下属民营企业，斥资余万 元，始建于年月，占地余亩，设有铺面房余平方米，位于太华 康复路服装专业街服装日用品康复路社区型 古玩民俗商品专业街古玩旅游商品八仙庵社区型 建材专业街建筑材料家装材料太华路社区型 体育用品专业街体育服装运动用品体育场北社区型路号，含元殿游乐园北邻。

商场内店面通道各占总面积二分之，分为七条 通道，通道宽以南北两个横通道为界划为三个区域，习惯称为二 三期，第区域总面积为平方米，于年月入驻商户，并挎有独立的 望家旺建材超市，面积约为平方米第二区域店面积为平方米，于 年月入驻商户，第三区域店面积为平方米，于年月建成。

市 场门前临街建有停车广场，长米宽米，划有四个停车区域，可停放运货车辆 近百辆。

市场商业经营区域划分为西部灯饰城，西部玻璃城，油漆专卖区，铝型 五金专卖区卫浴洁具专卖区，装饰板材专卖区，在市场的前后两区各有占地约 平方米的建材超市。

百寰建材市场 西安百寰建材实业有限公司位于西安市北二环大明宫立交桥东北角，毗邻太华 路和北二环路，与西安经济技术开发区西安生态科技园区遥遥相对，交通便利， 地理位臵优越，商品吞吐能力强，与多家行业市场共同形成西北最大的建材商品集 散地。

公司占地余亩，拥有营业性建筑十几万平方米，布局合理，整体规划统 流畅，市场由塑钢铝材专营区不锈钢门窗加工经营区石材专营区橱柜城等 组成，其中新建立的橱柜城是西北地区规模最大的橱柜专营场所，汇集了高中低档 橱柜精品，可为各层次消费者提供质优价廉全方位的服务。

明珠家居城 明珠家居西安市北二环未央立交桥东米，占地亩，总投资亿元， 是第六届经贸洽谈会签约项目，年月日，期工程万平方米投入营业， 随后，相继在年时间里，总计万余平方米的营业场地建成并投入运营。

商城的 总营业面积超过万平方米，入驻商户达多户，汇集来自国内外各省区各 流派各档次的民用办公钢木等家具家饰布艺家电家装灯饰厨充分发挥先行建筑公司的内部资源优势，降低项目实施过 程中的交易成本变更及索赔。

规避风险 建立完善的风险管理系统，对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定套针对 突发事件的应急措施，加大事前控制的力度，对于风险大的因素要采取规避对策， 使其风险降到最小，以保证项目的稳步开发。

第章总论 项目概况 本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新 西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。

由于太华路大 明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为个以建 材市场为主，集商务住宅休闲于体的大型综合商业社区。

另外，在本项目的 建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中 村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。

资金筹措与融资方式 本项目建设总投资为万元，其中建设投入的资本金为万 元占总投资的，分两期投入，第期为万元，第二期为 万元银行借款万元，融资利率为，时间从第年的第四季度到 第二年的第三季度其余资金缺口由预售净收入补足。

项目进行可行性研究的依据 委托方提供的有关书面材料 本项目总体规划设计方案 城市居住区规划设计规范 陕西省建筑安装工程综合概预算定额 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，国家发改委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计价 格号 陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额 类似工程的相关造价费用水平。

项目投资估算所得到的数据 其他与项目可行性研究相关的资料和数据。

项目的实施进度安排 在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资金压力 情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期 开发建设，第期进行地块南部村庄的拆迁安臵及商品住宅的开发建设，第二期进 行地块北部村庄的拆迁安臵及商铺的开发。

本项目建设期总共计划为年。

其中期需建设年二期需建设年，两 期建设过程存在搭接，利用期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而 等经营业态。

