程中出现的主动提升和完 善城市的城市更新形式。

目前，城市更新步伐加快显露出必然性城市化发展，城市聚集 效益的提高更大的吸引力和辐射作用城市居民的社会生活质量提 高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅优美的环境 充足的公共设施及多样化的公共场所提升城市竞争力的需要。

城市 逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的 体现，不仅决定着个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着 市民提供就业机会和发展优势产业的能力。

城市更新无疑是提升城市 竞争力的有效方式之 当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化， 城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，三旧改造则是三水城市发展进行自我完善的重要途径。

加快推进三旧改造的意义 根据佛山市加快推进三旧改造的文件指示要求，三水区近年 来加快对旧城镇旧厂房旧村居的改造进程，本项目是推进三 旧改造的又重大举措。

为进步贯彻落实科学发展观，满足佛山 市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提 升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化城 市化国际化道路迈进，全面实现建设产业强市文化名城现代化 大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标 推进三旧改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城 市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。

三旧 改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环 境，从而满足发展和市民生活需求。

佛山市旧城镇旧厂房旧村居 普遍存在建设缺乏规划指导布局分散安全隐患较大土地利用率 低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进步优 化与经济社会持续健康发展的瓶颈，土地利用价值需通过科学有效 的改造得以提升并增长。

推进三旧改造，对于进步挖掘利用城 市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品 味，对于进步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建 设成适宜创业多文档请到文库巴巴网站下载。

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第章项目概况 项目建议书编制所依据的重要文件 广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求 投资项目可行性研究指南试用版 建设项目经济评价方法与参数第三版 中国建设项目管理实用大全 佛山市建设工程技术经济指标 商业城区区区建筑平立剖面图 相关的法规和行业文件 与项目相关的其他文件资料 项目地址及现状 三水商业城位于三水主干道广海大道中号，是三水来往南海 禅城广州等地班车的必经之路，也是各班车进入三水中心城区的第 站和主要上落客点。

黄金的地理位置以及商业娱乐购物休闲的定位 和早些年辉煌的历史，使商业城成为三水的地标之。

商业城在建成初期，曾经有两三年非常兴旺。

年前后，商业城 这带是很火的，有大水车娱乐城保龄球场电子游戏等娱乐项目， 还有各类购物商家，差不多是当时三水最旺的商业中心之。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，商业城占地约万平方米，总建筑面积约万平方米，楼龄已 超过年由四个区组成，区首层为农贸市场， 区二至九层为多层住宅区区区面积总共约万平方米， 除了楼的店铺尚在营业，楼上的铺位全部闲置。

本项目的工作是如何 将区重新策划包装，再推出市场。

项目建设规模和内容 项目建设规模和内容 本工程为旧楼翻新改造工程。

工程主要内容为水电消防安装以及 室内外装修装饰。

项目总投资 项目总投资约万元，其中建设期投资约万元， 铺底流动资金万元，项目营运期投资约万元。

项目建设的宏观方向 项目主要建设内容是对商业城进行整体改造包装。

改造后的商业 城将参照三水广场的模式，发展为集购物娱乐休闲于体的商业中 心，但主要面向中档消费群体。

第二章项目建设的背景 建设背景 项目提出的理由和过程 佛山市委调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地 产投资价值再次提升。

未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的黄 金十年即将来临。

中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十 分广阔。

在线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产 开发将呈现普遍向二三线城市蔓延的趋势。

目前佛山商业地产市场处于触即发的阶段，以往佛山商业地产 在相当长的时期内处于封闭自守，不完全竞争的市场发展状态。

随着 广佛同城的推进，轨道交通的规划执行等多方面利好因素刺激影响， 自年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。

三水人拥有自己的商业广场是从五年前开始的。

年，三水广 场建成开业，易初莲花肯德基麦当劳屈臣氏等世界强企业 抢先进驻。

娱乐饮食项目后继发力，写字楼商务酒店齐齐上阵， 三水人虽然有了与禅城南海相媲美的商业广场，但禅城南海顺 德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建 的恒福广场之外别无他家。

