的购物中心 天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义 上的现代化多功能的大型购物中心。

结论商圈效应明显，项目效应不足。

传统的低端商业 模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能 不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。

商业配套与旅游城 市的整体形象不相称，急需构建具有购物休闲和文化性消 费娱乐旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的 现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升 城市形象。

市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定 该项目的市场定位。

调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺 类型需求的面积需求单价及总价期望的配套设施等问题 调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面 谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺 商场内席位商 铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营 者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺 和商场内席位商铺的偏好。

因此，在本项目的规划设计中方 面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商 场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的另方面通过功能分区的形式将不同的产品类 型进行区分。

商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型， 其中选择办公楼和住宅底商的 二财务评价指标项目财务净现值万元 项目内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 资本金财务净现值万元 资本金内部收益率 借款偿还期年 盈亏平衡点第二章市场分析与预测 投资环境分析 天俊县经济发展状况 天峻县位于青海省海西蒙古族藏族自治州境东北部，西 北部与甘肃省交界。

青藏铁路和国道横穿县境南部， 铁路在县境内全长公里，设有江河天棚天竣南山 二郎洞五个火车站，国道在境内全长公里，交通十 分便利。

天峻县辖个镇个乡新源镇木里镇江河 镇苏里乡龙门乡舟群乡智合玛乡快尔玛乡生格 乡阳康乡。

全县下辖个乡，个牧委会全县国民生产 总值万元，牧业产值万元，工业产值万元， 乡镇企业产值万元。

天俊县商业街览表个名称功能特色地址备注 电子专业街 类电子类音像类产 品 雁塔路区域型 综合商业街综合商业东大街区域型 咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐德福巷社区型 古玩字画专业街 文房墨宝玉瓷器字画传 统工艺品 书院门社区型 电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物电子城社区型 餐饮专业街饮食娱乐南二环区域型 通讯产品条街手机通讯产品和器材尚朴路区域型 清真食品专业街清真特色食品干果糕点北院门区域型 图书专业街书籍文化用品东六路社区型 水产品专业街海味水产特色食品炭市街社区型 纺织品专业街 服装布匹床上用品家居 装饰用品 文艺路区域型 市场现状 商业市场发展现状 商业中心分布 现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，商业街 精品购物步行街服装鞋帽皮具骡马市区域型 纸制品专业街各类纸品后宰门区域型 电子科技专业街 电脑电脑配件打印机等电 子产品 兴庆路区域型 餐饮娱乐专业街餐饮娱乐东二环区域型 康复路服装专业街服装日用品康复路社区型 古玩民俗商品专业 街 古玩旅游商品八仙庵社区型 建材专业街建筑材料家装材料太华路社区型 体育用品专业街体育服装运动用品体育场北社区型人气旺盛，是天俊县的商业核心，但商业环境差，业态组合 功能结构不合理。

新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场， 但功能单，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏 统规划，故人气不旺。

经营模式 天俊县直 主体 及 安装 装修 室外工程第四章项目总投资估算与资金筹措 项目总投资估算的依据 陕西省建筑安装工程综合概预算定额 陕西省建设工程其他费用定额 项目总体规划设计方案 相关概算指标 国家发改委建设部关于发布工程勘察设计收 费管理规定的通知计价格号 西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城 建费用统征收办法实施细则的通知市建发 号 陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用 定额 国家发改委建设部关于印发建设工程监理与 相关服务收费管理规定的通知发改价格号西安市城市建设拆迁安置实施细则 西安市城中村改造管理办法 类似工程的相关造价费用水平 其他的有关房屋开发建设的相关收费标准。

项目总投资估算的原则 项目投资估算尽可能反映项目的实际情