三西安市现有商业街的行业结构分布状况 目前，西安市现有的商业街并不多，其经营的种类主要集中于服装电子产品 餐饮通讯产品等。

主要分布于市中心区域，即城墙以内，其次是环和二环之间， 二环以外目前只有电子城步行街条。

西安市商业街览表个 名称功能特色地址备注 电子专业街类电子类音像类产品雁塔路区域型 综合商业街综合商业东大街区域型 咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐德福巷社区型 古玩字画专业街文房墨宝玉瓷器字画传统工艺品书院门社区型 电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物电子城社区型 餐饮专业街饮食娱乐南二环区域型 通讯产品条街手机通讯产品和器材尚朴路区域型 清真食品专业街清真特色食品干果糕点北院门区域型 图书专业街书籍文化用品东六路社区型 水产品专业街海味水产特色食品炭市街社区型 纺织品专业街服装布匹床上用品家居装饰用品文艺路区域型 精品购物步行街服装鞋帽皮具骡马市区域型 纸制品专业街各类纸品后宰门区域型 电子科技专业街电脑电脑配件打印机等电子产品兴庆路区域型 餐饮娱乐专业街餐饮娱乐东二环区域型 四商业发展趋势预测 由于商业消费具有极强的惯性心理，在整体民风比较传统的西安市，这种消费 惯性心理依然强烈，因此，短期内西安商业发展不会呈现剧烈的变化趋势。

城内区 城南区和高新区北郊区商业依然会维持强势的状态，但是由于城东和城北住宅的 快速发展，其住宅底商的发展将会比较迅速，居住区商业将会成为这两个区域商业 发展的主要导向。

西安建材市场现状分析 西安市目前较大的建材市场主要有 西安现代大明宫家居城 西安现代大明宫家居城位于西安市太华北路与北二环立交桥交汇处西北角，占 地亩，总建筑面积万平方米，是西安市政府年前十名重点项目，由未 央区政府和西安大明宫建材实业有限责任公司联手打造。

其中层主营陶瓷产品 墙地砖灯饰电工电料石材板材二层主营木地板门窗装饰五金地毯 壁纸水暖器材橱柜及配套电器洁具油漆涂料铁艺吊顶材料三层主营 精品家具红木家具办公家具布艺床上用品家饰工艺品。

西安现代大明宫家居城主要功能区有中央 少开发商的资金压力。

主要技术经济指标 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位， 拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下 页。

表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位值 财务数据 总投资万元总销售收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 二财务评价指标 项目财务净现值万元 项目内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 资本金财务净现值万元 资本金内部收益率 借款偿还期年 盈亏平衡点第二章市场分析 西安市商业物业市场分析 商业概况 目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨高新和康复路商圈围绕在 城市副中心多级发展的局面。

但是明确的是，西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远 远超出其他商圈的发展水平。

西安居民向心的消费习惯也决定了西安商业发展的特 点。

西安商圈分布图 二典型商圈解析 商圈特征小寨商圈轻工康复路商圈土门商圈 形成时间世纪年代末世纪年代世纪年代初 业态范围商超服装餐饮小商品批零服装商超专卖店 辐射半径大城南周边省市市区城西区域主力消费群特征中低收入，年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主 发展前景趋于成熟，发展缓慢规模巨大，发展迅猛地域限制，前景较小 小结趋向全市化商圈省级商圈区域商圈 小寨商圈 由于周遍高校林立，庞大的年轻消费人群成为了小寨商圈的基础消费群体 区域以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处集文化商 贸流行服饰餐饮娱乐及现代服务业于体的综合休闲购物区。

轻工康复路商圈 康复路批发市场从最初的集市到现在的店铺格局，已形成了个家喻户晓的繁 华商业区。

目前的康复路商业区影响力已辐射至全国个省市自治区，成为西北 地区物贸交流集散地。

康复路商业区内的商户均以批零兼营业务为主。

土门商圈 土门商圈主要由以经营家电产品的国美以经营百货的土门民生商厦以及家 世界购物中心爱家超市丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上 些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场综合百货商店超市品牌专营 盈亏平衡分析 各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化 达到临界值时，就会导致方案的损益情况发生质变。

进行盈亏平衡分析， 找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供 依据。

根据线性盈亏平衡分析基本公式 销售收入方程 支出方程 式中实现销售收入销售收入 销售收入实现率总成本费用 单位可变成本总成本 单位销售税金 令，便可求出的值。

从损益表附表得出 销售收入万元 总成本建设投资建设期利息财务费用销售费用 万元。

因此 解得 故销售收入实现率是该项目的销售实现率的盈亏平衡点。

即当销 售收入实现时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高 于这个比率，项目才可能出现盈利。

由于我们对项目的成本和销售收入估计是比较保守的，考虑到市场上钢材 等材料价格有降低趋势，同时房价仍有上涨的趋势，并且该项目所处地区升值 潜力较大，所以本项目产品的售价还有定的提升空