未来五年，商业地产是三水城市发展的 大看点伴随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活 水平得到了很大的改善，中心城区人口包括流动人口骤增，可以说 消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆高明等粤西 地区以及广西地区联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为 广佛肇同城的连接点，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌 入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。

只依靠现有的商业圈， 必将满足不了三水人们的需求。

纵观整个三水中心城区，目前仅有三水广场和西南影剧院片区这 两个较为成型的商业中心，整体的城市商业氛围仍不够成熟，距时尚都 市更是相去甚远。

况且，由于地理位置和定位等方面的原因，三水广场部分店铺除了周末和节假日外，客流量其实并不大而西南影剧院片区 是老城区，虽然平日里人气较旺，但整体层次偏低，缺乏发展潜力，目前 还面临文锋东路拆迁的影响。

因此，商业城如果能够重新盘活，不仅可 以从数量上为中心城区增加个商业旺地，还能够提升中心城区的整 体面貌和都市气息。

商业城地理位置优越，交通便利，周边有相当数量 的企事业单位和居民小区，而且它有辉煌的过去，积淀着很多三水人的 情感，若加以合理规划改造，几乎可以肯定将成为三水城市建设的个 亮点。

这样市政府依据相关法律法规的要求，就佛山市旧城镇 旧厂房旧村居改造简称三旧制定了佛山市人民政府关于加 快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定佛山市推进旧城镇改造 的指导意见佛山市推进旧厂房的改造指导意见和佛山市推 进旧村居改造的指导意见，并要求相关部门遵照佛山市人民政府 关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定和指导意见推进 三旧改造工作。

佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团，作为珠三角向西 部地区辐射的重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西广西 的二传手作用。

商业城旧楼气地理位置优越，交通便利，周边有相当数 量的企事业单位和居民小区，但并未充分利用其区位的优势。

建设西 南中心城区三旧改造之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区 实施三旧改造的重要举措，这举措将大大有利于中心城区品位的提升消费的带动，有着不可替代的作用，尤其是在需要鼓励消费 拉动内需的当下，此类商业中心更能发挥其独有的优越性。

三水要建 设成为生态时尚之都，云东海等高档的生态时尚中心固然要倾力 打造，但贴近市民生活消费娱乐休闲的项目，以及身边现成的资源， 更应该得到及时有效的开发利用。

建设西南中心城区三旧改造之 三水商业城旧楼改造招商招租项目就是在这样的背景下提出实施的， 本项目的实施符合了居民强烈的改造愿望和三水社会发展的需要。

社会发展背景分析 年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，月日出台的国 务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，调控力度之大， 堪称史无前例。

新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新 政的受益者。

年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。

年月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到， 和，亿元，分别增长和年月，商业 营业用房和办公楼销售额分别达到，和，亿元，分别增 长和，达到近年来最高水平。

年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调 控措施简称新国八条，调控从通过行政手段调控房地产市场 转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控遏制房价上涨 的强大决心。

新国八条的出台将限购推向了顶峰，房产税以 及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进步紧缩，然而商 业地产却未在此次广场横幅广场将对本项目带来定的冲 击。

因此本项目的市场定位必须与三水广场恒福广场有所差别，避 免经营与三水广场恒福广场相冲突的项目。

近年来，三水区城区规划把文化设施建设作为三水城建的重点， 随着三水的经济加强，文化事业的需求将加大，目前三水文化娱乐设 施还是比较贫乏，仅有些小规模的书店，还没有大型的购书中心，作为经济彭勃发展的地区，巨大的知识需求被压制了。

由此建议本项 目可定位为三水大型文化广场。

项目各区的规划建议 把三区的首层纳入此次项目改造范围，区首层为各 式手机数码摄影器材专卖店区两边临街二层商铺分别开设中 西式快餐店饮品店例如麦当劳真功夫等，以此